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LHP Cuestiones prácticas

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LPH
Cuestiones prácticas
SEMINARIO 

 

Nueva Normativa


El certificado de eficiencia
energética entra en vigor
y afecta a ventas o
alquileres de viviendas y
locales

casa plano eficiente
 
 

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Contenido del Seminario - TEMA 3 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 3 OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
1 ¿TIENE DERECHO DE REPETICION EL COPROPIETARIO QUE ACTÚA ANTE LA DESIDIA DE LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.?
Ver sent. Tribunal Supremo de 4/7/1981, 9/5/1983, 9/1/1984, 24/2/1986
Aud Prov de Madrid de 9/3/1993 y 10/3/1993
Aud. Prov Barcelona de 21/5/1998 y22/12/2009
Aud. Prov. Huelva 19/1/2000
Aud. Prov de Pontevedra de 22/3/2000
Aud. Prov León de 29/9/2004
Aud. Prov Cádiz 5/6/2007
Aud. Prov. Valladolid 6/11/2007
Aud. Prov de Zaragoza de 9/2/2009.
En un supuesto en que se había aprobado la necesidad de obras de impermeabilización, pero optó por
negociar con la promotora y el vecino perjudicado advirtió de la necesidad de reparación urgente por
caída de falso techo, advirtiendo que de no ejecutarse en determinado plazo las ejecutaría motu proprio,
como efectivamente realizó y luego las reclama a la Comunidad, se estima la pretensión del comunero,
partiendo de la naturaleza urgente de las obras, de haber redundado las mismas en beneficio de la
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 25
comunidad, sin que la redacción del art. 7,.1 de la LPH impida la ejecución de obras por un propietario, en
elemento común, en determinados supuestos ( urgencia por causar importantes molestias a las personas
que viven en el piso afectado que se deteriora, comunicación previa a la comunidad y pasividad de la
Comunidad ), debiendo abonarlas la Comunidad para evitar un enriquecimiento injusto y con fundamento
en la obligación de mantenimiento de elementos comunes del art. 10 de la LPH . Se advierte que el art.
7.1 no aclara que es lo que debe hacer el propietario diligente que, habiendo advertido a los órganos
rectores de la Comunidad la necesidad de reparaciones urgentes en un elemento común, se encuentra
con que ni el administrador, ni la Junta actúan con la diligencia que requiere el asunto.
Se concede derecho de repetición en un supuesto de obras urgentes ( por fallos estructurales )
ejecutadas antes de la convocatoria de Junta visto que ni el administrador, ni la presidente ni el resto de
propietarios adoptaron medida alguna necesaria para garantizar la seguridad del edificio aún antes de ser
acordadas en Junta
Se concede el derecho en un supuesto en que se hizo ver al presidente el estado de los pilares de carga
de un local y se acredita que en el transcurso de un lapso de tiempo normal nada hizo la Comunidad,
como se acredita por la ausencia de convocatoria
En un supuesto de copropietario que aprovecha la reforma que efectúa en elementos privativos para
ejecutar obras en elementos comunes ( forjado de rollizos, parte de la cubierta del tejado ) sin notificación
a los demás comuneros, se le deniega el derecho de repetición de la parte alícuota que pretendía al
amparo del art. 9.1 e) LPH y ello por entender que llevó a cabo las obras por decisión unilateral, sin
conocimiento ni consentimiento de los copropietarios, que se vieron impedidos de poder adoptar ninguna
decisión o intervención al respecto sobre la necesidad de las obras, modo de llevarlas a cabo, coste…,
conculcándose el art. 7. 1 LPH que no permite a un propietario alterar elementos comunes, debiendo
comunicar al administrador la necesidad de reparaciones urgentes. La obligación de los copropietarios es
la de contribuir a gastos generales de mantenimiento aprobados por la comunidad, lo que no concurre en
el supuesto.
2) ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA JUSTIFICA LA LEGALIDAD CIVIL DE LA
OBRA?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 14/7/1992, 18/7/1997,22/11/201, 30/5/2007,27/6/2007, 28/5/2009
Sent. Trib. Const. de 21/10/1993, 8/3/1999
Aud. Prov de Madrid de 2/2/2009 y 22/9/2009
En un supuesto en que la legislación urbanística permitía la construcción de dos chalets en una parcela,
pero los estatutos comunitarios admitían solo uno, se afirmó que las limitaciones legales del dominio en la
esfera civil son perfectamente compatibles con la plena vigencia de la planificación urbanística y con las
previsiones constitucionales y civiles sobre la regulación de usos del suelo y del derecho a la vivienda
vinculada al régimen propio de la comunidad de propietarios regida por la LPH. La necesidad de
compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los
pisos, justifica, sin duda, la fijación legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos
de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, al margen del carácter restrictivo
a que deba sujetarse cualquier interpretación que suponga menoscabo el derecho de propiedad. El orden
administrativo regula aspectos diferentes del civil siendo ambos compatibles, de tal manera que la
construcción de las obras aún cuando cuenten con licencia obtenida al amparo de las normas
urbanísticas, pueden ser impedidas por los tribunales del orden civil a instancias de los titulares de un
derecho como el de propiedad, a los que eventualmente puedan afectar.
Las licencias municipales no convalidan actuaciones, por cuanto no se puede confundir lo que es la
reglamentación administrativa con la autorización de la Comunidad, titular de los elementos comunes. La
licencia de obra municipal significa que el proyecto se ajusta a la ordenación urbanística y se emite sin
perjuicio de terceros, pero ello no autoriza a realizar la obra si no hay autorización de la Comunidad.
Tampoco una autorización administrativa para instalar un negocio lleva consigo la facultad de obligar a la
Comunidad de propietarios a permitir o realizar las obras necesarias para tal instalación..
Se prohíbe la instalación de antena de radioaficionado regulada en determinada normativa (RD
2623/1986 de 21 de noviembre ) por ser necesario el consentimiento de los demás componentes de la
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 26
comunidad para la realización de una instalación susceptible de causar daños a un elemento común
básico, cual es la cubierta del edificio, para una finalidad de carácter estrictamente privado.
