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LHP Cuestiones prácticas

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LPH
Cuestiones prácticas
SEMINARIO 

 

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El certificado de eficiencia
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Contenido del Seminario - TEMA 2 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

TEMA 2 OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
1 ) LA OBLIGACION DE PERMITIR LA ENTRADA EN ELEMENTOS PRIVATIVOS ¿TIENE ALGUN
LIMITE?
Atendida la existencia de numerosas cuestiones relacionadas con la obligación de permitir el comunero la
entrada en su elemento privativo, en determinados supuestos, se mencionarán en primer lugar las
sentencias que tratan el tema en general, el cual será objeto de un análisis global, sin perjuicio de la
concreta contestación a cada una de las cuestiones suscitadas.
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 13/12/2001, 28/10/2005
Aud. Prov. Palma de Mallorca de 28/3/1992
Aud. Prov Toledo de 15/3/2002
Aud.Prov de Salamanca de 9/6/2003
Aud. Prov Ávila 2/2/2006
Aud. Prov Cádiz de 25/9/2006
Aud. Prov Sevilla 3/10/2006
Aud. Prov. Madrid de 22/10/2004, 30/3/2006, 18/4/2006, 28/3/2007, 14/10/2008, 19/6/2009
El artículo 9 de la LPH establece una serie de obligaciones de cada propietario ( respeto de instalaciones
generales, mantenimiento en buen estado de conservación su propio elemento e instalaciones privativas,
consentir en su elemento privativo las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, con
derecho a ser resarcido de daños y perjuicios y permitir la entrada en su piso o local a los efectos arriba
mencionados.
Las obligaciones del art. 9 de la LPH impuestas al propietario de un piso o local sujeto al régimen de
propiedad horizontal, vienen a ser los límites específicos que sufren sus facultades dominicales al tener
que conciliarse los intereses particulares de cada propietario con los generales de la Comunidad. Tal
norma establece limitaciones y modula el dominio dentro de un campo especialmente proclive a los
contrapesos y cesiones en el uso privativo de elementos y partes de un todo que a su vez constituye un
edificio común. Se alude incluso a que cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio
sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante. Se habla asimismo de solidaridad entre
comuneros, de relaciones de vecindad o de interdependencia propia de esté régimen en el que los pisos
y locales disfrutan de elementos privativos y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes,
los cuales están instalados o pasan por espacios privativos.
Se afirma que tal obligación impuesta a todo propietario u ocupante de piso o local de permitir la entrada
a los efectos previstos por la norma no atenta al principio de inviolabilidad del domicilio regulado en el art.
18.2 de la Constitución como derecho a no penetrar en el interior de un domicilio contra la voluntad de su
titular, pues se trata de un derecho limitado y relativo, pues la propia Constitución autoriza su restricción
en determinados supuestos. En caso de local o vivienda ocupada por persona distinta a su propietario se
estima mayoritariamente que la demanda debería dirigirse contra propietario y ocupante conjuntamente,
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 14
para constituir así válidamente la relación jurídico procesal, pues de no ser así los ocupantes no estarían
obligados a consentir un acceso respecto del que no habían sido oídos.
Aquí el concepto de necesario se considera no solo lo forzoso, obligado o impuesto sino lo conveniente
para conseguir el fin útil, aunque existan otros medios si estos son radicalmente complejos o
desproporcionadamente costosos. Lo que se excluye en todo caso es lo que pueda calificarse como
meramente caprichoso o superfluo.
Aunque la norma habla del deber de consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él la constitución de servidumbres requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general y la petición de entrada no lo sea para supuestos que encajen perfectamente
en la literalidad ( tenían que permitir el acceso a través de las viviendas a las terrazas para instalar
cuellos de andamios para reparar fachadas y posteriormente retirarlos ) se han de conceder el acceso si
se ajusta con el espíritu y finalidad de la norma ( art. 3.1 CC ) pues debe entenderse que existe una
obligación de los propietarios de consentir la entrada en su piso, por ser el medio más idóneo, para
instalar los sistemas mediante los cuales se van a ejecutar obras en elementos comunes.
La obligación es clara y es un deber a cargo de una persona por su conexión jurídica o titularidad sobre
una cosa ( obligación ― ob rem ―) y debe cumplirse en bien de los servicios generales . La actitud de
oposición infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que cuando el
propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, la
Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide
pudiendo solicitar incluso la Comunidad o el copropietario perjudicado indemnización de daños y
perjuicios con cargo al propietario renuente ( agravación de daños, sobre coste de ejecución ). En el caso
de inactividad de la Comunidad dicha acción judicial podrá ejercitarla un comunero, sea en beneficio de la
Comunidad, sea por estarse viendo perjudicado.
Como contrapeso de la obligación de permitir el acceso se encuentra el derecho a ser indemnizado de los
perjuicios que se sufran y acrediten por las molestias por el no uso del inmueble y necesidad de alojarse
en otro lugar, por traslado y guardería de muebles de haber sido preciso,por gastos de limpieza, por
pérdida de ingresos de rentas por suspensión de contratos de arrendamiento… y ello aunque la obra
genere asimismo un beneficio en el comunero afectado que no le priva del derecho a ser resarcido de los
perjuicios sufridos.
Se afirma que debe facilitar dicho acceso al menos a los órganos directivos de la comunidad y a los
técnicos y operarios indispensables, con el máximo respeto de los derechos y facultades del afectado (
entre ellos su intimidad ) y en momentos y circunstancias que menos perjuicio cause, procurando que la
afección sea lo más leve y breve posible. No puede pretenderse la entrada en cualquier momento,
intempestivamente, en ausencia del propietario. Es de curiosa lectura una sentencia en el que, tras
afirmar que el paso obligado lo es por el hogar que constituye la sede de la vida doméstica y el más
sagrado reducto de la intimidad personal, se niega que el derecho de acceso pueda extenderse a un
operario con el que el propietario del piso está especialmente enemistado, debiendo acudirse a la
contratación de otro operario sea en el mismo pueblo, sea en zonas limítrofes sin obligar a grandes
desplazamientos que pudieran encarecer desproporcionadamente la obra.
