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Cuestiones prácticas
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Contenido del Seminario - TEMA 6 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 6. EL PRESIDENTE.
6.1¿Ha de ser copropietario?
.- El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece taxativamente que los propietarios elegirán
de entre ellos un Presidente, que representará en juicio y fuera de él a la Comunidad, en los asuntos que
le afecten, tenor claro de la ley que en algunos supuestos ha venido a ser flexibilizado
circunstancialmente por la jurisprudencia en salvaguarda de los principios básicos de garantía de los
propietarios y terceros, fuera de los cuales se mantiene el carácter imperativo de las disposiciones de la
ley y en particular del precepto apuntado, así como la nulidad de los actos contraventores, proclamando
la anulabilidad del acuerdo de la Junta en el que resultase nombrado Presidente de la Comunidad
persona que no ostente la condición de copropietario, mediante el ejercicio de la correspondiente acción
impugnatoria ejercitado en tiempo y forma, cual ha acaecido en el supuesto de autos, en el que no
procede hablar de subsanación a través de la aceptación de nombramiento para periodo anterior, ni de
aplicación de doctrina de los "actos propios", por la razón antedicha de que las normas que se denuncian
como infringidas tienen indudablemente carácter imperativo (Articulo 6,3 Código Civil) y su vulneración
conlleva la nulidad de los acuerdos que pudieran adoptarse en contra de las mismas, (Sentencias del T.S.
de 10 de octubre de 1.985 y 30 de abril de 1.994)
6.2 ¿si no lo es, y pese a ello es nombrado, queda afectada la legitimación de la Comunidad de
Propietarios?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 16ª, de 17-12-1999
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 53
―La parte apelante como primer motivo del recurso insiste en la falta de legitimación activa del
demandante. Fundamenta dicho defecto procesal, en el hecho de que la demanda sea formulada por D.
Ferrán, quien dice actuar en calidad de presidente de la comunidad de propietarios del inmueble sito en la
calle ..., núm. ... de la localidad de Sabadell, condición de presidente que no puede ostentar dicha
persona, ya que según el artículo 13, apartado segundo de la Ley de Propiedad Horizontal, presidente de
la comunidad de propietarios sólo puede ser un copropietario, condición que no reúne el Sr. D. Ferrán.
Examinadas las pruebas practicadas, y en particular la documental al folio 53 de los autos consta
fotocopia del Registro de la Propiedad, de la que se desprende que el Sr. D. Benito adquirió el piso 1º 4ª
del inmueble de autos para la sociedad de gananciales que formaba con su mujer Dª Margarita.
Posteriormente, y como consecuencia de la modificación del régimen económico matrimonial, y
liquidación de gananciales, dicho piso le fue adjudicado a Dª Margarita. Ahora bien, esa liquidación de
gananciales acaecida el 23 de noviembre de 1989, y presentada en el Registro de la Propiedad el 13 de
febrero de 1990, no debió conllevar la pérdida de la posesión, hasta el punto de que la comunidad de
propietarios le ha seguido considerando como propietario, y designándole presidente.
Lo cierto es que el nombramiento como presidente no fue impugnado por ninguno de los integrantes de la
comunidad, de hecho algunos de ellos han comparecido como testigos en estos autos y nada han
manifestado al respecto. Por otro lado, el juicio interdictal, dado el carácter especial sumario que posee,
no es el marco procesal adecuado para propugnar la nulidad, de dicha designa, lo que hace decaer la
pretensión del apelante‖.
Sentencia del Tribunal Supremo de 16-01-1985
PRIMERO.- Que si bien la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, que regula esta peculiar
forma de dominio, no limita ni amplía el margen que a la libertad contractual concede el artículo 1255 del
Código Civil (sentencia de 16 de mayo de 1967), ni tampoco, por ende, coarta esa libertad para
establecer pactos o condiciones (sentencia de 14 de marzo de 1968), ello se ha de entender, por
supuesto, sin merma de la general obediencia no sólo a los límites normales en el ejercicio de los
derechos (artículos 7, 1255, 1258, del Código civil), sino a los que la propia ley marca y consigna en su
articulado, ya como requisitos de los actos, ora como límites y control de la voluntad colectiva del ente
comunitario, límites que, si son expresados con claridad y sin posibilidad de interpretación por su
univocidad, han de obrar por ello como presupuestos indeclinables en su cumplimiento por los
interesados, sin posibilidad de eludir el mismo, porque entonces esa alusión o incumplimiento obrará
como un ataque frontal a la norma que lo prevé y establece y con la natural, lógica y legal consecuencia
de la sanción de nulidad del acto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6.º, n." 3 del Código Civil,
que así lo hace respecto de " actos contrarios a las normas imperativas... salvo que en ellas se
establezca un efecto distinto para el caso de contravención".