Se ordena retirar la obra de cubrición de una terraza ejecutada con licencia administrativa para hacerlo
por cuanto ello no priva a la jurisdicción civil de entender de la cuestión suscitada entre el propietario
autorizado y la Comunidad, ya que tal licencia es operante a otros fines pero no sirve para dirimir
conflictos de naturaleza comunitaria.
3) ¿QUIÉN NO UTILIZA UN DETERMINADO ELEMENTO COMÚN ESTÁ OBLIGADO A PARTICIPAR
EN SU REPARACION/ SUSTITUCION?
Ver sents. Tribunal Supremo de 14/3/2000, 13/11/2006, 3/5/2007, 29/5/2009
Aud. Prov de Burgos de 30/11/2006 y 30/6/2009
Aud. Prov. Madrid de 19/9/2007
Aud. Prov. Girona de 31/10/2007
Aud. Prov Jaén de 6/6/2008
Aud. Prov. Valencia de 26/5/2009
Aud. Prov Baleares de 1/12/2009
Aud. Prov. Asturias 14/12/2009
Acuerdos o clausulas sobre exoneración, por no utilización de gastos de mantenimiento de servicios
comunes, ¿se extiende a gastos de sustitución y reparaciones importantes?. Boletín de Propiedad
Horizontal El Derecho publicado en mayo de 2005
Debe partirse de la regla genérica del art. 9.5 LPH que obliga a los copropietarios a contribuir, según la
cuota de participación o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala. El concepto de gastos es
amplio y comprende tanto los ordinarios ( fijos, periódicos no fijos, variables según consumos…, así como
también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (
reparaciones y similares ). No obstante el precepto citado permite la existencia de gastos individualizables
y que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos. Pero para que se
produzca tal privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su
caso, en los Estatutos Comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante
acuerdo tomado por unanimidad ( autonomía de la voluntad ), en razón a la concordancia entre los arts.
5 y 17 LPH. El mero hecho de la no utilización de determinados elementos comunes o de disponer el
local de acceso independizado,no exime del deber de abonar los gastos y ello por cuanto entre los
criterios para determinas las cuotas de participación en el total inmueble se encuentra asimismo la de uso
que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. ( art. 5 LPH
El Reglamento de Régimen interior a que se refiere el art. 6, constituye un documento para fijar unas
normas de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, cuya rectificación o reforma es
posible verificarla por cada Junta de la Comunidad, mediante su determinación en el Orden del Día, para
concretar o modificar los sistemas de prestación de los mismos y los comportamientos exigidos a los
propietarios, pero dicho instrumento no puede modificar la ley ni los estatutos y carece de valor para
regular la norma de contribución a los gastos comunes o sus exoneraciones, pues estas cuestiones están
fuera del Reglamento y solo pueden ser reguladas en los Estatutos.
Los propietarios de locales comerciales integrados en determinada Comunidad de Propietarios tienen que
contribuir en los gastos extraordinarios ocasionados por la instalación del ascensor en proporción a su
cuota de participación en la copropiedad de los edificios, pues el título constitutivo no los excluye de la
misma al ser una instalación obligada y no un gasto de mero mantenimiento, conservación o
funcionamiento. Y ello aunque no existiera ab initio tal instalación, por cuanto por ese preciso motivo no
podría existir causa de exclusión a la contribución a tal gasto. Siendo otro de los argumentos utilizados el
de la revalorización de la finca en su conjunto Y lo dicho para la instalación resulta asimismo aplicable a
los supuestos de sustitución obligada de los ascensores. Existiendo sentencias discrepantes en lo relativa
a si deben asumir asimismo el coste de adaptaciones importantes impuestas por la Administración.
Esta obligación de contribuir a sustituciones necesarias de elementos comunes cabe leerla asimismo en
supuesto de : sustitución del sistema de calefacción existente en un supuesto en que existía exoneración
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 27
de gastos de conservación, mantenimiento y reparación, que no podía hacerse extensivo a los gastos de
sustitución ; sustitución de las tuberías comunitarias aunque existieran departamentos con red propia de
agua.
El servicio central de calefacción tiene la consideración de elemento común y la norma estatutaria por la
que el gasto de calefacción se satisface en proporción al número de radiadores que tenga cada
propietario no puede interpretarse en el sentido de que el propietario que prescinda o desconecte el
número de radiadores del servicio común de calefacción pueda excluirse de los gastos que origine dicho
servicio, no costando autorización de la Junta para realizar actuaciones sobre los elementos comunes.
4) LOS GASTOS A LOS QUE SE REFIERE EL ART. 10.5 LPH ¿TIENE LA CONSIDERACION DE
GASTOS GENERALES?
Comentario de D. Carlos Gómez de la Escalera ( Letrado del Tribunal Constitucional) La obligación de
contribuir a los gastos generales en la LPH tras la ley 8/1999.
Establece dicho precepto en redacción dada por Ley 51/2003 de 2 diciembre 2003 que ― al pago de los
gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el
presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos
en el art. 9 para los gastos generales. ―
Es indudable que el coste de tales obras de conservación y accesibilidad deben considerarse gastos
generales del art. 9 de la LPH, pese a lo cual el art. 10.5 parece querer distinguir entre gastos generales y
gastos derivados de realización de obras de conservación y accesibilidad, cuando dispone la afección en
los mismos términos que lo dispuesto para los gastos generales. Pese a lo desafortunado del precepto
deben identificarse ambos gastos y someterse al mismo régimen que no es otro que el del art. 9.1 f de la
LPH y por consiguiente en ambos supuestos la Comunidad gozará no solo de la afección real del art.
10.5, sino también de la preferencia de crédito del art. 9.1 ), pues donde la ley comprende lo más (
afección real ) también debe estar incluido lo menos ( la preferencia ).
5) ¿ESTA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OBLIGADA A PERMITIR UNAS OBRAS PORQUE AL
COMUNERO SE LAS EXIGE LA ADMINISTRACION PARA EL EJERCCIIO DE DETERMINADA
ACTIVIDAD COMERCIAL?