No se admitió por el TS que los propietarios condicionaran el acceso a su piso a la autorización de
determinadas obras, limitación de obligaciones de pagos de determinados gastos de conservación… por
calificarla de abusiva al pretender aprovecharse de la presión que para la Comunidad implicaba la
paralización de las obras.
2) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOLICITAR LA ENTRADA EN VIVIENDA PARA
MEDIR SU SUPERFICIE Y A SU VEZ ACUMULAR ACCION PARA LA MODIFICACION DE CUOTAS?
¿CUAL SERIA EL PROCEDIMIENTO ADECUADO?
Ver revista Sepin de enero de 2001
El supuesto no está expresamente previsto en el art. 9, pero ya antes nos hemos referido a la
jurisprudencia que lo extendían otros supuestos. Habrá que partir de la existencia de un acuerdo
comunitario válido por la existencia de dudas sobre la corrección de tales superficies . El procedimiento
adecuado sería el ordinario al que se remite el art. 249. 1. 8º de la LEC. Es discutible si nos encontramos
ante un supuesto típico de solicitud de entrada amparado en el art 9 o ante una diligencia probatoria
dentro de un procedimiento, con encaje en el art. 345 LEC, pues es de suponer que se trataría de prueba
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 15
pericial En todo caso debe tenerse en cuenta que el art. 5.2 de la LPH no solo se refiere al criterio de la
superficie a la hora de asignación de cuota de participación, sino a otros criterios tales como su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes.
3 ) LA NEGATIVA DEL PROPIETARIO A PERMITIR LA ENTRADA EN SU VIVIENDA ¿PUEDE DAR
LUGAR A EXIGIR DAÑOS Y PERJUICIOS?
Aud. Prov Madrid 18/6/1996, 20/1/1997
Aud. Prov Zaragoza de 9/7/1997
Aud. Prov Bilbao 9/11/1999
La obligación es clara y es un deber a cargo de una persona por su conexión jurídica o titularidad sobre
una cosa ( obligación ― ob rem ―) y debe cumplirse en bien de los servicios generales . La actitud de
oposición infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que cuando el
propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, la
Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide
pudiendo solicitar incluso la Comunidad o el copropietario perjudicado indemnización de daños y
perjuicios con cargo al propietario renuente ( agravación de daños, sobre coste de ejecución ). En el caso
de inactividad de la Comunidad dicha acción judicial podrá ejercitarla un comunero, sea en beneficio de la
Comunidad, sea por estarse viendo perjudicado.
En cuanto al título de atribución de responsabilidad al comunero renuente al acceso se menciona la
infracción de una obligación legal y los preceptos 1101 y ss. y 1902 y ss. CC.. Lógicamente deberá
probarse la entidad y alcance de los daños y la relación de causa a efecto entre la conducta obstativa del
propietario y los daños.
4) EL ACCESO A LA VIVIENDA PRIVATIVA ¿DA DERECHO PER SE A INDEMNIZACIÓN?
Como contrapeso de la obligación de permitir el acceso se encuentra el derecho a ser indemnizado de los
perjuicios que se sufran y acrediten por las molestias por el no uso del inmueble o por la mayor
disponibilidad de permanencia en el mismo, necesidad de alojarse en otro lugar, por traslado y guardería
de muebles de haber sido preciso,por gastos de limpieza, por pérdida de ingresos de rentas por
suspensión de contratos de arrendamiento… y ello aunque la obra genere asimismo un beneficio en el
comunero afectado que no le priva del derecho a ser resarcido de los perjuicios sufridos.
Para que se tenga derecho deberá acreditarse la realidad de los daños y perjuicios indemnizables.
5) ¿ CABE LA POSIBILIDAD DE AUTORIZAR POR RAZONES DE URGENCIA, LA ENTRADA EN
VIVIENDA CUANDO SU TITULAR NO HA SIDO PARTE EN EL PROCEDIMIENTO?
Estimo que salvo que el procedimiento se hubiera seguido contra el ocupante, que sufriría en primera
persona la afección en la posesión de la finca, siempre deberá ser llamado el propietario . Sería posible
una petición cautelar in audita parte previa o coetánea a la demanda declarativa ( a destacar art. 726.2
LEC sobre medidas cautelares anticipatorias.
6) ¿QUIEN ES EL LEGITIMADO PARA SOLICITAR LA ENTRADA Y, EN SU CASO LA
INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS?
La actitud de oposición infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que
cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias,
la Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide
pudiendo solicitar incluso la Comunidad o el copropietario perjudicado indemnización de daños y
perjuicios con cargo al propietario renuente ( agravación de daños, sobre coste de ejecución ). En el caso
de inactividad de la Comunidad dicha acción judicial podrá ejercitarla un comunero, sea en beneficio de la
Comunidad, sea por estarse viendo perjudicado. Es posible incluso el supuesto de que por estar afectado
exclusivamente un propietario ( por ejemplo por filtraciones procedentes de elemento privativo superior )
sea el perjudicado quien directamente accione en defensa de sus particulares intereses en petición de
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 16
condena a indemnización de daños sufridos y condena al arreglo con orden de entrada para el caso de
ejecución subsidiaria .
7) ¿EXISTE PROCEDIMIENTO ESPECIAL PARA OBTENER, POR RAZONES DE URGENCIA,
AUTORIZACION DE ENTRADA? ¿CUAL ES EL QUORUM NECESARIO?
