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LHP Cuestiones prácticas

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LPH
Cuestiones prácticas
SEMINARIO 

 

Nueva Normativa


El certificado de eficiencia
energética entra en vigor
y afecta a ventas o
alquileres de viviendas y
locales

casa plano eficiente
 
 

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Contenido del Seminario - TEMA 4 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 4 . RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
1 ) ¿COMO PUEDE DELIMITARSE LA EXISTENCIA DE LA NULIDAD DE LA CLAUSULA DE
DURACIÓN EN CONTRATO DE MANTENIMEINTO DE ASCENSORES?
Aud. Prov de Cádiz de 23/6/2008
Aud. Prov de Ciudad Real de 15/1/2009.
Aud. Prov. de Navarra de 12/3/2009.
Aud. Prov. Sevilla de 19/3/2009.
Aud. Prov. de Alicante de 17/9/2009.
Aud. Prov. de Lleida de 11/2/2010.
Aud. Prov. León de 4/3/2010.
Aud. Prov de Murcia de 5/4/2010.
Existen diversas posturas de la jurisprudencia menor sobre la materia, con la correspondiente inseguridad
jurídica y necesidad de adaptarse al criterio sostenido por la Audiencia correspondiente.
1.- Postura favorable a la validez de las cláusulas contractuales y al derecho de la indemnización de la
mercantil encargada del mantenimiento de los ascensores. Esta corriente se ampara fundamentalmente
en la normativa general del Código Civil , entendiendo que se trata de cláusulas negociadas y autorizadas
por la autonomía de la voluntad, que no pueden considerarse en modo alguno desproporcionadas ni
rompen la igualdad en el contrato entre las partes; suelen afirmar la inexistencia de un derecho unilateral
al desistimiento del contrato, por lo que la resolución sin causa no está amparada en el artículo 1124 del
Código Civil y genera el derecho a la indemnización por incumplimiento contractual; consideran
igualmente que la larga duración pactada (entre 5 y 10 años en la mayoría de los contratos) está
justificada por el tipo de servicio prestado por el arrendador y la necesidad de éste de proceder a la
provisión de los medios técnicos y humanos necesarios para la prestación de dicho servicio,
desarrollándose dicho servicio en marco de libre competencia y no de monopolio; finalmente entiende que
existe equilibrio en las prestaciones pues la larga duración contractual supone beneficios para la
comunidad de propietarios, al tener una evidente estabilidad en el precio y ser éste más ajustado en
función de la mayor duración del contrato.
2.- Posturas contrarias a la validez de dichas cláusulas contractuales y que declaran su nulidad. Esta
corriente se ampara fundamentalmente en la normativa de protección de los consumidores y en el
carácter abusivo de las cláusulas contractuales en que basa su pretensión la mantenedora de ascensores
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 38
. Entienden se trata de contratos de adhesión sin género alguno de dudas, en los que se limitan los
derechos de los consumidores a contratar en mejores condiciones por el largo periodo de duración y la
cláusula indemnizatoria prevista, generando un desequilibrio de las prestaciones a favor del empresario y
en contra del consumidor que no está justificado objetivamente en la naturaleza del servicio contratado;
igualmente consideran que la indemnización prevista es onerosa y desproporcionada, distorsionando la
finalidad del contrato para los demandados y que no responde a daños reales que pueda sufrir la
arrendadora de servicios de mantenimiento de ascensores.
3.- Posición intermedia. Es la última de las corrientes de la jurisprudencia menor en las que se reconoce
un cierto derecho de indemnización a favor de la arrendadora de servicios. Parten del hecho, común con
la postura anterior, de que estamos en presencia de un contrato de adhesión y que las cláusulas
contractuales que se discuten son contrarias a la buena fe, desproporcionadas y no equitativas, por lo
que suelen declarar la nulidad de las mismas por abusivas por aplicación de la normativa de protección
del consumidor. Sin embargo entienden que una resolución unilateral podría dar lugar a situaciones de
abuso de derecho por parte del consumidor, por lo que se reconoce a la arrendadora un derecho mínimo
de indemnización, apreciado en atención a las facultades moderadoras del artículo 1103 del Código Civil
y alejado del propio contenido contractual.