Ver sent. Tribunal Supremo de 27/4/1994, 22/11/2001
Aud. Prov Madrid de 15/4/2008,14/5/2008, 13/10/2008
Aud Prov de Pontevedra de 20/1/2010
La regla sobre la materia es que una autorización administrativa para instalar un negocio no lleva consigo
la facultad de obligar a la Comunidad de propietarios a permitir o realizar las obras necesarias para tal
instalación. Tampoco la imposición administrativa de ejecutar obras que impliquen alteración de
elementos comunes permite al propietario afectado acometer la obra sin la preceptiva autorización de la
Comunidad de Propietarios, que de ninguna manera queda vinculada por los imperativos de la
Administración Pública. El acto administrativo singular, ya se trate de licencia, ya de pronunciamiento
ordenando obras en un local comercial, se emiten sin perjuicio de los derechos de tercero y por lo tanto
sin perjuicio del derecho de la Comunidad a autorizar o denegar la alteración o modificación de elementos
comunes.
Por ello no puede vincular a la Comunidad de Propietarios el destino que la demandante haya dado al
local adquirido, siendo esta la que conociendo o pudiendo conocer la actividad a que iba a dedicarlo el
arrendatario debió cerciorarse de que reunía los requisitos necesarios, incluyendo los que exigía la
normativa administrativa en materia de riesgos, que son creados por la actividad a que se destina y no
por la negativa de la Comunidad a una salida de emergencia abierta a elementos comunes cuya
utilización quedaba mermada.
En supuestos en que ya en el título constitutivo se preveía el uso comercial del local comercial o
industrial se estimó indebida la denegación de autorización para la apertura de una puerta de
emergencia, solo en caso de incendio, a través de un tabique común del inmueble por cuanto: a) era
exigencia de las ordenanzas municipales como requisito ineludible para la licencia de apertura del local a
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Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 28
la actividad prevista en el título ; b) la negativa de la comunidad es contraria a la buena fe atendido lo
anterior y la intrascendencia de la obra para el derecho de los demás.
Otras sentencias dan un paso más y afirman que tratándose de locales comerciales la posibilidad de
realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la
necesidad de presentar una configuración adecuada a su carácter, de tal manera que dicha modificación
puede considerarse implícita en dicha finalidad comercial, salvo prohibición o limitación estatutaria. Lo
trascendental no es que la modificación venga impuesta por la Administración, pues se trata de materia
que está fuera de su competencia, por afectar a elementos comunes, sino que se impone para que se
continúe el uso que le es propio a uno de los elementos del edificio, cuyo destino comercial constaba en
los estatutos y vincula a los futuros adquirentes, pero sin que ello implique quela comunidad haya de
consentir siempre y en cualquier caso modificaciones en elementos comunes, pero sí las imprescindibles
para el destino previsto.
Análogamente en un supuesto en que el Ayuntamiento apercibió de clausura de un garaje en
funcionamiento si no obtenía la correspondiente licencia de funcionamiento que imponía la realización de
determinadas obras ( chimeneas de extracción de humos, salida de peatones ) estimó que tales obras no
constituyen alteración o modificación en elemento común, ni extralimitación de las facultades del Título
constitutivo, en cuanto a la posibilidad de destinar el local a garaje o aparcamiento, lo que deberá hacer
conforme a la legalidad, no pudiendo impedir la Comunidad el cumplimiento de la normativa legal en
estas cuestiones, por lo que la instalación en la fachada de una tubería de extracción de gases no pude
considerarse obra ilegal, como tampoco lo es con la amplitud del pasaje peatonal, añadiendo que la
pequeña ocupación que el mismo hace en la escalera es un perjuicio insignificante si se pone en relación
con la obligación de la comunidad de permitir y actuar para que las cocheras sean destinadas al uso que
le son objeto mediante la ejecución de las obras impuestas por la Administración que, de no realizarse
supondrían el cese de la actividad. Todo ello sin menoscabar las atribuciones que la ley reconoce a la
Comunidad, en otros casos respecto a obras inconsentidas.
6) ¿QUE MAYORIA SE EXIJE EN JUNTA PARA APROBAR EL ACUERDO DE REALIZACION DE
OBRAS NECESARIAS A LAS QUE SE REFIERE EL ARTICULO 10?
Ver sentencia Tribunal Supremo de 9/10/2008, 21/10/2008
Aud. Prov. Pontevedra de 8/11/2007
Aud.Prov Burgos de 30/4/2008
Aud. Prov. León 1/10/2008
Aud.Prov. Madrid 6/2/2009
El artículo 10 se refiere : a) en el primero de sus párrafos a la obligación de la Comunidad de realización
de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios ;
b) en el párrafo segundo a la realización de obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado de
los elementos comunes por parte de personas con discapacidad o mayores de setenta años o para la
instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo
importe no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Dicho precepto debe complementarse con el art. 17 que establece mayorías diversas según supuestos y
cuya literalidad debe darse por íntegramente reproducida.
La regla residual es la del art. 17 regla cuarta según la cual para la validez de los demás acuerdos para
los que no se ha establecido otras mayorías bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Bastando en segunda convocatoria
con el voto favorable de la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las
cuotas de los presentes. Tal será la aplicable a los supuestos que podemos denominar simples obras de
conservación
Concretos supuestos de obras
Para la sustitución de una red de agua potable , necesaria por tener más de 40 años de antigüedad y que
había provocado fugas y filtraciones bastaría con la regla residual del acuerdo mayoritario, por tratarse de
obra impuesta para subsanar las deficiencias de la red . Pero en un supuesto en que dichas actuaciones
implicaban modificación de elementos comunes impuso la mayoría de los 3/5 del total de propietarios
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 29
que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del
propietario directamente afectado, si lo hubiere ( regla primera párrafo 2 del art. 17 LPH )
En un supuesto en que la Comunidad aprobó sin unanimidad la ejecución de una piscina en zona común
el Tribunal Supremo declaró nulo el acuerdo y argumentó que tal instalación no supone un servicio en
interés general, sino una alteración de elemento común y, por lo tanto modificación del título constitutivo,
para lo que se requiere unanimidad, añadiendo que la norma primera del art. 17 flexibiliza el régimen de
mayorías en una serie de supuestos que nada tienen que ver con el esparcimiento, recreo o actividades
recreativas y si con servicios vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad.