El art. 16.3 de la LAU establece que la citación a Junta Ordinaria se hará cuando menos con seis días de
antelación. Sin embargo para las extraordinarias no se establece un plazo mínimo, bastando la citación
con la antelación con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
En caso de urgencia se podría acudir a tal junta extraordinaria. En cuanto al quórum para adoptar el
acuerdo de petición a un comunero que permita la entrada a su vivienda a los efectos legalmente
previstos, se estima un simple acto de administración que requerirá de mayoría.
Fuera del procedimiento civil cautelar arriba mencionado cabe imaginar situaciones de urgencia que
precisen la intervención de servicios municipales sometida a la reglamentación administrativa o de la
jurisdicción penal que estime procedente tal entrada urgente ( considere que existen indicios de daños
dolosos o negligentes ).
8) ¿CUAL SERA EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN PARA EXIGIR LA ENTRADA EN LA VIVIENDA?
Aud. Prov. de Zaragoza de 9/7/1997.
Invocada la prescripción de la acción ejercitada, afirmó que al tratarse de acción del art. 9 de la LPH es
de naturaleza personal y al no tener señalado un plazo especial para su prescripción, será aplicable el
general de los 15 años del art. 1964 del CC.
9) ¿ CUANDO NACE LA OBLIGACION DE PAGO POR OBRAS REALIZADAS, CUANDO SE
APRUEBAN, REALIZAN O CUANDO SE PASAN LOS RECIBOS AL COBRO?
Sent. Tribunal Supremo 7/4/2006
Aud. Prov Lérida de 6/11/2006
Aud. Prov Coruña 14/6/2007
Aud. Prov. Madrid de 17/4/2007, 20/6/2007, 19/12/2007, 12/3/2010
Boletines de Propiedad Horizontal El Derecho publicados en julio de 2007 y en marzo de 2009.
Cuestiones sobre obligación de pago de derramas en caso de venta del elemento privativo y ¿Es posible
apelar a la existencia de dificultades económicas en base al art. 18.1 c) de la LPH para oponerse un
comunero a la aprobación y ejecución de un acuerdo
La obligación reclamada surge de la simple condición de propietario y de la liquidación de la deuda que,
en atención a los gastos generales, le sea exigible en proporción a su cuota. De ordinario la cuantía de
ésta queda establecida por el acuerdo comunitario que la aprueba y el acatamiento de este por el
propietario, siempre que aquel permita conocer el origen preciso del gasto a través del correspondiente
soporte documental, por lo común recibos impagados y la aprobación del presupuesto y su reparto
conforme a la cuota de participación.
Es correcta la decisión adoptada en Junta, por mayoría, de solicitar una cantidad inicial, como fondo para
obras, que no cubre la totalidad del importe, que se exija con arreglo a la cuota de participación y que,
posteriormente deberá ser objeto de liquidación, en la que se reajustarán las cuantías, y en la que unos
pagarán más y otros menos, en función de la correcta aplicación de las normas de la Comunidad.
En el supuesto de Junta no impugnada que aprueba unas obras y fija el gasto y posterior Junta que
acuerda el pago de las cuotas extraordinarias por razón de tales obras, no se admite impugnación de la
segunda que es simple ratificación y ejecución del acuerdo anterior por el que se acuerdan las obras que
generan el gasto.
Existiendo acuerdos que aprobaron las obras, el gasto y su distribución, no es admisible escudarse en
una petición de subvención para no cumplir los acuerdos adoptados válidamente en Junta, cuando es
obvio que no puede esperarse a concluir las obras para hacer frente a su pago. El efectivo cumplimiento
del acuerdo no puede quedar subordinado a la correlativa ejecución completa de las obras. No se trata de
que la Comunidad pueda reclamar únicamente el importe de las obras ejecutadas, pues la Comunidad
acciona en base a los acuerdos previamente adoptados exigiendo su cumplimiento y por ello los
propietarios no pueden oponer la falta de ejecución de todas las obras.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 17
En un supuesto en que parte de los propietarios decidieron asumir el pago con préstamo a favor de la
Comunidad y otros con pago directo, se estimó que la denegación del préstamo comunitario no
condicionaba en modo alguno la existencia de la obligación de pago de los comuneros que habían optado
por ese sistema de contribución, siendo que la obligación de pago existía desde que se adoptó el acuerdo
aprobando la necesidad de acometer obras y su presupuesto, solo que se había suspendido la
exigibilidad inmediata del pago prevista en el art. 1113 del CC a la espera de obtener el préstamo y la
imposibilidad de cumplimiento del suceso solo lleva consigo que se active el derecho del acreedor a exigir
desde luego el cumplimiento de la obligación.
El acuerdo liquidatorio de la deuda por derrama extraordinaria para una reparación en elemento común
convalida los defectos de actuación de la Junta previos a la ejecución de la obra, incluida la falta de
acuerdo expreso de su acometida.
En el supuesto de aprobación de derramas con anterioridad a la venta de un elemento privativo ( vivienda
o local ), pero en el que los recibos se van emitiendo con posterioridad a la venta se estima que el nuevo
propietario viene obligado al pago, conforme a lo establecido en el art.9.1 y 21,.1 LPH y ello por cuanto el
pago de las derramas para pago de una obra corresponden al propietario que lo sea en el momento en
que la comunidad las exige por medio del recibo o recibos expedidos al efecto, si se hubiera fraccionado
su pago, con independencia de la fecha de adopción del acuerdo en que se establecieron o incluso de
que ya hubiera sido ejecutada la obra para las que se acordaron. Siendo cuestión distinta la
conveniencia de hacerlo constar para proporcionar al adquirente una mayor información.
Frente a tales acuerdos ejecutivos no cabe oponer la existencia de razones económicas, por cuanto el
art. 18 1 c se refiere al supuesto de que el propietario no tenga obligación jurídica de soportar un acuerdo
o se haya adoptado con abuso de derecho y la obligación de contribuir a los gastos generales viene
impuesta en el art. 9 LPH.