La normativa actualmente vigente en materia protectora de consumidores es el RD Legislativo 1/2007 de
30 de noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
que debe entenderse directamente aplicable a los supuestos de contratos de tracto sucesivo, con una
duración de diez años, de tal manera que las modificaciones legales que puedan producirse durante su
vigencia, deben ser aplicables a los periodos posteriores a la entrada en vigor de la norma, y más si se
tiene en cuenta que estamos en presencia de una normativa de protección al consumidor en la que, como
señala el artículo 59.2 TR, debe de respetarse siempre el nivel mínimo de protección señalado en el
citado RD Legislativo 1/2007, lo que implica la necesidad de adaptar el contrato de tracto sucesivo a las
nuevas exigencias de protección del consumidor derivadas de dicha norma, lo que lógicamente autoriza
la aplicación de la nueva norma, sin que ello suponga en modo alguno la vulneración del principio de
irretroactividad de las normas, pues no se modifica el contenido contractual sino que se adapta al
momento en el que se aplica dicho contrato, una vez que la norma ha entrado en vigor. En atención a lo
anterior resulta aplicable la previsión del artículo 62.3 del RD Legislativo 1/2007, referida específicamente
a los contratos de prestación de servicios, en el que se prohíben expresamente cláusulas que fijen plazos
de duración excesivos o limitaciones que obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato,
reconociéndose dicho derecho de forma expresa en el segundo párrafo del artículo 62.3 e imponiendo
dicha norma la imposibilidad de fijar para limitar dicho derecho ningún tipo de sanción o cargas onerosas
o desproporcionadas como "...la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de
cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de cláusulas penales que se
hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños
efectivamente causados.
Alguna Comunidad Autónoma ha regulado la materia, destacándose el Decreto 44/2008 de 28 de febrero
de la Xunta de Galicia, por el que se regulan los requisitos de las empresas conservadoras de ascensores
y se desarrollan conceptos relativos al grado de ocupación de las viviendas en el ámbito de la Comunidad
Autónoma de Galicia. El artículo 5 del mencionado Decreto se refiere a la libre elección de la empresa
mantenedora y para garantizar el derecho establece que ― los contratos de mantenimiento que se
suscriban entre ambos ( persona titular del ascensor y empresa mantenedora ) deberán tener un plazo de
duración inicial que no exceda de un año, y su contenido material se ajustará en todo caso a lo dispuesto
en la normativa vigente en materia de defensa de consumidores y usuarios. La persona titular podrá
ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción
o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de cantidades abonadas por
adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de
clausulas penales que se hayan fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se
correspondan con los daños efectivamente causados.
2) ¿QUE REQUISITOS DEBE REUNIR EL ALQUILER DE LA CUBIERTA POR LA COMUNIDAD PARA
LA INSTALACION DE UNA ANTENA DE TELEFONÍA? ¿Y EL DE OTROS ELEMENTOS COMUNES?
Aud. Prov. León 11/7/2002
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 39
Aud. Prov. Vizcaya 24/10/2002
Aud. Prov. de Huesca de 4/12/2002
Aud. Prov. de Baleares de 2/4/2003
Aud. Prov Madrid de 19/12/2007
Arrendamiento de cubierta para instalación de antena de telefonía móvil. Boletín de Propiedad Horizontal
y derechos reales El Derecho octubre de 2006.
Con anterioridad a la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificó la Ley de Propiedad Horizontal , la cuestión
relativa al arrendamiento de los elementos comunes o de alguna parte de ellos suscitó diversas
interpretaciones y dispares pronunciamientos judiciales, manteniéndose en algunos que al modificar el
Título se requería la unanimidad, mientras que en otros, por considerar que se trataba de un acto de mera
administración, se estimaba suficiente la simple mayoría
El artículo 17.1, párrafo segundo de la LPH, dice:"El establecimiento o supresión de los servicios
ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros vicios comunes de interés general, incluso cuando
pongan la modificación del título constitutivo, de los estatutos, requerirá el voto favorable de las quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico del
inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento
del propietario directamente afectado, si lo hubiere".