En materia de instalación de ascensor vinculado a la existencia de personas con discapacidad, se trata
de un servicio común orientado a la supresión de barreras arquitectónicas que dificultan el acceso o
movilidad de personas con minusvalía y por lo tanto es de los requeridos para la adecuada habitabilidad
del inmueble. Acordada su instalación con el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación, el acuerdo obliga a todos los propietarios . No
siendo innovación inexigible que exima al disidente de contribuir cuando la cuota de instalación exceda
del importe de tres mensualidades. Todos tiene que contribuir, pero si se pretende que lo sea en
proporción distinta a la establecida en el título constitutivo ello no puede ampararse en la mayoría exigible
para acordar la instalación, sino que será precisa unanimidad.
7) ¿ES APLICABLE LA PREVISION DEL PARRAFO CUARTO EL ART. 10 DE LA LPH A LAS OBRAS
NECESARIAS DE MANTENIMIENTO O A LAS DE ACCESIBILIDAD, O EN SU CASO A AMBAS?
Aud. Prov Navarra 8/5/2003
Aud. Prov Guipúzcoa de 19/9/2003
Aud. Prov Barcelona 29/12/2004
Dicho precepto establece que en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o
dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
Por sistemática se estima que dicha discrepancia se refiere a la totalidad de obras mencionadas en los
anteriores párrafos del precepto, es decir las necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación y
las de accesibilidad.
La calificación de la naturaleza de la obra afecta a las mayorías exigibles para aprobar su ejecución por lo
que el acuerdo comunitario determinando la naturaleza de las obras está sometido al correspondiente
control judicial que podría declarar la nulidad de un acuerdo sobre la base de que por una inadecuada
calificación de la naturaleza de la obra se ha aprobado con mayoría insuficiente.
8) ¿ES VALIDA UNA ESTIPULACION ESTATUTARIA DE EXONERACION DE GASTOS DE
CONSERVACION? ¿COMO HA DE INTERPRETARSE?
Ver sentencias Tribunal Supremo de 25/6/1984,14/3/2000,19/5/2003, 9/6/2006, 18/12/2008, 18/11/2009 .
Aud. Prov Navarra de 29/2/2008
Aud. Prov. de Asturias de 6/4/2009
Aud. Prov. Teruel de 7/7/2009.
Aud. Prov. Asturias de 14/12/2009.
La regla general del art. 9 e) de la LPH es la obligación de todos los comuneros de contribuir a los gastos
generales, sin que el no uso o no acceso directo a diversas instalaciones o servicios comunes sea motivo
de exoneración a la contribución para el mantenimiento del servicio o instalación .
Es posible que en los Estatutos se excluya a determinados comuneros de la obligación de contribuir a
determinados gastos, lo que es conforme al principio de autonomía de la voluntad imperante en las
relaciones privadas y a los arts. 5.3 y 9 de la LPH y al art. 396 párrafo cuarto del Código Civil. En la
interpretación del contenido de los Estatutos se ha de estar a las normas de interpretación de los
contratos recogidas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil, toda vez que los Estatutos son un acuerdo
entre los propietarios para la gestión de la cosa común. En todo caso las clausulas de exoneración deben
interpretarse restrictivamente.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 30
Asimismo es posible que tal exoneración no recogida en los Estatutos sea acordada en Junta de
propietarios por unanimidad.
Además deben distinguirse entre gastos de uso y conservación y gastos de nueva instalación o de
sustitución, de suerte que si la exención solo se predica en los Estatutos respecto de los primeros gastos
no cabe extenderla a los segundos y ello no solo o no tanto porque deba hacerse una interpretación
restrictiva de las causas de exoneración, sino por una aplicación estricta, atendida la regla general del
deber de contribución.
9) ¿ES POSIBLE EXIGIR UNA DERRAMA EXTRAORDINARIA SIN ACUERDO PREVIO DE LA JUNTA
POR RAZONES DE URGENCIA?
Sent. Aud Prov de Jaén de 5/10/206
Revista Sepín junio 1998.
En principio cabría sostener que nadie está obligado a pagar una derrama sin previo acuerdo en Junta, la
cual puede convocarse con urgencia sin necesidad de esperar el plazo de de seis días entre citación y
celebración a que se refiere el art. 16.3 LPH que solo es aplicable a las Juntas Ordinarias, pero no a las
urgentes y extraordinarias respecto a las que basta con la antelación que sea posible para que pueda
llegar a conocimiento de todos los interesados. No obstante nos encontraríamos ante un problema formal,
pues es de suponer que de haberse realizado el gasto urgente por el Propietario, como representante de
la Comunidad ( art. 13.3 LPH ) ,en beneficio de la Comunidad la siguiente Junta ratificaría la actuación y
le daría cobertura.
Pero la sentencia mencionada se refiere a un supuesto en que era necesaria y urgente la reparación de
una depuradora de la piscina que se encontraba en la cubierta del edificio y que estaba provocando
daños y el Presidente por si solo decidió acometer la obra. Sostiene que existen obras que no precisan la
autorización de la Junta para su ejecución, cuales son las urgentes a que se refiere el art. 20. c) LPH,
para evitar un daño inminente o incluso una incomodidad grave y que acuerda el administrador dando
cuenta al Presidente o, en su caso, a los propietarios, con la particularidad de que no existiendo
administrador el art. 13.5 LH dispone que sus funciones se ejercerán por el Presidente. La sentencia da
por buena tal actuación y la dación posterior de cuentas ( aún después de haber girado los recibos ) que
contó con el respaldo de los vecinos que abonaron la cuota extraordinaria derivada de las obras urgentes
acometidas.
10) ¿A QUIEN CORRESPONDE EL PAGO POR LOS SERVICIOS PRESTADOS PARA APAGAR UN
INCENDIO?
TS 23/11/2003
Aud. Prov de Málaga de 14/6/2006
Aud. Prov de Guipúzcoa de 9/2/2007.
Aud. Prov de Madrid de 21/6/2007
Aud. Prov de Pontevedra de 30/7/2007.