10) ¿DEBE RESPONDER EL NUEVO PROPIETARIO DE LA CANTIDAD A QUE HA SIDO CONDENADA
LA COMUNIDAD POR ACTO ANTERIOR?
Ver. Sentencia del Tribual Supremo de 22/9/2005
Sepin marzo 2000
Se hace interpretación análoga del art. 11.5 LPH conforme al cual ― las derramas para el pago de mejoras
realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras ―. Por ello se afirma tal responsabilidad
del que sea propietario cuando sea exigido el pago de la cantidad, independientemente de que carezca
de cualquier responsabilidad respecto de los actos que motivaron la sentencia condenatoria, sin perjuicio
de que puede repetir contra el anterior titular, consiguiéndose así una mayor seguridad para las
comunidades, que en caso contrario podrían encontrar dificultades en el pago de las cantidades que se le
reclaman.
11) ¿ES POSIBLE OPONERSE A UNOS ACUERDOS ADOPTADOS EN JUNTA SIN INTERPONER
DEMANDA RECONVENCIONAL EN TAL SENTIDO CUANDO LA COMUNIDAD RECLAMA UNA CUOTA
ADEUDADA?
Sent. Tribunal Supremo de 25/1/2005,19/10/2005, 20/11/2006
Aud. Prov Alicante de 6/4/2005 y 28/2/2007
Aud. Prov. de Madrid de 14/12/2006 7/2/2008, 26/2/2009, 9/3/2010
Aud. Prov de Badajoz de 1/2/2010
Aud. Prov de Alicante de 19/4/2010
Aud. Prov. de Zaragoza de 2/11/2010
Aud. Prov. Pontevedra de 18/1/2011
La ley de Propiedad Horizontal, a la hora de hacer efectiva la obligación, que el art. 9.d impone a los
copropietarios,de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, parte de la base de que la única
manera de evitar la efectividad de la misma es la impugnación de los acuerdos que hayan aprobado esas
deudas. Lo cual, siendo necesario, tampoco sería suficiente, por cuanto para ello sería preciso obtener la
medida cautelar de suspensión de dicho acuerdo. Ello impide al copropietario que ha sido declarado
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 18
deudor y liquidada su deuda en un Junta, aprovechar la reclamación judicial para impugnar tanto la
existencia de la deuda como su liquidación acordada en Junta, una vez transcurridos los plazos de
caducidad del art. 18.3 de la LPH, debiendo tenerse en cuenta la diferencia entre los acuerdos viciados
de nulidad radical por infringir norma imperativa o prohibitiva, en cuyo caso basta su alegación, de
aquellos otros susceptibles de anulación y que se sanan por el transcurso del tiempo ( tres meses ) sin
impugnación. De no ser así quedaría vacío de contenido el art. 16 y se incurriría en el riesgo de crear un
amplio y recusable margen de inseguridad jurídica. Por ello en un supuesto de hallarse en plazo de
impugnación se afirmó que conocidas las cuotas de participación atribuidas, la impugnación habría de
hacerse mediante el ejercicio de la pertinente acción, lo que no se hace al no haberse formulado
reconvención.
Por ello en un procedimiento ordinario de reclamación de cuotas extraordinarias derivadas de acuerdos
ejecutivos ( art. 18.4 LPH ) al no aparecer impugnados, en los que la Junta de Propietarios, como órgano
supremo de la comunidad, emitió acuerdo de liquidación frente al comunero moroso que le fue
debidamente notificado, no cabe calificar si las obras eran necesarias o innovaciones y mejoras. En estos
supuestos solo la defensa del deudor se limitará a las condiciones extrínsecas del título, a hechos
extintivos como el pago y la compensación o a hechos impeditivos como la prescripción,
pluspetición,pacto de no pedir.
Además conforme a lo dispuesto en el art. 18.2 de la LPH para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o
proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, lo cual constituye: para algunas
audiencias un presupuesto esencial de admisibilidad o procedibilidad, subsanable en lo que se refiere a
la acreditación del pago o consignación, pero insubsanable en cuanto a su falta, que debe ser examinado
y apreciado de oficio, bien a limite litis, con el consiguiente sobreseimiento del proceso o bien durante la
sustanciación del procedimiento ; para otras un supuesto de falta de legitimación que se resuelve en
sentencia .
Se destacó la dificultad de aplicar la exigencia de consignación en supuestos de Comunidades en los que
no estaba prefijado un plazo para el pago de las cuotas comunitarias y en las que tampoco se giraban
recibos, sino que los vecinos acudían a pagar a la oficina del administrador .
12) SI UN PROPIETARIO REALIZA REPARACIONES EN LA FACHADA, SIN COMUNICARLO A LA
COMUNIDAD, ¿TIENE DERECHO A QUE SE LE ABONEN LOS GASTOS ¿
Ver sentencia el Tribunal Supremo de 15/96/1986
Revista Sepin 2001
El precepto aplicable es el art. 7.1 de la LPH conforme al cual el propietario…en el resto del inmueble (
fuera de su elemento privativo ) no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. En principio cabría argumentar
que si un propietario ha hecho reparaciones en la fachada para evitar filtraciones o humedades en su
vivienda, no habría cumplido con el precepto, pero la ausencia de tal requisito formal no parece que
impida la razonable petición de que se le abonen los gastos ocasionados, si bien para una solución más
ajustada habría que valorar el importe real de las obras y no reembolsar gastos que pudieran calificarse
como innecesarios o desproporcionados según precios de mercado
La sentencia mencionada no trató un supuesto de pago efectuado por comunero en beneficio de la
comunidad, sino de pago efectuado por tercero por consumo eléctrico imprescindible para el
funcionamiento de un elemento común accediendo a la pretensiones sobre la base de la acción de
reembolso del art. 1158 del CC por no estar acreditado que el pago se hubiera efectuado contra la
expresa voluntad del deudor, única circunstancia contemplada por el mencionado precepto como
impeditiva de la prosperabilidad de la pretensión ejercitada.
