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Cuestiones prácticas
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Contenido del Seminario - TEMA 5 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 5. RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE
AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
5.1) ¿INCURRE EN RESPONSABILIDAD UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR FILTRACIONES
PROVENIENTES DE LA TERRAZA DEL INMUEBLE DE USO PRIVATIVO?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 17/2/1993, 18/1/2007, 13/3/2007
Aud.Prov de Orense de 11/5/2007
Aud.Prov de Barcelona de 2/7/2007
Aud. Prov de Santa Cruz de 17/10/2007
Aud. Prov de La Coruña de 16/5/2008
Aud. Prov de Lleida de 30/5/2008
Aud. Prov de Cantabria de 13/5/2009
Aud. Prov de Murcia de 9/12/2009
Tratándose de terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble, es doctrina jurisprudencial
reiterada la que señala que tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del
edificio, pues así lo establece el art. 396 CC , al mencionar entre ellos a las cubiertas, si bien la
enumeración que el precepto hace de los elementos comunes es de derecho dispositivo, lo que permite
que, bien en el originario título constitutivo de la propiedad horizontal, o bien por acuerdo posterior de la
junta de propietarios adoptado de manera unánime, pueda atribuirse el carácter privativo a ciertos
elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales (suelo, cimentaciones, escaleras
comunes, ascensor), lo sean en función de su destino o accesoriedad como los patios interiores y las
terrazas a nivel o cubiertas de todo o parte del edificio.
Lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, no es la titularidad,
privativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación, a su
vez, con la índole de la reparación a efectuar, de forma que, si son ordinarios o normales, de
conservación o uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 44
reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común,
todos deben contribuir a costear la reparación y, por tanto, serán de cargo de la comunidad.
Lo relevante será, por tanto, si en los daños o desperfectos de la terraza domina el elemento privativo o
común, y, en todo caso, para qué sean exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deberá
probarse que dichos daños se deban a una actuación suya dolosa o negligente.
Existen por lo tanto dos criterios complementarios a fin de determinar quién ha de asumir el coste de las
reparaciones y quien debe responder de los daños causados por no haberse reparado : lo determinante
para resolverlo no es la titularidad privativa o común de la terraza sino la naturaleza de los gastos que se
deben satisfacer, lo que se conecta con la índole de la reparación; si se trata de gastos ordinarios o
normales, de conservación o uso, serán de cargo de los usuarios de la terraza; si son extraordinarios y
afectan a la terraza como elemento común en cuanto la terraza cumple función estructural de elemento
de cubrición, todos deben contribuir a costear la reparación, que será de cargo de la comunidad.
Por ello el titular de la vivienda ha de hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para
su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimento, y la comunidad de
propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como serían los casos de
impermeabilización, cambios de desagües y similares salvo que tales daños sean causados por dolo o
culpa del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.
Y así no es responsable el titular del departamento en que se ubica la terraza de uso privativo, en
supuestos en que se acredita ausencia de conducta negligente por su parte por obedecer las filtraciones
a vicio constructivo por defectuosa inclinación de la terraza que provocaba que el agua de lluvia no
discurra y no sea evacuada de forma natural de la terraza del ático, sino que se produzcan
estancamientos en dicha terraza y entrada de agua en la vivienda inferior.
Existen supuestos en que se distribuye la responsabilidad a partes iguales o en otra proporción entre el
propietario que ostenta el uso privativo de la terraza y la Comunidad, por acreditarse que la causa de las
filtraciones se encontraba en la falta de mantenimiento general de la terraza de carácter común pero de
uso privativo del demandado y en la caducidad de los materiales de estanqueidad.
Incluso en un supuesto en que la terraza como tal era de propiedad privativa se afirmó que no cabe
entender que la propiedad exclusiva de la terraza y su espacio suponga la del forjado mismo, que es un
elemento común por naturaleza y que no se puede desafectar, ni su impermeabilización que, por
definición no sirve al propietario de la terraza, sino al piso inferior del que esta es cubierta, pues tiene una
función de protección para lograr la estanqueidad del inmueble en ese punto y que por imperativo legal
debe ser conservado por la Comunidad de Propietarios
5.2) ¿Y POR ROTURA DE CAÑERÍA SECUNDARIA ENTRE LA LLAVE DE PASO Y ANTES DE
INSERTARSE EN LA CONDUCCIÓN GENERAL? .