Aud. Prov de Alicante de 18/3/2008.
En primer lugar centrar que esta pregunta va orientada a conocer el responsable último de la obligación
de pago y no a aquel a quien puede dirigirse el servicio de bomberos por haber solicitado la intervención.
La contestación a priori es sencilla. El coste de los servicios de extinción de incendios es un perjuicio más
derivado del incendio, por lo que, al igual que el resto de daños y perjuicios, deberán ser costeados por el
responsable del incendio.
Precisamente el problema surge en la delimitación de quien sea el responsable del incendio.
En general lo que se exige es la prueba del incendio causante del daño, pero no la prueba de la causa
concreta que causó el incendio, es decir se debe acreditar la relación de causalidad entre el incendio y el
daño causado, no la causa eficiente . En un supuesto en que estaba acreditado que el origen del
incendio se hallaba en determinado local, se le hizo responder al propietario, de todos los daños, en
aplicación de la teoría objetiva del riesgo, presumiendo su imputabilidad salvo prueba en contrario, es
decir salvo prueba de haber actuado con toda la diligencia para evitar la producción del evento dañoso, la
cual no se logró por cuanto la instalación eléctrica se encontraba en mal estado, siendo posible causa del
incendio.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 31
En un supuesto de incendio en contadores de una comunidad ( elemento común ) ubicados en armarios
cerrados con llaves que estaban solo a disposición de la empresa suministradora de energía eléctrica se
declaró la responsabilidad de la suministradora por tener el dominio del hecho.
En el supuesto de acreditarse el concreto origen del incendio en una defectuosa instalación eléctrica u
otra en elemento privativo será responsable el titular del mismo.
En el repetido supuesto de incendio en un vehículo estacionado en el garaje de una Comunidad de
Propietarios, extendiéndose las llamas a otro vehículo, se afirma que la inversión de la carga de la prueba
no puede extenderse a todos los supuestos de daños por culpa extracontractual, máxime cuando no
quepa predicar peligrosa o arriesga la actividad de estacionamiento de un vehículo. Deberá indagarse la
causa del incendio, que en ocasiones será por un fallo del mismo ( derrame de combustible, por mal
estado de algún manguito, en partes calientes del motor ; cortocircuito en los cables de la batería o
defecto del alternador ; sobrecalentamiento en el motor del electro ventilador por quedarse enganchado…
) o por actuación lesiva de tercero. De acreditarse fallo del vehículo la responsabilidad sería de su dueño .
De no acreditarse tal fallo acabará respondiendo la Comunidad en cuyo garaje se ubicaba el vehículo
incendiado.
11) ¿A QUIEN DEBE RECONOCERSELE LA CONDICIÓN DE MINUSVÁLIDO A LOS EFECTOS
PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 17. DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
Ver sentencia Tribunal Supremo de 28/9/2006, 18/12/2008
Aud. Prov Madrid de 12/7/2007
Aud. Prov. La Coruña de 19/2/2009.
Aud. Prov. Madrid de 22/12/2009.
Aud. Prov. Barcelona de /11/3/2010.
El artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de disfrutar de una vivienda digna y
adecuada y el art. 49 establece, como uno de los principios que han de regir la política social y económica
de los poderes públicos, el de llevar a cabo una política de integración de las personas con discapacidad,
a quienes habrá de amparar especialmente para el disfrute de los derechos constitucionalmente
reconocidos. En aplicación de lo anterior se dictaron normas como la ley 3/1990 de 21 de junio, que
modifica la LPH de 1960, suavizando el régimen de adopción de acuerdos por las Juntas de Propietarios
para la realización de obras de supresión de barreras arquitectónicas ; la ley 13/1982 de 7 de abril de
integración social de los minusválidos, que se ocupa de la movilidad y las barreras arquitectónicas ; la ley
15/1995 de 30 de mayo reguladora de los límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras
arquitectónicas a personas con discapacidad ; la Ley 51/2003 de igualdad de oportunidades, no
discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad Deberán tenerse en cuanta,
asimismo, las diversas normas autonómicas tuteladoras de los minusválidos.
La última norma citada afirma que ostentan la condición de minusválido quienes tienen reconocido
administrativamente tal condición, con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar
barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de sillas de ruedas y asimismo los mayores
de 70 años.
La doctrina jurisprudencial ha asimilado a los minusválidos a los ancianos o personas con enfermedades
que dificulten de manera importante la subida de escaleras del inmueble o para salvar barreras
arquitectónicas, precisen o no de sillas de ruedas, por cuanto se trata de un concepto funcional, según la
dificultad del interesado y la barrera o limitación de que se trate de salvar y que puede afectar incluso a
menores de 70 años, pues el concepto el art. 1.2 de la Ley 51/2003 de dos de diciembre (
reconocimiento del grado de minusvalía igual o superior al 33% ) debe considerarse un precepto de
mínimos.
Lógicamente será preciso acreditar la condición de minusválido o situación asimilable con las
correspondientes certificaciones administrativas del reconocimiento del grado de minusvalía, certificados
médicos, certificados de nacimiento…
12) ¿CUAL ES EL OBJETO Y CUANTÍA DEL FONDO DE RESERVA EXIGIDO POR LA LEY?
Aud. Prov de Santa Cruz de Tenerife de 17/5/2002
Aud. Prov de Guadalajara de 16/2/2005
Aud. Prov de Las Palmas de 6/7/2006.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 32
Aud. Prov de Madrid de 15/1/2007.
Aud. Prov Barcelona de 26/9/2008.
Problemas relativos a la constitución de fondo de reserva de la Propiedad horizontal. Boletín de
Propiedad horizontal El Derecho Octubre 2001
En relación al fondo de reserva ¿se refiere la LPH a una alternatividad para diferir a un contrato de seguro
la materia de daños y a un contrato de mantenimiento las obras de conservación y reparación del
inmueble? Foro abierto. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho. Febrero de 2007
Establece el art. 9.1 f de la Ley de Propiedad horizontal, dentro de las obligaciones de los propietarios la
de ― Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que
existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con
una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Con
cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños
causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus
instalaciones generales .