SEGUNDO.- Que, al efecto, ninguna duda puede caber en la expresión legal del artículo 12 de la Ley de
1960 al regular la designación de Presidente de la Comunidad de copropietarios y decir que "los
propietarios elegirán de entre ellos un Presidente, que representará en juicio y fuera de él a la comunidad
en los asuntos que la afecten", dicción y voluntad legal expresa que se reafirma cuando en el párrafo
tercero del mismo artículo se permite (norma, pues, ésta sí permisiva) que el "administrador o secretarioadministrador
podrá no pertenecer a la comunidad de propietarios", con lo cual se está diciendo de modo
imperativo, pues, que el Presidente deberá ser uno de los propietarios y que si no recae en uno de ellos
la designación ésta será nula, por desobediencia a tan claro mandato.
TERCERO.- Que, por lo mismo, dada la única posibilidad que da la ley, sin indicar otro efecto distinto
para la contravención, es evidente que se atribuye a ésta el carácter o consecuencia de producir una
nulidad de pleno derecho, radical, excluida de convalidación o sanción y, por tanto, según reiterada
doctrina, de obligada sanción judicial "ex officio" y susceptible de ser invocada no sólo por los
copropietarios en el pertinente proceso, sino por otros interesados a quienes pueda afectar de un modo u
otro la eficacia o ineficacia representativa del designado de ese modo ilegal, tales los en el proceso de
origen de este recurso demandados por el Presidente de la Comunidad sin ser propietario, según así
viene reconocido este hecho en ambas sentencias de instancia, aunque la de la segunda, que es la
recurrida, haya salvado esa anomalía, bien que, como se desprende de todo lo expuesto, de un modo no
correcto e infringiendo por ello, como se acusa en el motivo segundo, el citado artículo doce de la ley
especial, interpretándolo erróneamente.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 54
6.3 ¿Puede recaer el nombramiento de presidente en un nudo propietario?
No hay ningún problema legal al respecto, es más, SEPIN se inclina por la postura de que quien no
puede ser Presidente es el "usufructuario", pues en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el
artículo 13, solo se refiere para estos nombramientos a los "propietarios", a nadie más. Y, por otra parte,
también el voto se reserva para el titular, salvo renuncia expresa o tácita por este, según dispone el
artículo 15.1, párrafo tercero, de la citada LPH.
6.4¿puede recaer el Nombramiento de presidente en un usufructuario?
En principio, el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que este cargo ha de nombrarse
entre los propietarios, por lo que, es la opinión mantenida por SEPIN, que el usufructuario no goza de
esta condición, así esta posibilidad debe ser rechazada de plano, a pesar de conocer que la sentencia de
la SP de Madrid de fecha 25 de septiembre de 1993 lo admita. Esta posición debe rebatirse en que
precisamente el art. 15 de la LPH sólo admite la votación del usufructuario si el propietario no dice otra
cosa en contra y únicamente para los asuntos ordinarios, con lo que existen grandes limitaciones al
efecto, aparte de que no goza de la condición de titular. En favor de esta tesis se manifiesta la sentencia
de la AP de Alicante de 7 de noviembre de 1997.
6.5¿Afecta a su legitimación la posible anulabilidad del acuerdo de su nombramiento?
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 31-12-1996 (MARINA MARTÍNEZ-PARDO)
Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, los presidentes los nombra la Junta de Propietarios (artículo
12) y éste representará en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que la afecten, al propio
tiempo actuará como administrador.