Aud. Prov. de Valladolid de 27/5/2005
Aud. Prov de Madrid de 28/3/2007, 17/7/2007, 28/1/2008, 8/5/2008,
Aud. Prov.Castellón 18/2/2009
Aud. Prov. de Segovia de 25/2/2010
Dos son los preceptos que entran en juego:
El artículo 396 del CC en su redacción dada por Ley 8/1999 de 6 abril 1999 que establece que los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto
de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes
del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como …; …; las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o
electricidad…; las de agua caliente sanitaria, calefacción …; …; …, todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad horizontal que establece que en el régimen de propiedad establecido
en el art. 396 CC corresponde al dueño de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que
expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado . ;
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 45
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes …
Existen dos criterios en las resoluciones judiciales dictadas por las Audiencias Provinciales a la hora de
fijar o determinar cuándo una tubería o conducción de agua es un elemento común o por el contrario es
un elemento privativo.
Así existen resoluciones judiciales que entienden que ese tramo o tubería es un elemento común del
inmueble, puesto que solo puede entenderse como elemento privativo desde el momento que pase por el
contador individual instalado en cada vivienda, así al entender que la rotura que se produce con
anterioridad al contador de la vivienda, en la unión del ramal que surge de la conducción general hasta tal
aparato, de lo que se sigue que únicamente podrá considerarse privativa la conducción a partir de tal
contador, por la presunción que se deriva del hecho de que la única agua que se paga por el propietario
demandado es la que pasa por ese contador. Se argumenta que el exclusivo servicio a que se refiere el
art. 3 ha de entenderse como utilidad, lo que a su vez conecta con el concepto de plena disposición del
bien de consumo o elemento suministrado. Y hasta que no traspase la frontera de la llave de paso no se
puede disponer y en nada le aprovecha aunque esté en el ramal que conecta con la general. Interpreta la
expresión del art. 396 del CC más que en sentido literal o exclusivamente físico, en sentido más finalista y
jurídico equivalente a esfera de exclusividad o plena disponibilidad con exclusión del resto, lo que no
ocurre hasta que el agua supera la llave de paso.
Pero el criterio mayoritario en los pronunciamiento de las Audiencias Provinciales, sobre todo a partir de
la reforma y nueva redacción dada al artículo 396 del C. civil por la ley 8/1999 de 6 de abril, es entender
que el legislador utiliza dos elementos o criterios esenciales a fin de determinar si un elemento es común
o privativo, cual son que dichas conducciones o elementos estén comprendidos dentro de los límites del
piso o local, y en segundo lugar que sirva de forma exclusivamente al propietario del correspondiente piso
o local. Estas sentencias ajustándose en mayor medida a la dicción literal de los citados preceptos,
teniendo en cuenta que el criterio jurisprudencial que mantenía que las instalaciones y servicios generales
como las conducciones para el suministro de agua corriente tenían la consideración de elemento común
"hasta la entrada al espacio privativo" fue elevado a rango legal tras la reforma del artículo 396 del Código
civil por la Ley 8/1999, sostienen que la naturaleza de la conducción cambia en el punto en que penetra
en cada uno de los pisos o locales, con independencia de dónde se encuentre el contador particular o la
llave de acceso y que la atribución a cada propietario de un derecho singular y exclusivo sobre las
instalaciones de todas clases existentes en su vivienda vendrá definida, salvo que el título constitutivo
disponga otra cosa, por dos características: que estén comprendidas dentro de los límites de su piso o
local; que sirvan exclusivamente a su dueño, lo que implica, a su vez, ambos elementos esenciales, la
posibilidad del propietario particular de ejercer su dominio con total accesibilidad, al conllevar la titularidad
del elemento privativo en cuestión, el deber de mantenimiento. Dicho de otro modo el carácter de
elemento común que el artículo 396 del Código civil confiere a las canalizaciones o conducciones de
agua, gas y electricidad debe ser matizado en el sentido de que sí lo son todas las bajantes o
conducciones que sean generales, así como las canalizaciones desde el acceso al edificio, enganche o
acometida a la red general hasta el punto de empalme o bifurcación al acceso o entrada de dichas
canalizaciones a cada vivienda o local, adquiriendo la naturaleza de privativas dichas conducciones
desde el momento en que transcurran por el interior de cada vivienda o local y presten servicios
exclusivos a las mismas.
5.3) ¿CABE APLICAR LOS ARTICULOS 1907 A 1910 DEL CODIGO CIVIL A LOS SUPUESTOS DE
DAÑOS POR ROTURA DE TUBERÍAS?
Aud. Prov de Málaga de 2/2/2006.
Aud. Prov. de Valencia de 28/11/2006.
Aud. Prov. de Guipúzcoa de 9/6/2008.
La jurisprudencia del TS ha declarado que el art.1910 del C.Civil, es claro ejemplo de la denominada
responsabilidad objetiva o por riesgo, pues en el mismo se responsabiliza al dueño u ocupante por
cualquier título de una casa o vivienda de los daños causados "por las cosas que se arrojaren o cayeren
de la misma", dentro de cuya expresión, al no tener carácter de numerus clausus," se entienden
comprendidas tanto las cosas sólidas como los líquidos que, de una forma u otra caigan de la expresada
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 46
vivienda y causen daños a tercero en su persona o en sus cosas, pudiendo alcanzarle la responsabilidad
al propietario por incumplimiento de esta obligación, no obstante la dificultad o incluso imposibilidad de
prever el daño, atendido que los repetidos artículos 1907 y 1910 del Código Civil , instauran unos claros
supuestos de la llamada responsabilidad objetiva o por riesgo, lo cual excluye el caso fortuito .