Parece pues que la reforma ha puesto punto y final a la polémica, pues solo los elementos comunes que
no tengan asignado un uso específico en el inmueble pueden ser arrendados con el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación. En el supuesto de que el elemento común tenga predeterminado en el título un
uso específico, su arrendamiento precisa del previo acuerdo unánime de todos los propietarios, lo que
resulta lógico conforme con los dispuesto en los artículos 5, 12 y 17-1º de la Ley de Propiedad Horizontal
ya que afecta y modifica al título mismo.
Por ello en un supuesto de la cubierta del edificio-aparcamiento subterráneo destinada a zona de paseo
o zona de juegos, respecto a la que se aprobó por mayoría su cesión onerosa, total o parcial, a un
tercero para que la explote como terraza-cafetería y en tanto que modifica radicalmente el destino
previsto en el título y priva a los propietarios de su utilización conforme al destino dado al constituirse la
propiedad horizontal, se estimó que era precisa la unanimidad y por ello el acuerdo era nulo
Asimismo en un supuesto en que se estimaba que la instalación de antena de telefonía afectaba a la
estructura del edificio por el peso de los objetos a instalar, se estimó la necesidad de acuerdo unánime.
El estudio mencionado alude a como, generalmente, bajo la simpleza de un alquiler de elemento común,
para la instalación de antena de telefonía, se esconde mucho más: cambio de configuración del edificio,
alteración de fachada o cubierta, alteración estética, impacto visual y medio ambiental, construcción de
castillete para soportar la antena, colocación de vientos que limitan o hacen intransitable la cubierta,
construcción de sala de máquinas, colocación permanente de cableado de gran envergadura…, todo ello,
generalmente facultando a la arrendataria a cambios necesarios y continuos para dar el servicio objeto de
su actividad económica. Se alude asimismo a los problemas particulares que sufren determinados
vecinos, tales como filtraciones procedentes de la cubierta, dificultades de uso de espacios por la
presencia del cableado, calor y ruido que emana de la sala de máquinas… cuestiones todas ellas que
hacen precisa la unanimidad .
3) ¿Y PARA LA INSTALACION DE UN GRAN CARTEL EN LA FACHADA?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 25/11/1992, 6/4/2006
Aud. Prov de La Coruña de 10/1/2007
Aud. Prov de Pontevedra de 13/2/2007
Aud. Prov. de Madrid de 2/3/2007
Aud. Prov. Valencia de 30/12/2008
Aud. Prov de Zaragoza de 26/2/2010
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 40
¿Puede ser objeto de inscripción como bien inmueble autónomo la facultad de fijar carteles de carácter
indefinido que se reserva el promotor en los Estatutos de la propiedad horizontal del inmueble construido?
Foro Abierto. Boletín de contratación inmobiliaria El Derecho mayo 2010.
Son elementos comunes por naturaleza en el régimen de propiedad horizontal las fachadas, como resulta
de lo normado en el art. 396 del CC, por consiguiente, en principio, toda afectación relevante de las
mismas exige la unanimidad de los propietarios en atención a tal condición jurídica (art. 17 de la LPH ) .
En ocasiones son los mismos Estatutos por los que se rige la Comunidad los que permiten expresamente
la colocación de carteles en determinados espacios. En otras ocasiones existe una autorización ulterior
expresa o tácita de la comunidad de propietarios, esta última inferida de su tolerancia por un largo
espacio de tiempo o desde el inicio de la comunidad
Pero en general y en lo que podíamos denominar una ― instalación racional de anuncios o carteles‖ es
inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito de los elementos comunes en cuanto no
se perjudiquen los derechos de los demás propietarios ni alteren el decoro arquitectónico del inmueble;
en tanto no se produzca ese perjuicio a los demás copropietarios o se altere el aspecto arquitectónico del
edificio, no se puede prohibir a los propietarios de los locales de negocio, bien sea a ellos mismos o a sus
arrendatarios, el uso de los elementos comunes, siempre que la colocación de rótulos o carteles no
exceda de los paramentos exteriores del local, es decir se admiten tales carteles, rótulos o anuncios bajo
una serie de limitaciones: inexistencia de perjuicios, in alteración del decoro arquitectónico y siempre que
no exceda del parámetro exterior del local.