El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni
es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni
voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere
unanimidad (artículo 16.2), puesto que ningún precepto de la ley la exige. El acuerdo de la Junta es
naturalmente impugnable pero fundándose en causa determinante de la nulidad de la designación, que
no parece que concurra por la simple falta de asistencia de uno solo de los comuneros, puesto que con
su presencia idéntico habría sido el resultado. Los acuerdos de la Junta, son provisionalmente ejecutivos
(artículo 16.4), salvo que el Juez hubiere acordado la suspensión. Esto sentado, el Presidente designado
pudo otorgar poderes a pleitos y con ellos iniciar el proceso en defensa de la cosa común sin que quepa
negarle personalidad ni al procurador, ni a su mandante, quien además por ostentar la condición de
comunero tiene facultades para litigar en beneficio de la Comunidad. De todo ello se desprende que la
declaración de nulidad de la Junta de Propietarios que tomó la decisión de elegir nuevo presidente es
irrelevante a los efectos de la "legitimación ad procesum" de la parte actora, como irrelevante sería
también respecto a la subsistencia de los actos de administración realizados por el presidente antes de la
declaración de nulidad de la Junta, que por otra parte es decisión consentida y firme, por no recurrirla la
actora.
6.6 Para la remoción del presidente ¿Es necesario culpa o dolo?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13ª, de 25-02-1999.
Por eso, cuando el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la remoción del cargo de
presidente deberá hacerse en Junta Extraordinaria de Propietarios convocada al efecto, a lo que se está
refiriendo primordialmente es a que si el mandato del presidente ha salido de la Junta de Propietarios la
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 55
revocación del mismo ha de salir asimismo de una Junta. El mandato se caracteriza tanto por el principio
de confianza (art. 1.714 CC: "el mandatario no puede traspasar los límites del mandato") como por su
revocabilidad (art. 1.733 CC. "el mandante puede revocar el mandato a su voluntad"). El derecho del
presidente a representar a la comunidad no vincula, pues, de forma necesaria a la Comunidad en lo que
se refiere al hecho mismo de la representación. Lo que vincula a la Comunidad es la forma en que ha de
dar o de revocar esa representación. Ha de notarse que en la Ley de Propiedad Horizontal no se exige
una causa dolosa o culposa para remover al presidente. Más bien se da a entender en la LPH que lo que
funciona en el mecanismo de remoción es fundamentalmente la confianza que la Comunidad tenga
depositada en el presidente.
6.7 ¿Es válido el poder otorgado por quien ha sido pero ya no es presidente de la comunidad de
propietarios en el momento de la interpelación judicial?
El cambio en la persona del presidente de la comunidad, como legal representante de la misma en juicio
y fuera de él, de modo general ha venido a resolverse por los Tribunales en atención a la necesidad de
actuación por quien fuera presidente de la Comunidad al tiempo del ejercicio de la acción judicial. Por
ejemplo sobre el particular viene a pronunciarse el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de Diciembre de
2005. En ella expone el Alto Tribunal que planteado el supuesto de debate sobre la legitimación del
Presidente de la Comunidad de propietarios para plantear en nombre de la comunidad, reclamaciones
por obras defectuosas, la cuestión a atender, en los términos en que viene determinada la litis, es si tal
legitimación no sólo corresponde al Presidente que lo era al tiempo de ejercitarse la acción, sino también,
al anterior, cuyos poderes otorgados a Procuradores, fueron utilizados para promoverla, sin ratificación, ni
subsanación posterior por parte de quien ostentaba la representación legal de la Comunidad. Resuelve el
Tribunal que el propietario actuante no representaba a la Comunidad, ni tenía, por ello, legitimación para
el ejercicio de la acción que promovía al carecer de poder para representar a la comunidad al ejercitarse
la acción (momento clave o esencial a tal fin) Como recuerda también la STS de 9 de abril de 1996 la
doctrina jurisprudencial es tajante cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los
intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios por el artículo
13-5 de la Ley de Propiedad Horizontal (Y aquí debe exponerse que va ganando peso la tesis de tal
exigencia que se encuentra en sentencias de 11 de diciembre de 2.000,y de fecha 20 de octubre de 2004.
Esta última dice que "el Presidente, si bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH), ello ha de tener por
base la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general para aquélla (art. 13.5º). La
representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido «en blanco»,
de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta
de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no
suple, corrige o anula la de la Junta.) y entiende que es prueba palmaria de falta de voluntad de
interponer la acción por la Comunidad el hecho de que no consta llegase a otorgar nuevo poder procesal
alguno a Procuradores, y que en la litis se hubiera utilizado, pretendiendo en definitiva promover una
demanda en su nombre un poder ya obsoleto en la fecha de presentación de dicha demanda.