Insistir por ello que, en supuestos de filtraciones de agua de los pisos superiores el mencionado precepto,
establece un sistema de responsabilidad objetiva que cabe aplicar a los casos de filtraciones
provenientes de una vivienda situada en planta superior ya sea por haberse dejado los grifos abiertos, ya
por causa del mal estado de las tuberías de conducción de aguas. Naturalmente en el supuesto de
acreditarse la existencia de rotura debida a defecto de construcción entraría en juego el art. 1908 CC y la
correspondiente responsabilidad del constructor de la obra.
5.4) ¿LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SE EXONERA DE RESPONSABILIDAD POR HABER
CONTRATADO A UNA EMPRESA QUE IMPERMEABILIZARA POSIBLES FILTRACIONES? ¿CULPA IN
VIGILANDO O IN ELIGENDO CON RESPECTO A LA EMPRESA CONTRATADA?
Aud. Prov Orense 24/4/2002
Aud. Prov. de Asturias de 14/4/2004
Aud. Prov Vizcaya de 13/12/2007
Aud. Prov. Cantabria de 13/5/2009
La responsabilidad extracontractual exige la relación de causalidad entre una conducta activa u omisiva
del demandado y el daño, cuya indemnización se pretende. Y por ello mientras el sustento de dicha
responsabilidad en el art.1.902 del C.Civil es por actos u omisiones propios, es decir, por " culpa in
operando " o " in omittendo", en el art.1.903 del C.Civil se atribuye la responsabilidad en base a la " culpa
in eligendo" o " in vigilando" para establecer la responsabilidad por actos de aquellas personas por las
que se ha de responder.
Esta responsabilidad por hecho ajeno del art.1.903 del C.Civil pivota en los principios de culpa in eligendo
o in vigilando y presupone que la actuación que realiza aquel por el que se ha de responder se halla bajo
la esfera de control, sometida a la supervisión y vigilancia del que responde, que se haya reservado las
funciones de emitir órdenes al que ejecuta la misma. Por lo que deberá concluirse que cuando se presta
un servicio con autonomía y no existe relación jerárquica o de dependencia, no cabe trasladar la
responsabilidad al comitente, a menos que se hubiera reservado la supervisión o la posibilidad de
impartir.
Por ello pueden leerse sentencias en las que : no se condena a la comunidad por derivar los daños de
actuación del contratista especializado a quien se había contratado y que había desarrollado las obras
con total autonomía y bajo sus propios criterios; estimando que no existía culpa in vigilando por cuanto el
contratista actuaba con plena autonomía y libertad de criterio ; ni in eligendo pues era un profesional del
que cabía presumir razonablemente su capacidad, cualificación y conocimiento para la adecuada
ejecución de la tarea.
Puede leerse una sentencia que en supuesto con una cierta analogía aplicó el art. 1910 del CC y
estableció la responsabilidad objetiva de la Comunidad frente al perjudicado, con independencia de las
acciones que le asistan frente a quien ella considera causante exclusivo del daño y al margen de si en su
conducta hubo o no culpa, sin que frente al perjudicado pueda exonerarse alegado la culpa de tercero
cuando este tercero no puede considerarse propiamente como cabeza de familia en relación con el tejado
del edificio por más que estuviera efectuando obran en el mismo. No obstante parece que la razón de la
decisión lo fue el hecho de que las obras estaban paralizadas al tiempo de producirse las filtraciones por
agua.
5.5) DAÑOS POR ROTURA DE TUBERIA. ES EN TODO CASO RESPONSABLE TODA LA
COMUNIDAD O PUEDE RECAER LA RESPONSABILIDAD EN UN DETERMINADO GRUPO DE
PROPIETARIOS?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 22/10/2007
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 47
Responsabilidad exclusiva de los copropietarios del bloque de un edificio donde estaba la tubería que
produjo daños por inmisión en unos locales. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El
Derecho. Noviembre de 2009.
Esta pregunta viene a resolver supuestos de Comunidades integradas por varios portales en los que cada
uno de ellos opera de forma autónoma sin relaciones con las otras subcomunidades y la filtración procede
de tubería común exclusiva de uno de tales portales.