13 ¿ES NECESARIO QUE EN EL ACTA DE LA JUNTA SE REFLEJE INDIVIDUALEMENTE EL
IMPORTE QUE DEBE SATISFACER CADA COMUNERO POR LAS OBRAS EFECTUADAS, O BASTA
QUE SE REFLEJE EL IMPORTE TOTAL DE AQUELLAS?
Aud. Prov Málaga 16/7/1999
Aud. Prov Oviedo de 28/9/2000
Aud. Prov Madrid de 18/6/2001
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 19
Aud. Prov Asturias 23/9/2005,18/1/2008
Aud. Prov Sevilla 21/1/2010
El art. 14 LPH se refiere a que corresponde a la Junta de propietarios la aprobación del plan de gastos e
ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. El plan de ingresos y gastos está mirando al futuro, a
las necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y cuya obligación de pago se distribuye
entre los copropietarios en proporción a las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo o a lo
especialmente establecido. Por su parte las cuentas miran al pasado y constituyen control del gasto y
someten al criterio de la Junta la aprobación de los ingresos y gastos producidos en el ejercicio anterior.
Lo normal es la aprobación de los planes de ingresos y gastos con la correspondiente fijación del importe
de cuotas a abonar por cada propietario . Es más, una buena llevanza de la administración y una
adecuada rendición de cuentas conllevan la liquidación individualizada de los ingresos y gastos de cada
propietario, pero el que no sea así no supone . sin más, infracción de los derechos del comunero, ni
defectuoso balance.
En un supuesto en que se reclamaban cantidades sobre la base de obras extraordinarias aprobadas en
Juntas no impugnadas, se afirmó que no podía servir de excusa la ausencia de individualización en la
medida que en las actas se refleja el importe global de las obras, derivando la deuda de cada comunero
de la aplicación del coeficiente correspondiente que no se cuestiona se haya efectuado incorrectamente.
14) ¿TIENE QUE COINCIDIR LA CUOTA DE GASTOS CON LA CUOTA DE PARTICIPACION?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 28/12/1984,3/3/1994,20/3/1997, 26/5/2008, 17/12/2009,
30/4/2010, 15/6/2010.
Aud. Prov de Zaragoza de 23/5/2006.
Aud. Prov Madrid de 13/7/2006, 11/1/2008.
Aud. Prov de Barcelona de 26/9/2008.
Aud.Prov Asturias de 30/1/2009.
Aud. Prov. Madrid de 16/10/2009.
Dispone el art. 9.1 c LPH como obligación de cada propietario la de contribuir a los gastos generales para
el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de
individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido. La LPH, en términos generales estatuye normas de derecho necesario, pero ello no empece
a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el
principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ) . De ordinario la contribución a gastos lo es
conforme a la cuota establecida en los estatutos, pero pueden acordarse distribuciones conforme a
módulos distintos, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime de los comuneros, como
impone el art. 17 de la LPH ( por ejemplo contribución a calefacción común según el número de
elementos de radiadores de que disponga la vivienda o local). Tal acuerdo puede consistir en una
modificación del título constitutivo con constancia registral o en un simple acuerdo unánime para
determinado ejercicio.
Es posible que sea exigible un acuerdo de contribución a gastos diversa a la establecida en el título
constitutivo no adoptada por unanimidad sino por mayoría y ausencia de impugnación en plazo, por
cuanto el acuerdo sería meramente anulable atendida la jurisprudencia que estima tales los acuerdos
que vulneran algún precepto de la LPH o de los estatutos y reserva la declaración de nulidad radical o
absoluta para los que infringen cualquier otra norma imperativa o prohibitiva que no tengan establecido un
efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por
implicar un fraude de ley ( art. 6.3 CC ), supuestos en que el tiempo no los subsanaría.
Puede darse la situación de que se haya venido aplicando un sistema de contribución diversa a la
establecida en el título, pero sin acuerdo unánime al efecto. No es admisible que de una forma arbitraria,
caprichosa o por simple comodidad o inercia se altere el sistema de contribución formalmente establecido
. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título,
sino precisamente la aplicación del mismo
Debe distinguirse entre la mayoría exigible para la aprobación de unas obras y la exigible para fijar la
contribución a las mismas. Las obras pueden precisar mayoría o 3/5, pero la determinación de una
obligación de contribuir diferente a la establecida en el Título Constitutivo precisa de unanimidad.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 20
15) ¿TIENEN OBLIGACION DE CONTRIBUIR AL PAGO DEL TRIBUTO DERIVADO DE LA EXISTENCIA
DEL VADO, LOS PROPIETARIOS DE TRASTEROS EXISTENTES EN EL GARAJE?
Aud. Prov de Burgos de 6/9/2007.
Aud. Prov Madrid 12/3/2010
Revista Sepin marzo 2001
La regla derivada del art. 9 LPH es la obligación de contribuir los propietarios, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo específicamente establecido, sin que el no uso o utilización de
determinados elementos o servicios comunes les exima de abonar el coste repercutible derivado de su
cuidado, mantenimiento o reparación.
Habrá que estar al contenido de los Estatutos que han podido establecer, como se lee en una de las
sentencias mencionadas, que los gastos de vado se sufraguen por los propietarios de plazas de garaje
que se sirvieran de tales elementos, lo que implícitamente estaría excluyendo a propietarios de
trasteros…
Si nada se dice en los Estatutos deberemos partir de que los sótanos aparecen generalmente calificados
como elementos independientes con determinada cuota en el total del edificio y divididos a su vez en
garajes y trasteros, o en otros casos como un departamento en que se ubican tales elementos descritos y
con cuota de participación asignada, por lo que a los gastos de mantenimiento de los que podemos
denominar gastos comunes de tal Subcomunidad de sótano, han de contribuir tanto los propietarios de
garajes, como los de trasteros según las concretas cuotas de participación de tales elementos o lo
especialmente establecido.