La STS recuerda la necesidad de que la acción se interponga por quien fuese presidente de la
Comunidad en ese tiempo, y que los poderes sean en su caso otorgados por tal representante, a salvo
que fueran ratificados en dicha representación por la Comunidad lo que no ocurrió en ese caso.
Ahora bien no vendría por lo demás poner de manifiesto la redacción del actual artículo 30.2 LEC según
el cual el poder otorgado por el representante legal de una persona jurídica, el administrador de una masa
patrimonial o patrimonio separado o la persona que conforme a la ley, actúe en juicio representando a un
ente sin personalidad, los cambio de representación o administración de dicha persona jurídica, masa
patrimonial o patrimonio separado, o ente sin personalidad no extinguirán el poder del procurador, ni
darán lugar a nueva personación, cuestión que las sentencias anteriores no analizan por referirse a
supuestos de hecho anteriores a la entrada en vigor de la LEC.
Por lo que en atención a todo ello concluyo que partiendo de la base de la necesaria autorización de la
Comunidad para el ejercicio de la acción de reclamación (que el supuesto de hecho da por sentada), la
persona autorizada como Presidente de la Comunidad (pues también cabe que el ejercicio de esta acción
sea verificada por el administrador conforme al art 21.1 LPH) será quien ostente el cargo al tiempo de
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 56
verificarse la acción judicial. Para ello y en caso de existir poderes otorgados anteriormente por el
Presidente saliente, cual es el caso, entiendo que dichos poderes son válidos, pues tal cambio en la
persona del Presidente no supone la extinción del poder. Y que en todo caso para salvar cualquier
controversia, sería susceptible de convalidación por ratificación posterior de la Comunidad de Propietarios
6.8¿Es exigible la autorización de comunidad de propietarios en junta para demandar?
TERCERO.- Primeramente, se discute por la parte demandada la viabilidad de la acción ejercitada por la
representación legal de la demandante por cuanto no se habría acreditado la existencia de un acuerdo de
su junta de propietarios por el que se autorizase a su Presidente para interponer la demanda rectora de la
presente litis.
Ciertamente, constituye un aspecto polémico determinar si el presidente de cualquier comunidad de
propietarios precisa o no de la autorización de la junta de propietarios para ejercitar acciones en nombre
de la propia comunidad que preside; al respecto, son defendibles ambas posturas: la positiva, con base
en la representación que contempla el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de la
responsabilidad que ante los comuneros incurriese en caso de que la pretensión de esa manera
ejercitada lo fuese con negligencia o temeridad; y otra, en sentido contrario, con sustento en que el
ejercicio de toda acción judicial constituye siempre un asunto de interés general para la comunidad, por lo
que solamente correspondería a la junta decidir al respecto (artículo 14 e).
En torno a esta cuestión, nuestras Audiencias Provinciales no ofrecen una posición unitaria. Por un lado,
algunas resoluciones sí que exigen la existencia de este acuerdo previo de la junta de propietarios que
autorice el ejercicio de una pretensión judicial; a título de ejemplo, la sentencia de la Sección 1ª de la
Audiencia Provincial de Logroño de 29 de diciembre de 2006 —con cita en las sentencias del Tribunal
Supremo de 6 de marzo, 11 de diciembre de 2000 y 20 de octubre de 2004— recuerda que la
representación de la comunidad en juicio y fuera de éste por parte del presidente no tiene un contenido
en blanco, de tal forma que sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones, sino que es la junta
de propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente quien ejecuta tal voluntad;
sin que resulte acertado sustentar que éste, en tales condiciones, carece de legitimación activa puesto
que de lo que carecería sería de poder de la comunidad para demandar al recurrente, circunstancia de
que se trata de un vicio perfectamente subsanable. Igualmente, la sentencia de la Sección 3ª de la
Audiencia Provincial de A Coruña de 31 de enero de 2007, negó la legitimación a un presidente para el
ejercicio de una acción en vía reconvencional en atención a que su ejercicio no había sido autorizado por
la junta; igualmente, la sentencia de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Cantabria de 28 de
febrero de 2006 reconoció la legitimación del presidente para actuar en nombre de la comunidad, siempre
y cuando no exista oposición de los comuneros (―... la facultad del presidente para actuar en nombre de la
comunidad resulta indiscutible ya que deriva de un mandato ex lege y, por tanto, no precisa de
ratificación. Esta legitimación frente a terceros se extiende también a las acciones dirigidas a obtener la
reparación de los vicios ruinógenos que afecten a los elementos privativos, siempre que no conste
oposición de los condueños. En consecuencia, debemos entender que el presidente de la comunidad de
propietarios del Conjunto residencial Liaño no precisaba de autorización de la junta para actuar en el
presente proceso, por lo que no cabe apreciar su falta de legitimación activa, máxime cuando del
contenido de las actas de las juntas de propietarios se desprende el conocimiento de la marcha de su
gestión por parte de los condueños afectados...‖).