Por su parte la Disposición Adicional de la LPH : ― 1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de
sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en
el art. 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto
ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en
vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva
al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del
presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las
aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a
aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el art. 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario,
al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para
atender los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán
como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente
ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas
del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior. ―
El fondo de reserva regulado ex novo por la ley 49/1960, en su modificación operada por norma de
6/4/1999, viene regulado en el art. 9.1 e) de la LPH. Su constitución tiene carácter imperativo y tiende al
mejor desenvolvimiento de la institución de la propiedad horizontal que viene caracterizada por la
conjunción de los elementos comunes y privativos. Su finalidad u objeto principal es su aplicación
alternativa o complementaria en un seguro de daños o en un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones. Es una partida nueva que se introduce en el régimen comunitario de forma
análoga a su tratamiento societario que, con frecuencia, inspira su normativa, aunque, naturalmente,
despojada de su finalidad de lucro o contemplación de beneficios, pero manteniendo su objeto común de
garantía que, en la comunidad, está referida a la atención de obras de conservación y reparación de la
finca.
Pero tal imperatividad de su constitución no significa que un acuerdo mayoritario aprobando el
presupuesto de un determinado ejercicio pueda ser nulo por el hecho de que no se haya contemplado la
constitución del fondo de reserva.
Algún autor sostiene que en la medida de que la constitución de tal fondo es un deber legal la decisión de
la Junta de no constituirlo debe ser sancionable pues no solo existe un interés privado de los propietarios,
sino un interés general pues conviene que los particulares adopten las medidas preventivas adecuadas
para conservar el inmueble en condiciones de seguridad, salubridad y ornato y evitar que se afecte a la
seguridad pública y el edificio se arruine, recordando que la competencia sobre vivienda corresponde a
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 33
las Comunidades Autónomas y la competencia sobre seguridad a los Ayuntamientos que serían los
competentes para, de oficio o a instancia de parte incoar procedimiento sancionador.
La cuantía del 5% del presupuesto ordinario se estima que es el porcentaje mínimo, por lo que la Junta
de Propietarios pueden acordar mayoritariamente una mayor aportación. La Disposición adicional
establece la posibilidad de que la dotación del fondo no se realice en su integridad, sino que en el año de
su constitución se dote con un 2,5% mínimo y el resto se aplace para la siguiente en la que el fondo ya
alcance el porcentaje legalmente establecido
La suscripción de un contrato de seguro o de uno de mantenimiento no es un mandato imperativo y de la
inexistencia de contratación no cabe derivar responsabilidad por incumplimiento de norma. Se trata de
contratos diferentes e independientes . La Comunidad podrá suscribir uno o ambos contratos, pero de
suscribir ambos solo uno de ellos podrá serlo con cargo al fondo de reserva y el otro deberá serlo con
cargo a al presupuesto ordinario de la comunidad.
Atendido el objeto para el que se constituye se estima contrario a derecho el acuerdo de alteración del fin
a que se destina y su destino a provisionar de fondos a Abogados y Procuradores para emprender
acciones legales contra los vecinos
13) ¿ES LICITO QUE LOS PROPIETARIOS PUEDAN PACTAR O ESTABLECER UN CRITERIO DE
CONTRIBUCION AL FONDO DE RESERVA DISTINTO DEL QUE DERIVA DE LA CUOTA DE
PARTICIPACIÓN QUE ESTÉ FIJADA PARA CADA PISO O LOCAL EN EL TITULO CONSTITUTIVO?
Aud. Prov de Madrid de 15/1/2007
Aud. Prov de Barcelona de 26/9/2008
El art. 9. 1 e) establece la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título
o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble…
Por su parte el art. 9.1 f) alude a la obligación de contribuir a la dotación del fondo de reserva, con arreglo
a la cuota de participación.
Para alguna Audiencia la omisión de la referencia a ― lo especialmente establecido ― carece de relevancia
y declara válido el acuerdo que estableció la obligación de contribuir al fondo de reserva sin ajustarse a
las cuotas de participación, sobre la base de estimar que las normas legales permiten que se fije por las
comunidades sistemas de pago distintos a la estricta sujeción a coeficiente y de que tal acuerdo no había
sido objeto de impugnación en plazo.
Sin embargo otros estimar que la omisión es relevante y demuestra la voluntad del legislador de que,
imperativamente la aportación al fondo de reserva lo sea únicamente en proporción a las cuotas de
participación, no siendo admisible ni los acuerdos de exclusión a algún condueño del deber legal de
contribuir al fondo
14) ¿EL CREDITO QUE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OSTENTE CONTRA EL PROPIETARIO
A FIN DE QUE ÉSTE CONTRIBUYA A LA DOTACION DEL FONDO DE RESERVA ESTÁ
GARANTIZADO CON LA PREFERENCIA DE CREDITO O CON LA AFECCIÓN REAL QUE SE
ESTABLECEN EN EL ART. 9.1 E DE LA LPH ?
Aud. Prov. Palma de Mallorca de 7/3/2003
Aud. Prov Barcelona de 22/5/2006
La obligación de contribuir a la dotación del fondo de reserva que se establece en la LPH, tras la Ley
8/1999 de 6 de abril. Autor Carlos Gómez de la Escalera. Revista Spin noviembre de 2000.
Problemas relativos a la constitución de fondo de reserva de la Propiedad horizontal. Boletín de
Propiedad horizontal El Derecho Octubre 2001
Según el primer estudio el silencia del art. 9.1 F de la LPH sobre las garantías de la obligación de
contribuir a la dotación del fondo de reserva, a diferencia de lo que sucede con la obligación de contribuir
a los gastos generales, que se asegura con la prelación de créditos y con la afección real, plantea el
problema de si estas garantías se aplican también al crédito de la Comunidad para exigir la contribución
al fondo de reserva. Estima que la respuesta debe ser negativa : a) por la propia redacción de la norma y
necesidad de observar el principio de legalidad aunque la solución no sea satisfactoria ; b) por la voluntad
de la misma de distinguir entre la obligación de contribución a gastos generales y la de contribución a
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 34
fondo de reserva y el tratamiento diversos que da a las garantías ; c ) porque de la lectura de la
tramitación parlamentaria se desprende que no fue un lapsus del legislador
Según el segundo estudio la Junta determina el tiempo y forma en que se realizará el pago y el
incumplimiento faculta para la reclamación judicial vía proceso monitorio o declarativo correspondiente.