Se declara nulo un acuerdo que imponía un canon a un propietario por la instalación de carteles,
afirmando la sentencia que tal canon no se acomoda a los parámetros establecidos en el art. 5, párrafo
segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , ni responde a la obligación impuesta a los
copropietarios por el art. 9.5ª de la citada Ley
En el foro abierto mencionado se menciona la posibilidad, ya tratada en otras preguntas de este
seminario, de que la cubierta del edificio se configure como elemento privativo, siendo posible la
constitución del derecho a instalar carteles en la terraza como derecho real autónomo, siendo por lo tanto
susceptible de inscripción
4) ¿PUEDE DESPEDIR EL PRESIDENTE POR SÍ SOLO AL PORTERO?
Sent. Aud. Prov de Madrid de 15/11/2005 y 29/1/2008.
Revista Sepin abril de 1995
La Figura del Presidente. Personalidad, caracteres y funciones. Boletín de Propiedad horizontal El
Derecho octubre de 2004.
¿Puede el Presidente ejercitar acciones en defensa de los intereses de la Comunidad sin acuerdo previo
de la Junta?. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El derecho octubre de 2006.
La respuesta impone analizar el concepto y naturaleza de la figura del Presidente. Se trata de la persona
elegida por los copropietarios, reunidos en Junta y que tiene encomendada la representación de la
Comunidad tanto en juicio como fuera de él, valiendo la voluntad del Presidente frente al exterior como
voluntad de la Comunidad, sin perjuicio de su responsabilidad por el modo en que ejerza su
representación. Quiere ello decir que, como norma no se requiere una autorización expresa por parte de
la Junta general de propietarios, lo que tampoco equivale a considerar que el Presidente dispone de un
cheque en blanco que le permita dejar e someterse a lo acordado por la Junta de Propietarios. En este
sentido pueden leerse sentencias que enjuician supuestos en que se sometió a la consideración de la
Junta la decisión de despedir o no al portero, que debe adoptarse por mayoría de propietarios asistentes
que, a su vez, representen la mayoría de cuotas de participación. Naturalmente no puede hacer valer el
Presidente de la Comunidad la representación orgánica para decidir por sí un despido en contra de la
explícita oposición de la Junta.
El que el portero tenga vigente contrato laboral no impide que se le pueda despedir por cualquiera de las
causas que establece el Estatuto de los Trabajadores . Si la decisión es del Presidente en solitario en
principio el despido es válido por ser el representante legal de la Comunidad, pero luego la Junta puede
revocar tal decisión y aceptar la readmisión, o cualquier otro acuerdo al respecto, o bien ratificar al
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 41
Presidente y admitir todas las consecuencias del acto, entre ellas el pago de indemnización en caso de
ser declarado improcedente.
5) ¿SON VALIDAS LAS CLAUSULAS DE EXONERACION DE LOS GASTOS DE PORTERIA?
Ver sentencias Tribunal Supremo de 25/6/1984,14/3/2000,19/5/2003, 9/6/2006, 18/12/2008, 18/11/2009 .
Aud. Prov Navarra de 29/2/2008
Aud. Prov. de Asturias de 6/4/2009
Aud. Prov. Teruel de 7/7/2009.
Aud. Prov. Asturias de 14/12/2009.
Acuerdos o cláusulas sobre exoneración, por no utilización, de gastos de mantenimiento de servicios
comunes, ¿se extienden a gastos de sustitución y reparaciones importantes?. Boletín de Propiedad
horizontal El Derecho, mayo de 2005.
La regla general del art. 9 e) de la LPH es la obligación de todos los comuneros de contribuir a los gastos
generales, sin que el no uso o no acceso directo a diversas instalaciones o servicios comunes sea motivo
de exoneración a la contribución para el mantenimiento del servicio o instalación .
Es posible que en los Estatutos se excluya a determinados comuneros de la obligación de contribuir a
determinados gastos, lo que es conforme al principio de autonomía de la voluntad imperante en las
relaciones privadas y a los arts. 5.3 y 9 de la LPH y al art. 396 párrafo cuarto del Código Civil. En la
interpretación del contenido de los Estatutos se ha de estar a las normas de interpretación de los
contratos recogidas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil, toda vez que los Estatutos son un acuerdo
entre los propietarios para la gestión de la cosa común, pero teniendo en cuenta que toda clausula de
exoneración de gastos debe interpretarse restrictivamente por ser excepción de la regla general
mencionada en el párrafo anterior.