No obstante, otro grupo de resoluciones defienden la postura inicial de no exigir acuerdo previo de la
junta de propietarios legitimador al presidente, al estarlo por Ley de conformidad con lo previsto en el
artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, las sentencias de la Sección 7ª de la Audiencia
Provincial de Valencia de 12 de Diciembre de 2007 (―… al igual que la ausencia de legitimación de la
Presidenta por haberse instado la nulidad de Junta de comuneros que le da autorización para interponer
la actual demanda, no concurren en el caso ya que, la legitimación ad procesum siempre la tiene el
Presidente que, según el Art.13.3 de la LPH, ostenta la representación de la Comunidad en juicio y fuera
de él sin que sea necesario que para ejercer la primera haya acuerdo expreso al ser tal representación
orgánica como refiere la jurisprudencia...‖); la de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 4
de julio de 2006, la de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 26 de junio de 2006, ó la
de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Orense de 25 de mayo de 2006 (―... Ha de añadirse a tales
consideraciones que "el presidente de la comunidad de propietarios representa a éstos tanto en juicio
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 57
como fuera de él y, en este sentido, (sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1981, 5 de marzo
de 1983 y 9 de marzo de 1984, entre otras), no ostenta una representación en sentido técnico sino que
actúa como un órgano del ente comunitario, sustituyendo con su voluntad individual la social común,
considerando lo realizado por el presidente como si la misma comunidad lo hubiera realizado. Por ello,
todo cuanto realice y actúe en nombre de la comunidad y en beneficio de ella, estará siempre respaldado
por el consenso que en su día existió para su nombramiento...‖).
En la presente resolución se opta por este segundo criterio —lo que hace decaer el óbice formal alegado
por la demandada— al ser éste el seguido mayoritariamente por la Audiencia Provincial de Madrid en
diversas resoluciones, citándose al respecto la dictada por la Sección 10ª de fecha 13 de Julio de 2007
(―Igualmente se aprecia la excepción por entender que no se ha aportado acuerdo expreso de la junta de
propietarios, autorizando al presidente de la comunidad para el ejercicio de esta acción. Esta Audiencia
se ha pronunciado sobre este tema en un sentido más flexible, que disiente del criterio sustentado por la
Juzgadora de Primer Grado en sentencias como las de la Sección 14ª de fecha 16-5-2006, Sección 14ª
de 17-11-2005, Sección 13ª de 27-4-2004, considerando que dicha autorización no es necesaria, ya que
el presidente está legitimado para ejercitar las acciones correspondientes en nombre y en beneficio de la
comunidad sin que se requiera el acuerdo de la junta de propietarios que lo autorice, como se expone,
entre otras, en las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 5ª, de 5 de marzo y 14 de
julio de 2005 y 18 de marzo de 1999, haciéndose eco de las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de
diciembre de 1996, 3 de marzo y 5 de julio de 1995 y 22 de febrero de 1993…‖); la dictada por la Sección
19ª de 22 de Marzo de 2007 (―…Finalmente por ser contraria la pretendida falta de legitimación a la
doctrina que sin fisuras se orienta en sentido opuesto al que se pretende. Sirvan de ejemplo la doctrina
que se expone: Esta misma Sección y Ponente, en sentencia de 1.9. 2004 ya decía, que: Como pone de
manifiesto la STS de 4 de diciembre de 1998 EDJ 1998/26408, "el artículo 12 en relación al 13 de la Ley
de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 autoriza y atribuye legitimación activa a los presidentes para litigar,
actuando como órgano del ente comunitario en defensa de sus intereses, al sustituir la voluntad social
con la suya individual (Ss. de 22-3 y 12-4-1993, y 31-12-1996)", precisando la STS de 31 de diciembre de
1996, tras reiterar que el presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él, que "no precisa
acuerdo de la Junta para reclamar a morosos, pues este requisito sólo afecta a las demandas