16) ¿SE PUEDE EXIMIR LA PROMOTORA, TITULAR REGISTRAL, DEL PAGO DE LOS GASTOS
COMUNES? ¿CUAL SERÍA EL PROCEDIMIENTO A UTILIZAR POR LA COMUNIDAD?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 14/12/2005, 26/3/2008, 11/12/2009, 29/4/2010
Aud. Prov de Santa Cruz Tenerife de 27/3/1999
Aud. Prov Valencia de 27/5/2008
Aud. Prov de Málaga de 5/2/2009
Aud Prov de Alicante de 4/2/2010
Primera cuestión es la relativa al momento límite para que la promotora pueda otorgar, por si, la escritura
de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, con determinación de los
Estatutos que deban regir la comunidad.
Lo habitual es que el otorgamiento de escritura pública, como titulo constitutivo de la propiedad horizontal
se lleve a cabo cuando el edificio esté ya terminado, pero nada impide que se otorgue cuando no lo esté,
pues es lícita y está permitida por la Ley hipotecaria la constitución y subsiguiente inscripción en el
Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal de un edificio en construcción. Es la
situación que se ha llamado de pre horizontalidad
Asimismo se admite la validez de la clausula en contratos privados de compraventa en los que el
promotor se reservaba la facultad de otorgar unilateralmente la escritura de constitución y modificación de
propiedad horizontal sin recabar la previa autorización de los compradores y ello por cuanto la entrega de
llaves no tenía lugar a la firma del contrato y la formalización del contrato privado no genera tradición
instrumental y no acredita la efectiva transmisión patrimonial, de manera que al ser el promotor el único
propietario del edificio en el momento de constitución de la propiedad horizontal estaba amparado por el
ordenamiento jurídico para llevar a cabo la modificación del título constitutivo.
En la sentencia de Valencia puede leerse que tal posibilidad antes mencionada no puede entenderse ni
admitirse que le otorgue carta blanca para apropiarse de las facultades de gobierno y control en términos
tales que impliquen que tras la incorporación de otros copropietarios estos carezcan ya desde el principio
de las facultades inherentes al régimen de propiedad horizontal. Afirma que la norma del art. 9.5 de la
LPH de contribución conforme a la cuota de participación es imperativa y es nula la clausula de
exoneración que estableció la promotora mientras mantuviera sin vender locales, viviendas y garajes por
pretender trasladar a los adquirentes de las viviendas el resultado de su actividad empresarial de manera
que si no las vende no sean una carga onerosa para la promotora, lo cual constituye un privilegio
exorbitante, que causa desequilibrio de prestaciones en tanto que nunca los copropietarios podrían alegar
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 21
la desocupación de sus viviendas para no contribuir a los gastos comunes o hacerlo en menor medida.
Análogamente en la de Málaga.
En un supuesto en que el Registrador de la Propiedad denegó la inscripción de preceptos de la escritura
de obra nueva que exoneraban parcialmente a la promotora de contribuir a gastos mientras mantuviera
sin vender pisos, locales o garajes, por estimar la norma contraria a los arts. 5, 9.5 de la LPH y la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la que la Audiencia Provincial había
declarado la nulidad de tales normas Estatutarias, el Tribunal Supremo mantuvo la sentencia de la
Audiencia. No obstante recordó diversas sentencias que establecían que es factible la integración de
clausulas de exoneración en el título constitutivo, pero por tratarse de una excepción a la regla general
que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios tal situación debe interpretarse
restrictivamente y para su validez han de estar inscritas en el Registro de la Propiedad pues si eso se
incumple los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han
participado y que no figura reflejado en la publicidad registral.
En otro supuesto anterior al arriba mencionado, en que la sentencia de instancia había denegado la
pretensión de nulidad de determinada clausula de exoneración y la Audiencia la había declarado, el
Tribunal Supremo casó la sentencia y tras estudiar el pacto Estatutario en el que, con determinados
requisitos formales,mientras las viviendas estuvieran desocupadas,la constructora se exoneraba en un
75% de los gastos comunes ( y si no cumplía tales requisitos debía contribuir en un 100% , afirmó que no
era abusiva , ni suponía desequilibrio grave y permanente entre las partes de la contienda judicial,
debiendo atenerse la Comunidad a tal sistema hasta que se modifique con acuerdo unánime.
El procedimiento para ventilar la cuestión sería el ordinario.
17) EL NO HABER OBTENIDO LA CEDULA DE HABITABILIDAD, ¿EXIME AL PROPIETARIO DE
CONTRIBUIR AL PAGO DE LOS GASTOS GENERALES?
Aud. Prov de Madrid de 22/7/2008
Aud. Prov de Las Palmas de 4/11/2008
Sepin octubre 2000
El art. 9.1 LPH determina la obligación de todo propietario de contribuir, de acuerdo a su cuota de
participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades no susceptibles de individualización. Por lo tanto el que no se haya obtenido la cédula
de habitabilidad, o se esté pendiente de cumplimiento de otros requisitos administrativos, no exime a
ningún propietario, desde que ostenta tal condición de la obligación mencionada y si no paga
voluntariamente se le podrán reclamar judicialmente.
Una de las sentencias mencionadas transcribe norma estatutaria por la que los gastos generales pasaban
a corresponder a los comuneros, en proporción a su cuota, desde la fecha de expedición de la cédula de
habitabilidad o toma de posesión de las viviendas. . Y la otra en un supuesto de ocupación de vivienda,
conocida la ausencia de cédula de habitabilidad y en la que se alude a obligación de pago de cuotas
comunitarias.
18) ¿SE PUEDE EXIMIR EL PROPIETARIO DEL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES POR EL HECHO
DE QUE DISFRUTE DE LA VIVIENDA SU CONYUGE?