Asimismo es posible que tal exoneración no recogida en los Estatutos sea acordada en Junta de
propietarios por unanimidad.
6) ¿QUE REQUISITOS DEBEN CUMPLIRSE PARA LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA DESTINADA
A PORTERIA, PROPIEDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?. ¿Y EN EL SUPUESTO DE
PORTERIA QUE NO APARECE INSCRITA EN LA ESCRITURA DE DIVISIÓN EN RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL ?
Ver sentencias Tribunal Supremo de 16/7/1992, 26/2/1996, 30/7/1998, 30/3/2007, 15/6/2007 .
Aud. Prov. Madrid de 24/5/2006, 5/7/2006
Aud.Prov. Cádiz de 27/9/2006
Aud. Prov. Burgos de 24/1/2007
Aud. Prov. Barcelona de 19/7/2007
Aud. Prov. Barcelona de 1/12/2009
Revista Sepin noviembre de 2000
El acuerdo de supresión del servicio comunitario de portería, cuando se puede adoptar por mayoría
simple. . Boletín de Propiedad horizontal El Derecho, mayo de 2003.
Cuestiones sobre la desafección de elemento común en propiedad horizontal para pasar a constituir finca
independiente. Boletín de Contratación inmobiliaria El Derecho, julio de 2007.
La desafección de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en
su totalidad de ― ius cogens ―, sino de ― ius dispositivum ―, lo que permite que bien en el originario título
constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo unánime de la Comunidad
de Propietarios ( según art. 16 regla 1ªLPH ) pueda atribuirse carácter de privativos ( desafección) a
ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las
cimentaciones, los muros, las escaleras…lo sean por destino o accesorios, como los patios interiores, las
terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, los pisos de porteros…
Debe distinguirse el concepto portería como servicio y el concepto portería como elemento físico del
edificio apto para destinarse o dedicarse al expresado servicio ( art. 396 CC ).
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 42
Para la supresión del servicio de portería y su sustitución por portero automático,video portero basta con
el acuerdo de los 3/5 del art. 17.1ª ; para la determinación de cómo prestar el servicio ( en lugar de
portero a plena dedicación que resida en el piso portería, conserje a tiempo parcial ) , se estima bastaría
el acuerdo mayoritario . Todo ello por no existir disposición sobre elementos comunes, concepto en el que
no cabe incluir la mera forma de prestar un servicio común y sin que la simple desocupación de la
vivienda asignada al portero entrañe desafección. Sin embargo para los actos de disposición sobre el
elemento común desafección para su venta o incorporación a otro elemento privativo del inmueble,
arrendamiento o dar cualquier otro destino si es preciso el acuerdo unánime. Una vez< desafectado
bastará acuerdo de 3/5 para el arrendamiento. Naturalmente tal desafección implicará una redistribución
de cuotas comunitarias.
En estos supuestos será preciso acreditar ante el Notario y Registrador, mediante certificación, que existe
unanimidad para modificar el Título ( rectificando coeficientes y dando nueva entrada a una nueva finca
independiente ). Basta con la existencia de un voto en contra para que no quepa la desafección del
elemento común, siendo pues imposible la venta del piso portería.
El supuesto especial mencionado debe seguir la misma tramitación, es decir desafectar por unanimidad
este elemento común que existe en la realidad, para convertirlo en nueva finca a la que asignar
coeficiente, reajustando los demás, para seguir con las cien centésimas a que se refiere el art. 3. b) LPH.
El departamento portería o la portería como vivienda aparecen recogidas en el art. 396 CC como
elemento común y si para usucapir en diez años un derecho reconocido a favor de todos los
copropietarios es precisa la posesión en concepto de dueño, con buena fe y justo título ( que no equivale
a la intención subjetiva de poseer en este concepto si ello no se apoya en título apto y suficiente ), no
puede ser objeto de usucapión a favor de algunos de los copropietarios en régimen de propiedad
horizontal que han poseído por mera tolerancia de la Comunidad.