directamente entabladas por el Administrador…‖); o la dictada por la Sección 20ª, con fecha 11 de
Diciembre de 2006 (―… La excepción de falta de legitimación ad causam alegada por la entidad IMCISA
debe rechazarse por cuanto señalando el artículo 13-3 de la LPH que "El presidente ostentará legalmente
la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten" y
acreditado que en el momento de interponer el presente litigio ostentaba dicha condición, la legitimación
para el ejercicio del presente procedimiento le viene atribuido por Ley con independencia de que existiera
acuerdo expreso de la Comunidad que en el caso presente además existía, sin que el hecho de que el
mismo se refiera al ejercicio de acciones frente a una sola de las entidades demandadas le prive de
legitimación para ejercitarlas frente a otras posibles afectadas por el procedimiento…‖), entre otras.
6.9 ¿Qué valor tiene la de la autorización del presidente para realizar obras a un comunero al
margen de la junta?
Sentencia del Tribunal Supremo de 30-07-1991 (Malpica González-Elipe).
La autorización verbal otorgada por el Presidente sin recabar previamente el consentimiento unánime de
la comunidad es un acto de tolerancia de un hecho y gratuitamente (....) lo que supone la radical
ineficacia de la tan citada autorización en que se funda todo el armazón de la tesis del recurrente.
(...) El Presidente de la comunidad que conforme el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es
quien representa a la comunidad en juicio o fuera de él en los asuntos que le afecten por ser una
representación "sui generis" de un ente come, es el de la Comunidad de Propietarios de naturaleza
singular, no tiene siquiera facultad vinculante respecto de ésta y con relación a terceros en los asuntos en
que por ley o constitución estatutaria, venga obligado a obtener previamente la voluntad de sus
representados, como es el caso que aquí nos ocupa afectante a un elemento común de la trascendencia
de un muro exterior (sentencias de 16 de marzo; 24 de junio y 23 de julio de 1983).
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 58
6.10¿Es delegable el cargo de presidente en el seno de la junta?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sección 2ª,de 31-12-1999.
Se estima la demanda y declara la nulidad de pleno derecho de la junta general extraordinaria celebrada
y de los acuerdos adoptados en ella, toda vez que actuó como presidente, bajo la apariencia de
moderador, quien no ocupa el referido cargo conforme a los requisitos legales de su elección, pues no
basta con la presencia física de la presidenta pues se requiere que ésta actúe como tal.
SEGUNDO.- En el citado punto, la presidenta, Sra. G., "propone que el señor P. dirige la reunión y ruega
a los propietarios aceptar dicha propuesta" (así se lee literalmente en el acta, folio 62 vuelto de los autos).
Sometida a votación la propuesta, el Sr. P. es "elegido como moderador de esta reunión" con lo que se
pasa al punto siguiente "elección del redactor del acta"- y según la referida acta a que ninguno de los
presentes está dispuesto a redactar el acta, el Sr. P. ruega a la señora B. asumir tal tarea", cuestión que
se somete a votación y la junta nombra a la Sra. B. como redactora del acta (folio 62 vuelto de los autos).
En el punto 4 ("POD 4") no consta que se adoptara acuerdo alguno (folio 63 de los autos). El punto 5
("POD 5"), según el acta comienza así: "El señor P. lee a los presentes la siguiente propuesta de solución
para la incorporación en la propiedad común, de las catacumbas (locales 113-118)" Se inicia la discusión
sobre tal propuesta, y en un momento determinado "el señor P. ... explica al Sr.... la situación exacta de
los locales antes nombrados y también le da a conocer las cuotas de participación en la propiedad
correspondientes" (acta de la reunión, folio 63 vuelto de los autos). Y tras la exposición de otras
cuestiones, termina el acta con la siguiente frase: "Ya que no había mas puntos que tratar, el señor P.
cierra la reunión a las 17.00 horas y agradece la participación de los asistentes" (folio 67 de los autos).