Debe interpretarse, con el art. 9.2 LPH, que para el comunero se trata de pagar un gasto general, en
tanto que no imputable a uno o varios pisos o locales lo cual conlleva: a) estimar que el crédito de la
Comunidad contra el que no aportó es un crédito que goza del privilegio del art. 9.1 e) 2º ; b) ante la
eventualidad de venta del piso por aquel comunero que no pagó de la aportación inicial al fondo o la
aportación para reintegrarlo a su cuantía mínima el crédito estaría garantizado mediante la afección real
que grava el piso o local a que se refiere el art. 9.1 e) 3 LPH., de modo que el adquirente soportaría la
ejecución sobre el bien ante el impago del transmitente y a falta de realización del pago por el deudor, sin
perjuicio de su derecho a repetir. Las sentencias mencionadas se muestran favorables a la doble
garantía.
15) PODRÍA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CONSIDERAR ABONADA LA DEUDA DE UN
COPROPIETARIO DEVENGADA POR INCUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 9 IMPUTANDO TAL PAGO
POR LO ABONADO POR ESTE AL FONDO DE RESERVA
La respuesta adecuada es la negativa, atendido el objeto del fondo de reserva antes mencionado.
16) ¿CUÁL ES EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN PARA RECLAMAR EL CUMPLIMIENTO
DE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LA DOTACIÓN DEL FONDO DE RESERVA? ¿CABE LA
APLICACIÓN DEL ART. 1966.3ª DEL C.C?
Aud. Prov Valencia de 29/11/2006
Aud. Prov Málaga de 13/12/2006
Aud. Prov Madrid de 15/12/2008
Aud. Prov Navarra de 5/10/2009
La obligación de contribuir a la dotación del fondo de reserva que se establece en la LPH, tras la Ley
8/1999 de 6 de abril. Autor Carlos Gómez de la Escalera. Revista Sepin noviembre de 2000.
¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción de reclamación de gastos comunes, cinco o quince años ¿.
Boletín de Propiedad horizontal y Derechos reales El Derecho. Marzo de 2008
La tesis mayoritaria, en relación a la prescripción de la acción para reclamación de los gastos generales,
pero no del concreto supuesto de la aportación al fondo de reserva, viene a manifestar que el instituto de
la prescripción no se asienta en una idea de justicia intrínseca y si de limitación en el ejercicio de los
derechos en aras del principio de seguridad jurídica conectado a una cierta dejación y abandono de
aquellos derechos por su titular, lo que hace que deba ser objeto de trato cauteloso e interpretación
restrictiva. Ante la falta de previsión legal específica sobre el plazo de prescripción, no puede resultar de
aplicación el plazo de cinco años contemplado en el art. 1966 CC, debiendo acudirse al plazo general de
las acciones personales, que como explica el art. 1964 CC solo puede ser inaplicable si existe una
previsión específica, que no es el caso. Por ello la acción para reclamar las cuotas comunitarias de
cualquier clase que sean, nace de la obligación legal de sostenimiento del inmueble y prescribe a los 15
años . La prestación es única, el fraccionamiento se acuerda por conveniencia, sin que cada desembolso
mensual, trimestral… responda a pagos que han de hacerse en ese preciso periodo temporal.
Algún autor sostiene que el fondo de reserva es un capital formado por aportaciones dinerarias cuya
dotación ( nunca inferior al 5% del último presupuesto ) está siempre referida al periodo anual y por ello
considera que la obligación debe cumplirse en plazos anuales o inferiores y que resultaba aplicable el
plazo de los 5 años el art. 1966.3 CC.
17) ¿ES EMBARGABLE ESTE FONDO?
El fondo de reserva es un patrimonio afecto a los gastos de conservación y reparación, planteándose si
se configura como un núcleo patrimonial independiente y aislado a diferencia del resto de patrimonio de la
Comunidad. Conforme al art. 22.1 ― la comunidad responderá de sus deudas frente a terceros con todos
los fondos y créditos a su favor ―, de modo que el capital del fondo de reserva puede ser embargado por
los acreedores de la Comunidad.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 35
18) LIMITACIONES DE ACTIVIDADES POR PARTE DE LA COMUNIDAD
Ver sent. Tribunal Supremo de 20/9/2007, 20/10/2008
Aud. Prov. Segovia de 21/10/2005
Aud. Prov. Asturias de 27/6/2006
Aud. Prov. León de 11/1/2007
Aud. Prov de Tenerife de 11/7/2008
Aud. Prov de Madrid de 10/10/2008, 27/11/2009
Aud. Prov. Valencia de 23/12/2008
Aud. Prov de Tarragona de 23/12/2009
La transformación de locales de negocio en viviendas: los límites al uso de la propiedad privada en las
relaciones de vecindad. Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho,septiembre de 2004.
Establecido en el título constitutivo un uso determinado para elementos privativos ¿es posible modificar
dicho destino? Foro abierto. Boletín de Propiedad Horizontal el Derecho enero de 2005.
Tenencia de animales en el ámbito doméstico como actividad prohibida, molesta o ilícita: análisis
normativo y jurisprudencial. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos reales de diciembre de 2007.
La doctrina constitucional entiende que el art. 33 de la Constitución Española de 1978 reconoce al
derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las
facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la
voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada
comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o
limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de
la propia comunidad. Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas
limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.
La concepción del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico, no sujeta a otras limitaciones
que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, así como la
inexistencia en el título constitutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o destino de los locales
comerciales del edificio (...)implica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse
limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por
conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio
de destino respecto del previsto en el título constitutivo
Respecto a la interpretación del valor de la simple descripción del destino de los pisos, tal mera
descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene
necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento
(...) y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere
oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos
En un supuesto de ejercicio en un piso-vivienda de una actividad médica se admite y se afirma que en la
división horizontal, donde consta destino de los pisos, no se dice «exclusivamente», u otra expresión
análoga, se dedicarán a viviendas, sino sólo se describen lo que se denominan «pisos-viviendas».