En primer lugar se niega la concurrencia de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no demandarse a
las otras subcomunidades. Para la apreciación de la figura del litisconsorcio pasivo necesario,
desarrollada por la jurisprudencia y actualmente incorporada al artículo 12.2 de la LEC, se exige que la
resolución que deba dictarse haya de producir efecto de cosa juzgada respecto de los ausentes del
proceso y requiere la existencia de un nexo común o comunidad de riesgo procesal entre presentes y
ausentes determinada por la existencia de vinculaciones subjetivas resultantes de los derechos
deducidos en juicio los cuales se integran, por medio de sus titulares, en la relación jurídica de derecho
material que se debate, dado que todos ellos resultan afectados por la resolución . Y cabe admitir el
funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de
propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo. En el supuesto
concreto el título constitutivo se recoge que los gastos de conservación y reparación de los tejados y
cubiertas del edificio, serán de cuenta de los propietarios de los departamentos comprendidos en la
proyección vertical de dichas cubiertas, en proporción a la superficie útil de cada uno de ellos, de tal
suerte que se ha impuesto una situación de hecho en la que cada portal opera de forma autónoma, y en
el acuerdo de constitución de la comunidad interesada no constan precisiones que lleven a sostener la
existencia de necesarias relaciones con la otra subcomunidad. La condena a realizar obras en los
elementos comunes consistentes en tejados y cubiertas -o reparaciones que tienen su origen en efectos
imputables a su falta de conservación- por parte de los integrantes de la subcomunidad a los que
corresponde, con independencia de los que forman la otra subcomunidad, hacer frente a los gastos de
conservación y reparación no afecta a éstos, pues no forman parten de la relación jurídica que surge de
su responsabilidad por la defectuosa conservación de los mismos y, en consecuencia, no están
comprendidos en el ámbito de la pretensión deducida en el proceso.
Y por lo argumentado al ser exclusivamente de una de las subcomunidades el incumplimiento de las
obligaciones legales de sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, solo se hace
responder a ésta de los daños sufridos por terceros a causa de tal incumplimiento.
5.6) ¿ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD POR ACCIDENTE EN ASCENSOR CON CONTRATO DE
MANTENIMIENTO?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 25/10/2001, 19/2/2007
Aud. Prov de Madrid de 11/6/2002
Aud. Prov. Toledo de 18/1/2007
Aud. Prov. de Cádiz de 7/5/2007
Aud. Prov de Baleares de 12/5/2009
La exigencia de responsabilidad civil extracontractual a una comunidad de propietarios por lesiones
sufridas por el anormal funcionamiento del ascensor instalado en el edificio propiedad de la demandada,
no es un caso de los que integran los supuestos legales de responsabilidad objetiva. La responsabilidad
objetiva en nuestro ordenamiento jurídico es la excepción y el presente caso no es tal sino un supuesto
de aplicación de la regla general que exige para la imposición de responsabilidad civil extracontractual
(art. 1902 ) culpa o negligencia en la causación del resultado.
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha imputado en determinados casos a la comunidad de
propietarios responsabilidad por siniestros lesivos en ascensores del edificio de su propiedad, aun sobre
la existencia de un contrato de mantenimiento con una empresa especializada en los casos en que
además concurra una conducta omisiva de la comunidad, si bien ha excluido tal responsabilidad del
propietario cuando dicha conducta omisiva no ha existido por no haber sido advertida la propiedad de
deficiencias por la empresa de mantenimiento y/o desconocer así que era precisa una concreta actuación
adicional por su parte para evitar el siniestro, más allá de la general previsión de vigilancia y
mantenimiento encomendada a profesionales. Es decir, si la comunidad conocía que el ascensor no
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 48
estaba en perfecto estado de funcionamiento y aun así ni lo inmovilizó ni lo reparó, existiera contrato de
mantenimiento por profesionales o no habría observado aquella una conducta falta de diligencia, pero si
era ignorante de la situación pese a haber contratado con personal especializado y experto para su
control, sea porque este último no se lo advirtió o bien no lo constato pese a su profesionalidad, no es una
falta de la debida diligencia de la comunidad de propietarios la que ha causado el resultado dañoso.
Por ello no puede atribuirse una falta de diligencia a la Comunidad demandada en el mantenimiento del
servicio de ascensores del edificio en cuanto que tenía suscrito un contrato a tal efecto con una empresa
especializada, cuya última revisión se realizó veinte días antes del accidente, sin que se detectase
ninguna anomalía en las instalaciones, habiendo ocurrido el accidente en cuestión, dentro del periodo
mensual de las revisiones que, por el contrato, realizaba la empresa de mantenimiento. Aunque algunos
testigos dicen haber observado anomalías en el funcionamiento de los ascensores en días previos al
accidente, ninguno de ellos, con olvido de sus deberes para sus convecinos, lo puso en conocimiento del
presidente de la Comunidad ni del copropietario que, en esa época, estaba encargado de controlar el
servicio de ascensores, a fin de que se procediese a las revisiones o comprobaciones que, en su caso,
pudieran detectar cualquier anomalía en los elevadores.