TERCERO.- En el presente caso la actuación consiste en que, a través del subterfugio de proponer la
"elección" de "un moderador" de una concreta junta de propietarios, se produce la designación de un
"presidente de hecho" sin cumplir con los requisitos legalmente exigidos para ello y con la aparente
subsistencia de la condición de presidente del propietario que fue elegido para tal cargo. El texto del acta
de la mencionada junta general extraordinaria revela que quien ejerció las funciones de presidente fue el
Sr. P. -el "elegido" como "moderador"- sin que tal realidad fáctica resulte desvirtuada por la contestación
de la Sra. G. -presidenta nombrada- a la pregunta cuarta de la prueba de confesión judicial, en el sentido
de que "el... Sr. P. no encauzó la junta... sino que la dirigió bajo la dirección de la presidenta que estaba
sentada a su lado y bajo consulta de la misma" -frente a lo pretendido por al abogado de la apelantepues
aparte de la transcrita expresa manifestación real izada por la Sra. G. -el "Sr. P. .. dirigió" la juntalas
respuestas a las preguntas quinta y octava corroboran la indicada realidad: el Sr. P. actuó "como
director de la reunión, él daba la palabra"; el Sr. P. "tomaba la iniciativa" (folios 511 y 513 de los autos),
decisiones propias y específicas del que preside una reunión, sin que, por otro lado, conste en el acta que
el Sr. P. consultara previamente con la "presidenta" Sra. G. ni figure dato alguno de la actuación de ésta
tutelando y presidiendo la reunión, de ahí la ausencia de apoyo de las referidas "aclaraciones" efectuadas
por la Sra. G. en la prueba de confesión judicial, carentes de credibilidad, además, por la evidente falta de
veracidad de otras manifestaciones tales como que el acta fue redactada por el Sr. F. y no por la Sra. B.
(contestación a posición novena, folios 511 y 513, citados), cuando consta en el acta que su redactora fue
la Sra. B. (folio 67 de los autos, en el que aparece su firma sobre la expresión "redactora del acta").
La Sra. G. -presidenta elegida legalmente- actuó en la indicada junta, al menos en cuanto a dicho cargo,
como "convidada de piedra" Por otra parte, en el orden del día no se especificó o mencionó la persona
que iba a ser propuesta como "moderador" de la junta siendo así que al iniciarse la reunión la Sra. G.
propuso expresa y específicamente al Sr. P. para dirigir la reunión y pidió "a los propietarios aceptar dicha
propuesta" (folio 62 vuelto de los autos), sin que, además, ofreciera explicación alguna justificativa de la
indicada propuesta.
Luego, si cabría considerar formalmente al Sr. P. como colaborador de la presidenta -en la hipótesis de
que fueran ciertas las manifestaciones de la Sra. G. en la citada prueba de confesión judicialsustancialmente
su "elección" y su actuación fue como presidente, pero sin cumplir los requisitos exigidos
legalmente para ello. En el orden del día no figuraba un punto sobre tal cuestión; el nombramiento de
presidente se realiza por un año (artículo 12, párrafo cuarto de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de
propiedad horizontal), y si bien "los nombrados podrán... ser removidos en junta extraordinaria de
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propietarios..." (párrafo quinto del citado artículo), ello ha de ser en junta "convocada al efecto".(el mismo
precepto), lo que no ocurrió en el caso objeto de examen, y sin que los estatutos de la comunidad
prevean otra cosa en cuanto a la duración del cargo (folio 109 de los autos).