Aud. Prov de Madrid de 22/4/2008
Aud. Prov de Gerona de 30/4/2008
Diario de Jurisprudencia del Derecho publicado en octubre de 2000. La contribución a los gastos
comunitarios ¿cuánto y quien debe pagar?
Proliferan, en la práctica, los supuestos en que como consecuencia de la crisis matrimonial se atribuye el
uso de la vivienda familiar a los hijos menores de edad y al cónyuge custodio de los mismos, fijándose
que los gastos de Comunidad serán a cargo del cónyuge que la ocupe. El problema se agudiza cuando el
piso es privativo del cónyuge que se ve desposeído del mismo. La obligación de pago de los gastos
comunes es del propietario de la vivienda y éste será contra quien se dirija la Comunidad en caso de
impago por parte del ocupante, pudiendo a su vez el propietario no poseedor repercutir al ocupante el
importe de lo pagado.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 22
En un supuesto de convenio regulador de crisis matrimonial que estableció la obligación de pagar las
cuotas de comunidad a cargo del cónyuge que disfrutaba el uso de la vivienda, de titularidad común, se
afirmó que tal pacto no vulnera el art. 9 de la LPH por aprobarse el convenio en el ámbito de una
separación matrimonial en que las partes son los miembros del matrimonio y los terceros no intervinientes
( comunidad de propietarios ) no se verán afectados por la sentencia que se dicte. Tal convenio difunde
sus efectos sobre los esposos litigantes y en su ámbito interno pero sin afectar a la Comunidad de
Propietarios frente a la que persistirán las obligaciones derivadas de la titularidad sobre la finca .
En el supuesto de ausencia en el convenio regulador de previsión sobre atribución de gastos de
comunidad, ambos cotitulares responderán frente a la comunidad, pero en el ámbito interno se hará
aplicación de los arts. 500 y ss. del CC que diferencian entre gastos ordinarios y extraordinarios,
asumiendo el usuario los ordinarios y siendo comunes los extraordinarios.
19) ¿SUBSISTENCIA DE LOS DERECHOS DERIVADOS DE LA CONDICION DE PROPIETARIO, EN
CASO DE CESION DE ESTOS VÍA ARRIENDO? ¿SUBSISTE POR EJEMPLO EL DERECHO A
SERVIRSE DE LOS ELEMENTOS COMUNES, TALES COMO PISCINA O ZONA RECREATIVA?
Ver sents. Trib. Supremo de 7/3/1987 y 30/5/1994
Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene derecho no solo al disfrute del
elemento privativo, sino al de todos los elementos accesorios a fin de que pueda destinar la cosa
arrendada al uso pactado y de tal uso queda privado el propietario quien entre sus obligaciones tiene la
de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato. Lo anterior
podría alterarse vía pacto, en aplicación del art. 1255 CC, pero no cabe imponer a la Comunidad dos
disfrutes, a salvo que lo propios Estatutos permitiesen lo contrario.
20) ¿SON RESPONSABLES LOS PROPIETARIOS POR LAS OBRAS EJECUTADAS POR LOS
INQUILINOS?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 18/2/2009
Aud. Prov. Alicante de 13/7/2004
Aud. Prov Cantabria de 29/6/2005
Aud.Prov. Asturias 6/9/2005
Aud. Prov Baleares de 22/12/2005
Aud. Prov Málaga de 13/3/2006
Aud. Prov Coruña de 29/9/2006
Aud. Prov. Las Palmas 13/3/2008
Aud. Prov. Sevilla de 28/3/2008
Las obligaciones contenidas en el artículo 9 van dirigidas a los propietarios en general de viviendas y
locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal y lo que determina la responsabilidad establecida
en el apartado 1 g) no es más que una reafirmación de los restantes apartados del artículo, incluido el
apartado 1 a), de respetar con la diligencia debida las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, y de responder
frente al resto de los titulares de las "infracciones cometidas y de los daños causados". Se trata de una
obligación general que se impone única y exclusivamente al propietario. Pretender extraer de la reforma
un cambio sustancial del régimen normativo anterior, supone desconocer el contenido y el alcance de la
misma. Eliminar de la norma la referencia al ocupante de la vivienda o local supone adaptarla a su
contenido teniendo en cuenta que el artículo se refiere a las obligaciones de cada propietario y no de
terceros que pudieran ocupar el piso a quienes no alcanza la responsabilidad por hechos contemplados
en la misma, salvo en sus relaciones con el titular, de tal forma que las consecuencias de los actos de los
inquilinos u ocupantes pueden hacerse repercutir en los dueños en virtud del carácter real o "propter
rem", que tienen todas las obligaciones del artículo 9 de la Ley, y no en el infractor. Supone, por tanto,
que el sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el
artículo 9 será siempre el dueño del piso o local, por más que la relación jurídico procesal pueda
integrarse con el autor material de las obras, por ser a aquel y no a este a quien corresponde realizar las
obras de reposición, si el infractor no lo hace o deja de ocupar el piso o local, respondiendo a la exigencia
de traer al proceso a todos los interesados en la relación jurídica litigiosa con el fin de evitar, por un lado,
que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 23
de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias. Aunque la obra se hubiera realizado por
el inquilino, el propietario es considerado causante jurídico del acto perturbador .
No obstante se destaca : que no es cuestión pacífica la de si el inquilino está legitimado pasivamente o no
en el supuesto planteado, conjuntamente con el propietario o exclusivamente; que el Tribunal podrá
notificarle la existencia del procedimiento vía art. 150.2 LEC ; y que su traída al proceso evita problemas
de ejecución frente al poseedor de una vivienda que no ha sido llamado a juicio, ni condenado.
21) DIVISION DE ELEMENTOS PRIVATIVOS.