Pueden leerse supuestos en que se atribuye responsabilidad tanto a la mantenedora como a la
Comunidad . La empresa de mantenimiento conoció que el ascensor en el que se causaron graves daños
a usuarios por desplome de la cabina al foso, no estaba en perfecto estado de funcionamiento y,
correctamente, lo comunicó a la Comunidad de propietarios del que es un elemento común e,
incorrectamente, no interrumpió el servicio del aparato, como prevé la normativa reguladora de los
aparatos elevadores . A su vez, la Comunidad supo, por la comunicación escrita de la anterior, que el
ascensor precisaba de unas reformas y ni acordó que se practicaran, ni tampoco impidió su utilización,
como prevé la misma normativa. Por tanto, las conductas omisivas de la empresa y de la comunidad han
sido las causantes de los daños personales que han sufrido las víctimas, demandantes.
En un supuesto de personas que quedaron atrapadas en el interior se hace responder a la mantenedora
por cuanto existiendo servicio de avisos de emergencias, en ninguno de los números que constaban en el
interior del ascensor se obtuvo ayuda por cuanto en algunos de ellos nadie contestaba y en otros
simplemente se dejaba un mensaje en un contestador que no fue atendido . Aparentemente el número al
que efectivamente era preciso llamar para obtener auxilio no constaba en el interior del ascensor.
5.7) ¿ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD POR ACCIDENTES DE TRABAJADORES PROPIOS (
PORTEROS ) O DE EMPRESAS POR ELLA CONTRATADAS?
Ver sentencia Tribunal Supremo de 10/7/2005, 3 /4/2006, 18/4/2006, 3/7/2006
En primer lugar y por lo que se refiere a la competencia de los juzgados del orden civil o de los del orden
social recordar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido manteniendo mayoritariamente la
competencia del orden jurisdiccional civil para conocer la responsabilidad civil dimanante de culpa
extracontractual del empresario por muerte o lesiones del trabajador sufridas mientras desempeñaba su
trabajo, es decir cuando se acciona siempre que la demanda no se funde en el incumplimiento de las
obligaciones del empresario derivadas del contrato de trabajo sino en la culpa extracontractual del art.
1902 del Código Civil, cuya naturaleza no queda alterada por razón de que el hecho dañoso se haya
producido durante el tiempo de desarrollo de la prestación laboral o en una determinada conexión con la
relación laboral misma, sin perjuicio de que cabe examinar supuestos en que el mismo hecho dañoso
pueda originar un supuesto normativo de culpa extracontractual como uno de culpa contractual, lo que
determina,, "un concurso de normas coincidentes en una misma pretensión, fijada en lo sustancial por la
unidad de los acontecimientos históricos que justifican el petitum indemnizatorio". No hay en tales casos
incongruencia si el Tribunal funda la decisión en normas de responsabilidad distintas de las invocadas, en
base al concepto de "unidad de culpa".
Respecto a los criterios de exigencia de responsabilidad en el caso de accidente de trabajador propio (
portero ), no son pocas las sentencias que han aplicado criterios o tendencias objetivas a la denominada
responsabilidad civil del empresario por accidente laboral. Sin embargo frente a esta línea marcada por la
objetivación existe otra, representada por un número muy considerable de sentencias, que rechaza
aplicabilidad en este ámbito de la responsabilidad por riesgo y exige tanto la prueba del nexo causal
como de la culpa del empresario. Este criterio de decisión es el seguido decididamente en las más
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 49
recientes sentencias del Tribunal Supremo, las cuales parten de la aplicación del principio de la
responsabilidad subjetiva consagrada como fundamento de la responsabilidad civil extracontractual en los
arts. 1902 y siguientes del Código Civil, el cual no admite otras excepciones que aquellas que se hallan
previstas en la ley, con las cuales no deben confundirse los supuestos en que la jurisprudencia atribuye la
carga probatoria en mayor o menor medida al causante del evento dañoso por razones derivadas
básicamente, más que de una verdadera inversión de la carga probatoria, del principio de facilidad o
proximidad probatoria relacionado con circunstancias tales como los especiales deberes de diligencia que
impone la creación de riesgos extraordinarios, la producción de daños desproporcionados o inexplicables
a la producción de un siniestro o accidente en el ámbito propio de la actuación controlada de manera
especial o excluyente por el agente causante del mismo.