CUARTO.- El hecho de que en otras reuniones de la junta de propietarios de la comunidad demandada
se hubiera elegido a un "moderador" sin oposición de los actores en este procedimiento no supone que tal
actuación de los mismos en el presente caso suponga una violación de la prohibición de ir contra los
propios actos -otro de los argumentos utilizados por el abogado de la apelante con el propósito de privar
de apoyo a la pretensión de los demandantes-. La llamada doctrina de los "actos propios" define a éstos
"como expresión inequívoca del consentimiento, que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un
acto jurídico, concretan efectivamente lo que ha querido su autor y que además causan estado frente a
terceros" (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1997), doctrina que, contemplada desde la
perspectiva de "la renuncia de los derechos" se tipifica "por una manifestación de voluntad personal,
clara, terminante, inequívoca... por virtud de la cual el titular de un derecho hace dejación del mismo"
(sentencias del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1995 -y las numerosas que cita-, 22 de enero y 7 de
marzo de 1997), circunstancias o requisitos que no concurren en el caso que nos ocupa, pues además de
no constar esa inequívoca voluntad de renuncia por parte de los Sres. L., la no impugnación de otras
juntas no los vincula para el futuro, sino solo para la concreta junta en que así actuaron, sin que ello
comporte un ataque a la seguridad jurídica, entre otras razones porque no siempre ha sido la misma
persona la "elegida" como "moderador" y aunque esta circunstancia se adujo como fundamento de la
impugnación, no cabe duda que constituye un dato determinante de la no equiparación de una junta con
otra, pues la aplicación de la doctrina de los actos propios exige "que entre la conducta anterior y la
pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe
hubiera de atribuirse a la conducta anterior" (constante jurisprudencia del Tribunal Supremo; entre las
más recientes, sentencias de 10 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999).
QUINTO.- De cualquier manera, dejando a un lado tales circunstancias como también el hecho mismo de
la reiteración, en sucesivas juntas generales, de la elección de un moderador, sustitución del presidente
sin cumplir los requisitos para la designación de uno nuevo (medida no equiparable ni coincidente con la
posibilidad de prever en los estatutos el cargo de vicepresidente, como el de cualquier otro miembro de la
junta de propietarios, frente a lo alegado por el abogado de la recurrente), lo cierto es que se trata de una
decisión no calificable de radicalmente nula, determinante de la inexistencia de la junta general por
carencia de un requisito esencial, sino de un acuerdo anulable, susceptible, pues, de subsanar por el
transcurso del tiempo o por renuncia expresa a pedir su declaración de nulidad.
6.11 ¿Puede el Juez, en el caso del 13.2, no solo designar presidente sino instituir reglas para el
futuro, como por ejemplo, sorteo, rotación, etc?.
El artículo 13.2, aptdo. 2.º LPH establece que:
«Igualmente, podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta la
designación de Presidente».
A tenor de lo establecido en el artículo 14, a) LPH corresponde a la Junta de Propietarios el
nombramiento del Presidente de la Comunidad. Ahora bien, a fin de evitar que una situación especial de
imposibilidad manifiesta de designar Presidente de la Comunidad de Propietarios se permite acudir al
auxilio judicial cuando «por cualquier causa», dice la ley, fuese imposible la designación del Presidente de
la Comunidad.
Parece que el legislador ha querido, con ello, abrir la puerta a posibles situaciones, cualesquiera que
fueran, por las que resultare imposible proceder al nombramiento de Presidente de la Comunidad. Nótese
que ya hemos comentado la posibilidad que recoge el último apartado del art. 17 LPH de acudir a la
autoridad judicial en los supuestos de imposibilidad de alcanzar las mayorías exigidas para obtener
acuerdos, fuera de los supuestos contemplados en los números 1 y 2 de este artículo 17.
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En este sentido, la ley va a crear un supuesto añadido y específico de imposibilidad de designar
Presidente de la Comunidad de Propietarios utilizando la misma vía del artículo 17.3, aptdo. 3.º. Por ello,
cuando la ley habla en el artículo 13.2 de la posibilidad de acudir al juez, sin mayor especificidad, se debe
entender que se ha querido abrir el abanico de posibilidades existentes de acudir a la autoridad judicial e
incluir la de la imposibilidad física de designar Presidente.
Se debe entender como un acierto la apertura de todas las posibilidades y el acceso de éstas a la
autoridad judicial, toda vez que la vía anterior tan sólo se refiere a la impugnación del cargo de
Presidente, quedando vacío de contenido cuando lo que ocurre es que no se ha procedido a la
designación de Presidente por la no articulación de los mecanismos legales existentes para ello, tales
como la convocatoria de la Junta para su elección, o la implantación de los sistemas de turno rotatorio o
sorteo ahora contemplados en la nueva ley.

 



 

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