7) ¿CÓMO SE DISTRIBUYEN LOS BENEFICIOS POR EL ALQUILER DE LA VIVIENDA DESTINADA
ANTERIORMENTE A PORTERÍA?
Revista Sepín diciembre de 1997
Mientras el título no diga nada en contra o se acuerde por unanimidad, tanto los beneficios como las
cargas, deben ser repartidas a tenor del coeficiente de participación ( art. 9.1 e) 5 LPH.
8) ¿PUEDE CEDERSE UN PISO DE NATURALEZA COMÚN, DESTINADO A PORTERÍA, A CAMBIO
DE LA LIMPIEZA DE LA FINCA ?
Ver sentencia de la Aud. Prov. de Sevilla de 29/2/2000
Revista Sepín febrero de 2000
En la revista mencionada se sostuvo que la cesión de la vivienda gratuita, a cambio de que se haga la
limpieza de la finca, es un claro fraude de ley, pues de hecho se ha formalizado contrato a un portero,
aunque sea a tiempo parcial, calificación profesional que, sin duda, dará la autoridad administrativa o
judicial, caso de que esa persona formule denuncia. Se impone la regularización de la situación,
formalizando el correspondiente contrato laboral .
En la sentencia mencionada se conoció un supuesto de estimación en primera instancia de desahucio a
precario y se revocó la sentencia por cuanto estaba acreditado que se habían venido realizando trabajos
de portería incardinables en una relación laboral, sin que el hecho de que no exista un contrato desvirtúe
que la vivienda se ocupa como contraprestación a los trabajos que la demandada realizaba, como
retribución en especie, por lo que no puede entenderse que exista una situación de precario.
9) ¿ES VÁLIDO EL ACUERDO DE LA JUNTA EN VIRTUD DEL CUAL SE OBLIGA A LOS
PROPIETARIOS A LA LIMPIEZA DE LA FINCA ?
Ver sent. Aud. Prov. de Barcelona de 2/6/1987
Revista Sepin febrero de 1999
En la revista mencionada se sostuvo que a los propietarios de un edificio se les puede exigir provisión de
fondos y pago de los gastos, pero de ninguna manera prestaciones personales, así que si en la Junta se
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 43
decide que las zonas comunes sean limpiadas por los vecinos, no hay forma legal de obligar a quien no
resida o no lo quiera realizar, por lo que de acordarse en tal sentido, lo mejor es pactar con el disidente
que su turno lo supla con una tercera persona o con un vecino, corriendo el disidente con los gastos.
La sentencia mencionada señaló que era válido el acuerdo de que el propietario que no limpie la escalera
en la forma y sistema indicados, deberá pagar determinada multa, que no tiene el concepto de pena en el
sentido penal, sino en el civil de una prestación para el caso de que el obligado no cumpla lo que le
incumbe o que, al cumplirlo, lo contravenga, con una finalidad única de asegurar aquel cumplimiento.
Afirma que la licitud se sostiene, entre otros motivos, porque la obligación principal se encuadre a su vez,
dentro de las normas de régimen interno pensadas para la buena administración y disfrute de las cosas
comunes.
10) ¿QUÉ MAYORÍA SE PRECISA PARA LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SOBRE ZONAS COMUNES?
Ver sent. Aud. Prov de Alicante de 15/3/2006
Ver sent. Aud. Prov. Las Palmas de 13/2/2008
Presupuesto para la adopción del acuerdo es que concurra alguna de las causas resolutorias del
contrato o que llegado el vencimiento del plazo se discuta sobre la procedencia o no de continuar la
relación arrendaticia. La primera de las sentencias referenciadas señala que la actual regulación del
quórum exigible para los acuerdos comunitarios, contenida en el art. 17.1 LPH es la aplicable al acuerdo
de no renovación del arrendamiento . Es decir se defiende una misma mayoría para arrendar que para
resolver y que será la de tres quintos del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 de las
cuotas, siempre que se trate de arriendo de elementos que no tengan uso o servicio asignado en
beneficio del inmueble.



 

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Desarrollo: Multiservicios Proserma S.L..