Como regla una Comunidad de Propietarios no realiza ninguna actividad industrial creadora de riesgo,
independientemente de la peligrosidad que pueda comportar el uso de determinados elementos
comunes, como pueden ser los ascensores o, en este caso, las calderas de calefacción. En un supuesto
en que se fundamentaba la responsabilidad, en la defectuosa ventilación del cuarto en que se ubicaban
las calderas, así como en la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia de
monóxido de carbono producido por una defectuosa combustión de carbón utilizado, se afirmó que tales
defectos no son imputables a la Comunidad de Propietarios codemandada que en ningún momento ha
alterado la configuración del cuarto de calderas tal y como fue proyectado y construido en su momento;
otro tanto, cabe decir de la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia de monóxido
de carbono, teniendo en cuenta que la Comunidad tenía concertado el servicio de mantenimiento de las
calderas . No puede imputarse, por tanto, a la Comunidad demandada una conducta imprudente o
negligente en el mantenimiento y conservación del edificio y sus instalaciones que sea causante del
evento dañoso producido.
Por lo que se refiere a la responsabilidad por accidente de trabajadores de empresas por ella contratada,
habrá que estar al criterio de responsabilidad por culpa y discernir los casos en que esta concurra en los
empleadores o en la propia comunidad
5.8) ¿ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD FRENTE A COMUNERO CONTRA EL QUE SE EJERCITO
UNA ACCIÓN QUE FUE DESESTIMADA?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 31/1/1992, 4/12/1996, 29/12/2004,21/12/2005.
Nos enfrentamos con la cuestión de la posible exigencia de responsabilidad civil frente a quien inicia unas
actuaciones judiciales contra otro que, a consecuencia de las mismas sufre un perjuicio, sin que quien
reclamó frente a él obtenga una respuesta judicial estimatoria. La fundamentación de tal pretensión se ha
hecho recaer en unos casos en la disposición contenida en el artículo 1902 del Código Civil, que define
con carácter general la llamada responsabilidad extracontractual o "aquiliana", y en otros en el artículo 7.2
del mismo código, que se refiere al abuso del derecho o al ejercicio antisocial del mismo, bien
aisladamente o en conjunción con la invocación del artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial,
según el cual los Juzgados y Tribunales han de rechazar fundadamente las peticiones, incidentes y
excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.
El Tribunal Supremo se pronuncia en el sentido de considerar más adecuada la segunda y, por tanto, el
ejercicio de la acción en el ámbito del abuso del derecho o ejercicio antisocial del mismo, tesis que
encuentra su fundamento esencial en el hecho de que la "acción u omisión" generadora de la culpa
aquiliana ha de ser objetivamente ilícita, aunque también en el aspecto subjetivo ha de ir acompañada de
la culpa o negligencia de su autor, mientras que en el caso de la iniciación de actuaciones judiciales no
cabe hablar de una ilicitud objetiva, si bien la ilicitud puede venir dada por la intención de su autor, por su
objeto o por las circunstancias en que se realice, según expresa el propio artículo 7.2 del Código Civil
El proceso en sí es ejercicio de un derecho constitucional a la tutela efectiva, que si no siempre ha de
producir el éxito de la acción, no permite en modo alguno extraer y generalizar que el fracaso o el
abandono de una acción revele el carácter abusivo de un intento de ejercicio, por lo que la calificación de
actuación abusiva ha de ser tomada con exquisito cuidado y riguroso análisis de la conducta procesal
supuestamente abusiva, para no coartar el ejercicio de acciones con la amenaza de un pleito de
responsabilidad civil a quien cree honestamente tener derechos que ejercitar o defender, para que no
acuda a la vía jurisdiccional, pues se vulneraría, de otro modo, el derecho fundamental que consagra el
artículo 24 de la Constitución Española a la tutela efectiva de los derechos.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 50
En por ello cuestión a ventilar caso a caso .
5.9) ¿ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD POR DAÑOS PROVOCADOS POR VICIOS
CONSTRUCTIVOS ?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 5/2/2004 y 21/6/2005.
Aud. Prov. Madrid de 27/6/2005.
Aud. Prov. Zaragoza 5/5/2006.
Aud. Prov. La Coruña de 24/3/2006.
Aud. Prov. Madrid de 13/7/2006.
Aud. Prov. de Barcelona de 19/2/2007, 22/12/2009.
Aud. Prov. de Avila de 28/5/2007.
Aud. Prov. Vizcaya de 2/10/2008.
Acreditado el deficiente estado de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, y la
causación de daños procede ( sin entrar a analizar el por qué de esta situación, dejando al margen si ello
es debido a defectos en la construcción del edificio o a la falta de mantenimiento y conservación del
edificio ) la condena a indemnizar y a reparar especialmente cuando no se ha acreditado que ni la
comunidad, ni ningún copropietario hubiera efectuado reclamación alguna al promotor-constructor del
edificio o a otros intervinientes en la construcción, al amparo de la ruina funcional del art. 1.591 del
Código Civil o del incumplimiento contractual de la obra al amparo de los arts. 1.101 y 1.544 del Código
Civil o de la Ley de Ordenación de la Edificación , que hubieran conllevado a la certidumbre de que los
defectos apreciados se debieran a "defectos de construcción". Independientemente que las deficiencias
tengan su origen en defectos constructivos o no, como los elementos comunitarios están en mal estado y
causan daños a la propiedad privativa de un comunero la Comunidad de Propietarios tiene obligación de
acometer las reparaciones precisas, por imposición legal del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y
sin perjuicio de las acciones de repetición o de otra naturaleza que puedan asistirle frente al constructor .