Ver sentencias del Tribunal Supremo 20/12/1989, 28/5/1990, 11/11/1995, 27/6/1996, 7/7/1997,
30/5/2002./
Aud. Prov. de Barcelona de 24/5/2005.
Aud. Prov Burgos de 2/5/2006
Aud. Prov Cantabria de 5/5/2006
Aud. Prov Rioja de 17/1/2007.
Aud. Prov. 26/3/2007.
Aud. Prov. de Guipúzcoa de 20/10/2008.
Aud. Prov Madrid de 1/6/2009, 26/11/2009
Son disposiciones de la LPH aplicables a la materia las siguientes:
Art. 7 El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad.. En el resto del inmueble no podrá realizar
alteración alguna…
Art. 8 Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más
reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o
disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de
los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de nuevas
cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5, sin alteración
de las cuotas de los restantes.
En primer lugar debe estarse al contenido de los Estatutos, no siendo infrecuentes redacciones del estilo
de la siguiente: ― todo propietario podrá dividir, segregar o agrupar su departamento privativo constitutivo
de finca registral independientemente incluso asignando nuevas cuotas siempre que la suma de las
divididas, segregadas o agrupadas sea igual a la de la finca de que proceden, sin necesidad de
consentimiento de la comunidad de propietarios. Con un precepto de tal naturaleza se estimó que el
dueño podía per se dividir o segregar locales ampliando en su altura las puertas en la fachada,
necesarias para el acceso a los nuevos locales resultantes, lo que califica como ejercicio de facultades
dominicales, que no alteran el título constitutivo, no requieren el consentimiento de los demás condueños,
al no tratarse de ninguna actividad prohibida, ni ser contraria a la ley, ni incidir en los derechos
dominicales del resto de los propietarios. Y otra sentencia permitió la apertura de una puerta nueva
inexistente a fin de poder utilizar la parte de local resultante de una división permitida por los estatutos,
sin alterar su constitución ni funcionamiento.
De no existir tal previsión estatutaria se precisará la aprobación en Junta pudiendo leerse sentencias que
resuelven afirmando expresamente que no precisaban acudir a argumentar si era necesaria unanimidad o
bastaba con mayoría. Alguna sentencia sostiene que la autorización comunitaria debe serlo por
unanimidad, apoyándose en sentencias del Tribunal Supremo que imponen tal unanimidad para unir
diversos pisos o locales de plantas distintas por cuanto el suelo es inequívocamente elemento común y
es estructura ( parte básica del inmueble, forjado ). Otras estiman que bastaría con la mayoría en los
supuestos en que para la división o agregación no se necesitaban alterar elementos comunes, ya por
precisarse simplemente la separación de dos pisos con un tabique medianero accediéndose a cada uno
de los mismos por una de las dos puertas que tenía el primitivo, alterándose solo la cuota de participación
del piso que se divide, pero no la de los restantes.
Es preciso distinguir entre lo autorizado ( realmente innecesario ) para una modificación de tabiquería de
la vivienda para alquilarla mejor ( art. 7.1 de la LPH ) y lo finalmente ejecutado que fue una segregación
material regulada en el art. 8 LPH, dividiendo una vivienda en varios espacios individualizados, con sus
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 24
propias cocinas para su ocupación por diversas familias y el hecho de que se mantengan las mismas
puertas de entrada y acometidas de agua y luz y todavía pertenezcan al mismo dueño no impiden la
aplicación del precepto que establece para tal segregación o división el cumplimiento de determinados
requisitos .Sin embargo alguna sentencia aislada del Tribunal Supremo afirmó que siendo cierto que el
art. 8.2 requiere aprobación de la Junta para la división material de los pisos, ello solo será necesario
cuando por atribuirse a los pisos resultantes de la división a propietarios diferentes se produzca una
alteración de las cuotas de participación para los pisos reformados, pero no cuando las divisiones
quedaron en manos de los mismos propietarios lo que hace innecesaria la fijación de nuevas cuotas y no
permite atribuir al incumplimiento del requisito de la aprobación de la junta el carácter antijurídico
pretendido.
Cabe leer algún supuesto en que se estima consentida la división tácitamente en supuestos en que
conocida la división tratado en Junta sin autorizar, pero sin accionar judicialmente durante más de seis
años, se habían iniciado las actividades de los nuevos locales resultante y se habían girado cuotas de
participación en los gastos comunes de forma separada e independiente a cada uno de los locales
resultantes. Afirmaba que la voluntad de la Comunidad expresada a través del correspondiente acuerdo
puede en cualquier momento ser modificada por otro acuerdo de sentido contrario o incluso sin
formalidades legales, a través de actos reveladores del cambio de criterio originario. Lo decisivo para
resolver dicha cuestión es la situación real, concreta, respetada y consentida durante años, base para
poder aplicar la doctrina de los actos propios y las normas de la buena fe. Se trata del efecto de una
situación largamente consentida y su valoración como consentimiento tácito, debiendo determinarse para
poder apreciar su concurrencia si ha existido: conocimiento el hecho, falta de oposición al mismo y
transcurso del tiempo acompañándose de una solución reveladora de todo ello y expresiva de la
aquiescencia integradora de un verdadero e inequívoco acto propio sobre un efecto jurídico previsto en el
art. 8 de la LPH.
No resulta tolerable denegar la autorización de división a un propietario tras haberla concedido a otros. Se
afirmaba que la negativa de la comunidad a autorizar a uno de sus vecinos a dividir su piso en dos
apartamento, aparenta ser una actuación correcta con amparo en la LPH, sin embargo se constata que
esa negativa lo es solo para determinado propietario, no para los demás, que pueden dividir los pisos en
las condiciones impuestas. No hay en la denegación a un concreto propietario una finalidad seria y
legítima, por lo que el derecho a no conceder la autorización de dividir debe merecer el calificativo de
ejercitado con extralimitación y abuso de derecho.

 

 



 

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