Deducir de ello la exclusividad implicaría una limitación de facultades dominicales, que ni puede
presumirse ni interpretar las que existan de modo extensivo.
En un supuesto de transformación de local de negocio en vivienda se admite sobre la misma base de
ausencia de prohibición estatutaria, valor de la descripción del uso, que no puede entenderse como
prohibición de otro, todo ello sin perjuicio de que los departamentos transformados en vivienda reúnan las
correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, lo que constituye
una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no
incide en favor o en contra de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la
Junta de Propietarios.
Respecto al uso de barbacoas, de obra o portátiles, que no esté expresamente prohibida en los estatutos,
se admite, por tratarse de instalación de uso generalizado y socialmente aceptado en viviendas con
espacios abiertos, en los que el empleo del fuego o la producción de hunos para esporádicas funciones
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 36
de asado y en una apreciación realizada conforme a criterios de razonabilidad y de buena vecindad, no
aparece ni puede ser reputado como actividad molesta, incómoda, insalubre, ni peligrosa.
En lo relativo a la tenencia de animales en elementos privativos de edificios sometidos a régimen de
propiedad horizontal poner de manifiesto que inciden sobre la cuestión tanto normas administrativas
como civiles. La primeras estatales, autonómicas o locales regulan el uso y actividad de tenencia de
animales, estableciendo controles, registros, permisos, autorizaciones administrativas…, destacando la
regulación sobre animales potencialmente peligrosos, la normativa protectora de animales, las
ordenanzas que regulan supuestos diversos entre los que se pueden leer : que el uso de ascensores por
personas acompañadas de perros debe hacerse de manera que no se coincida en la utilización del
aparato con otras personas si éstas así lo requieren ; la prohibición de circulación de animales es
piscinas de utilización general ; la prohibición de tenencia de animales de cría y de corral en domicilios
particulares, terrazas, azoteas, desvanes, garajes, trasteros, bodegas, patios …Respecto a la normativa
civil la regla en la no posibilidad de prohibición completa en los estatutos de la comunidad ( por contrario
al art. 348 CC ), ni es los reglamentos de régimen interno por estimar que carecen de sentido aquellas
restricciones que supongan una anulación o intromisión injustificada en las facultades de uso y
aprovechamiento que integran el derecho de propiedad singular sobre los espacios privativos, cuando,
además, no tienen ninguna incidencia en el adecuado uso y disfrute de la finca que corresponde a los
restantes comuneros, todo ello, naturalmente, sin perjuicio de las medidas a adoptar en supuestos de
animales abandonados, molestos o insalubres ( ladridos, olores de excrementos , alimentación de
palomas que provoca la afluencia continua de las mismas, cría de animales…) y sin perjuicio asimismo de
acudir a la vía de la defensa frente a inmisiones dañosas
19) TRATAMIETO DE LA EJECUCIÓN CONTRA LOS COMUNEROS DE LAS SENTENCIAS
CONDENATORIAS A LA COMUNIDAD.
Ver sent. Tribunal Supremo de 13/2/2001
Aud. Prov de Zaragoza de 6/5/1997
Ejecución de sentencia condenatoria de la Comunidad sobre el patrimonio de los copropietarios. Foro
abierto. Boletín de Propiedad horizontal El derecho de noviembre de 2004.
La responsabilidad por deudas comunes. El art. 22 LPH. Boletín de Propiedad horizontal el derecho de
mayo de 2006.
La demanda se formuló contra la Comunidad de Propietarios …, que resultó condenada en el litigio
seguido, en el que intervino representada por su presidente, y en la ejecución de esa sentencia se
pretendía vincular individualmente a los copropietarios que forman parte de la misma y que no han sido
parte en el litigio reseñado. Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una
comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa
deuda solo puede hacerse efectiva a través de la propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de
la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a
los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las
garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a
dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. No cabe por tanto, proceder a
la ejecución de la sentencia en su día dictada, sobre los bienes de los copropietarios que forman parte de
la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el
litigio seguido, y tal ejecución equivaldría a su condena sin haber sido oídos en el pleito, quebrantando así
los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.
A destacar el art. 544 LEC que establece no será de aplicación a las comunidades de propietarios de
inmuebles en régimen de propiedad horizontal el párrafo anterior en el que se establece que en caso de
títulos ejecutivos frente a entidades sin personalidad que actúen en el tráfico jurídico como sujetos
diferenciados, podrá despacharse ejecución frente a los socios, miembros o gestores que hayan actuado
en el tráfico jurídico en nombre de la entidad, siempre que se acredite cumplidamente a juico del Tribunal,
la condición de socio, miembro o gestor y la actuación ante terceros en nombre de la entidad.
Debe tenerse en cuenta el art. 22 LPH en su redacción por ley 8/1999 . Establece que :
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 37
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y
créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor
podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota
que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago
de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a
que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese
momento en la parte proporcional que le corresponda.
Este precepto se interpreta:
Es la Comunidad la que debe responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a
su favor, es decir : saldos bancarios, dinero metálico en poder de los órganos unipersonales, fondo de
reserva,retención de lo que a la comunidad deben los comuneros, créditos de la comunidad frente a
terceros.
Al no referirse a bienes se excluyen los elementos comunes no esenciales susceptibles de desafección
Subsidiariamente cabe reclamarse la deuda a los distintos copropietarios pero para ello será preciso ;
que no existan fondos y créditos a favor de la comunidad ; que el propietario haya sido parte en el
proceso ; que se requiera individualmente al propietario respectivo ; que el requerimiento lo sea por la
cuota que le corresponde en el importe insatisfecho ; el propietario puede oponerse acreditando estar al
corriente en el pago de cuotas comunitarias vencidas y también alegando que se le reclama por encima
de la cuota que le corresponde en el importe insatisfecho o señalando bienes de la comunidad de
propietarios sobre los que no se haya realizado ejecución.

 



 

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