Y ello por cuanto es obligación ineludible de la comunidad de vecinos, derivada del precitado art. 10.1 de
la LPH EDL , la de ejecutar las obras necesarias en los elementos de comunes a los efectos de garantizar
la adecuada habitabilidad del inmueble a los distintos titulares de los pisos y locales en que se divide el
mismo, sin perjuicio claro está que la precitada comunidad igualmente reclame los vicios constructivos del
inmueble a los técnicos de la construcción a los que considere responsables, tratándose de dos tipos de
responsabilidad perfectamente compatibles, lo que impide, por su contenido y sujetos, según se lee en
alguna sentencia, el nacimiento de la excepción de litispendencia, sin que se pueda exigir al propietario
que accione directamente por la vía del art. 1591 del CC y no lo haga con base en el art. 10 de la LPH ,
ejercitando un legítimo derecho que le corresponde frente a la comunidad en la que se haya integrado.
En determinado supuesto se niega la responsabilidad de la promotora por vicios constructivos,
precisamente por la existencia de un acuerdo con la Comunidad de propietarios que pactó una
compensación económica a cambio de asumir la Comunidad la reparación de los defectos conocidos y de
los que pudieran aparecer relacionados con las humedades, siendo acuerdo aprobado en Junta de
propietarios y no impugnado por el propietario que, posteriormente, reclamó a la promotora.
En otro se niega la responsabilidad de la Comunidad en caso de daños que traen causa en defectos de
construcción que en ningún caso serían atribuibles a la comunidad de propietarios demandada por no
acreditarse una conducta negligente de la comunidad por falta de mantenimiento y adecuada
conservación de elementos comunes.
5.10 ) ¿ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR CAÍDAS EN ELEMENTOS
COMUNES?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 20/10/2000, 6/6/2002
Aud. Prov Guipúzcoa de 9/5/2006.
Aud. Prov de Tarragona de 14/2/2007
Aud. Prov de Zaragoza de 30/1/2008.
Aud. Prov. de Vizcaya de 13/3/2008
Aud. Prov. de Asturias de 29/5/2008
Aud. Prov. de Baleares de 15/1/2010
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 51
Aud. Prov. de León de 8/3/2010
La comunidad de propietarios no tiene por qué soportar una responsabilidad objetiva, debiendo responder
sistemáticamente de cualquier siniestro o lesión que se produzca en sus dependencias, sino que debe
analizarse, a la luz de la prueba practicada, las circunstancias concretas que constituyan los elementos
de imputación de responsabilidad. Y la tendencia objetivadora que apunta en la jurisprudencia sólo
resulta aplicable cuando el daño acaece en el marco de una actividad generadora de riesgo para la
indemnidad de terceros, actividad que, desde luego, no se da sin más en una comunidad de vecinos.
Existirá responsabilidad si se acredita la concurrencia de omisión de medidas de vigilancia, señalización,
cuidado o precaución exigibles, pero no si la caída se debe a distracción del perjudicado o se explica en
el marco de los riesgos generales de la vida, por ser tratarse de obstáculo que se encuentra dentro de la
normalidad o tiene carácter previsible para la víctima.
Se condena a la Comunidad : en un supuesto en que se produjeron lesiones por caída en un pavimento
en mal estado de conservación por cuanto la Comunidad conocía el mal estado de la zona y el peligro
serio que entrañaban desde hacía tiempo y no agotó las cautelas que debió haber adoptado ni tomó las
precauciones exigibles ; en un supuesto en que tras resbalón por humedad en el patio, con el simple
apoyo en la puerta de cristal se produce la rotura de la misma y se provocan daños, estimando que el
material de vidrio utilizado no alcanzaba las prestaciones de seguridad necesarias.
En un supuesto de caída por humedad continua y resbaladiza aprecio concurrencia de culpa por estimar
negligencia de la comunidad en las medidas de limpieza, advertencia y reparación y descuido del
lesionado que era usuario habitual del garaje y serla mancha de humedad perfectamente visible.
Se niega responsabilidad de la Comunidad por: caída en las escaleras de vecina del inmueble
conocedora de sus características y sin prueba de proceder negligente en la Comunidad; caída por
ligera humedad tras limpieza de escaleras, no mayor que la que podía existir en un día de lluvia, por ser
conocedor de las mismas y ser el solado idóneo para el tránsito ;caída en el portal por no existir prueba
de que la causa de la caída fuese la inexistencia de la alfombra, ni que el mármol se hallara deslizante, ni
que se utilizara cera para su limpieza, durante la realización de obras cercanas que podían afectar al
estado de conservación del suelo del portal y de la alfombra que con anterioridad lo cubría.
5.11) RESPONSABILIDAD POR INCENDIO
TS 23/11/2003
Aud. Prov de Málaga de 14/6/2006
Aud. Prov de Guipúzcoa de 9/2/2007.
Aud. Prov de Madrid de 21/6/2007
Aud. Prov de Pontevedra de 30/7/2007.
Aud. Prov de Alicante de 18/3/2008.
La responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios respecto de los llamados elementos comunes.
Boletín de Propiedad horizontal y Derechos Reales El Derecho, septiembre de 2009.
En general lo que se exige es la prueba del incendio causante del daño, pero no la prueba de la causa
concreta que causó el incendio, es decir se debe acreditar la relación de causalidad entre el incendio y el
daño causado, no la causa eficiente . En un supuesto en que estaba acreditado que el origen del
incendio se hallaba en determinado local, se le hizo responder al propietario, de todos los daños, en
aplicación de la teoría objetiva del riesgo, presumiendo su imputabilidad salvo prueba en contrario, es
decir salvo prueba de haber actuado con toda la diligencia para evitar la producción del evento dañoso, la
cual no se logró por cuanto la instalación eléctrica se encontraba en mal estado, siendo posible causa del
incendio.
En un supuesto de incendio en contadores de una comunidad ( elemento común ) ubicados en armarios
cerrados con llaves que estaban solo a disposición de la empresa suministradora de energía eléctrica se
declaró la responsabilidad de la suministradora por tener el dominio del hecho.
En el supuesto de acreditarse el concreto origen del incendio en una defectuosa instalación eléctrica u
otra en elemento privativo será responsable el titular del mismo.
En el repetido supuesto de incendio en un vehículo estacionado en el garaje de una Comunidad de
Propietarios, extendiéndose las llamas a otro vehículo, se afirma que la inversión de la carga de la prueba
no puede extenderse a todos los supuestos de daños por culpa extracontractual, máxime cuando no
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 52
quepa predicar peligrosa o arriesga la actividad de estacionamiento de un vehículo. Deberá indagarse la
causa del incendio, que en ocasiones será por un fallo del mismo ( derrame de combustible, por mal
estado de algún manguito, en partes calientes del motor ; cortocircuito en los cables de la batería o
defecto del alternador ; sobrecalentamiento en el motor del electro ventilador por quedarse enganchado…
) o por actuación lesiva de tercero. De acreditarse fallo del vehículo la responsabilidad sería de su dueño .
De no acreditarse tal fallo acabará respondiendo la Comunidad en cuyo garaje se ubicaba el vehículo
incendiado.
5.12) CASO DE SUBROGACIÓN DE LA COMPAÑÍA ASEGURADORA CUANDO INDEMNIZA A SU
ASEGURADO, COMUNERO DEL INMUEBLE, ¿QUE PLAZO DE PRESCRIPCIÓN TIENE PARA EL
EJERCICIO DE LA ACCIÓN?.
Aud.Prov de Barcelona de 23/6/2006
Aud. Prov de Valencia de 22/2/2007
Aud. Prov Santa Cruz de Tenerife de 17/2/2009
Aud. Prov de León de 21/9/2009
Cuando un propietario sufre daños como consecuencia de una actuación culposa de la Comunidad a la
que pertenece, por ejemplo por el mal estado de sus elementos comunes, puede ejercitar su acción de
reclamación dentro del plazo de un año a contar desde el conocimiento o posibilidad de conocimiento del
daño. ( art. 1968.2 CC ).Si el comunero mantenía contrato de seguro con una entidad aseguradora y
entre los riesgos asegurados se encontraba el siniestro acaecido, el comunero puede, en virtud de la
garantía contractual asumida por la aseguradora, y en los términos pactados, pedir el resarcimiento. La
aseguradora, merced al pago de la indemnización se subroga en los derechos que su asegurado tuviera
contra los responsables del siniestro, invocando a tales efectos los arts. 43 L.C.S. y 1.902 C.C .,
colocándose en la posición jurídica que tenía el acreedor originario, operándose solo una modificación
subjetiva en la titularidad de la acción o derecho, pero no en su objeto o contenido., de manera que el
plazo e inicio de la prescripción de estas acciones se rige por el régimen jurídico que sea acorde con la
respectiva naturaleza de tales acciones, en el caso, la de la culpa extracontractual del art. 1.902, que
prescribe por el transcurso de un año contando desde que "lo supo el agraviado" (art. 1.968-2º-C.C .).

 



 

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