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LHP Cuestiones prácticas

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LPH
Cuestiones prácticas
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El certificado de eficiencia
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Contenido del Seminario - TEMA 7 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 7. EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
7.1 ¿Puede el promotor nombrar administrador antes de constituirse la comunidad de
propietarios?
Mientras la Comunidad no esté constituida formalmente, el acuerdo o acta donde consta que una
determinada persona es nombrada administrador por el Promotor, cuando no se habían terminado o
entregados los pisos, carece de valor, ni es vinculante cuando la Comunidad celebre la primera reunión,
ya que la competencia para el nombramiento recae en la Junta de Propietarios, conforme el art. 12 de la
Ley Propiedad Horizontal.
Pero en cualquier caso, quizás ni sea conveniente entrar en esa discusión, ya que el citado precepto legal
permite cesar y nombrar en cualquier momento a los cargos directivos y administrativos, con el único
requisito de que el asunto esté incluído en el Orden del Día, que es lo que hay que hacer constar en la
primera o próxima convocatoria.
7.2 ¿Qué formalidades son exigidas para destitución del administrador?
El apartado 7 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de remover
cualquier cargo de la Comunidad, aunque no se haya cumplido el plazo de un año que es el que fija la
propia Ley.
El acuerdo solo necesita de la mayoría de los asistentes, aplicando el artículo 17, regla 3ª, de la LPH,
pues es un acto de mera administración.
Unicamente tendrá derecho a indemnización, normalmente hasta el cumplimiento del año, si el
Administrador es un profesional y la destitución no está motivada por faltas en el cumplimiento de sus
obligaciones. Así lo entiende la jurisprudencia.
En esa misma Junta extraordinaria es posible el nombramiento de otra persona que le sustituya en el
cargo, mejor dicho, es lo normal que así sea, ya que de no hacerlo será el Presidente quien ocupe
igualmente el puesto de Administrador, según el apartado 5 del repetido artículo 13 de la LPH.
7.3¿Es necesaria/conveniente la asistencia a junta administrador que se pretende cesar?
El artículo 13 de la LPH obliga a que el nombramiento y remoción de los cargos se haga en Junta
General, requisito que al parecer se ha cumplido, por lo que la decisión que se adopte, en principio,
tendrá validez y efectividad.
La cuestión que se plantea es si se puede prohibir la entrada y asistencia del administrador a esta Junta,
entendiendo por nuestra parte que si no reúne la condición de propietario y si así se decide en este
preciso momento la mayoría de los asistentes, dicho profesional tendrá que acatar la postura comunitaria.
7.4 ¿Tiene facultades el administrador para negar pagos ordenados por presidente?
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 61
Hay que tener en cuenta el principio de que el citado Presidente es el representante legal de la
Comunidad a todos los efectos, por lo que el Administrador es un profesional que debe admitir y aceptar
las órdenes del primero.
Otra cosa sería que la actitud de este cargo directivo fuese contraria a acuerdos adoptados por la Junta
de Propietarios, pues entonces el Administrador podría alegar que ese órgano es el superior, según el
mismo orden del artículo 13.1 de la LPH.
Eso no obsta para si que actúa y hace gastos no aprobados previamente en la Junta, se lo haga saber
por escrito y, desde luego, pedir que la orden de pago le venga hecha de la misma forma, para así tener
suficiente justificante de su postura, pero no tiene facultades para negarse a cumplir las instrucciones al
respecto de la máxima autoridad individual de la Comunidad, repetimos, salvo que vaya en contra de los
acuerdos del órgano superior, Junta de Propietarios.
7.5 ¿Cuál es la calificación jurídica del contrato que une al administrador de fincas con la
comunidad de propietarios?
¿El contrato que une a un Administrador de Fincas con la Comunidad de Propietarios a la que presta sus
servicios profesionales, es el propio de la relación de mandato o de arrendamiento de servicios?
Sentencia de la Audiencia Provincial de MADRID, Sección 13, de 25/02/97.
"...Para la resolución del presente recurso es preciso partir de la consideración de que la naturaleza de la
relación jurídica que liga al Administrador con la Comunidad de Propietarios a la que presta sus servicios
permite calificar el contrato existente como de mandato, y en consecuencia, basado en el principio de
confianza. Partiendo de tal premisa y considerando que también resulta de aplicación el principio general
de revocabilidad del mandato, previsto en los artículos 1.732-1 y 1.733 del Código Civil así como el
artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se plantea la cuestión de decidir si la simple pérdida de
confianza por parte del mandante --Comunidad de Propietarios-- en el mandatario --Administrador--
permite a aquel revocar libremente el mandato sin que éste pueda reclamar indemnización alguna o si,
por el contrario, teniendo en cuenta que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 12 de la citada Ley --
no habiéndose pactado expresamente la duración del contrato-- el mismo ha de entenderse celebrado
con la vigencia de un año y, en consecuencia, el cese anticipado del administrador le permite ser
indemnizado. Ello exige también, con carácter previo, distinguir según la remoción del cargo de
administrador responda a una causa justificada o sea producto de la libre voluntad de la Comunidad
mandante sin motivo que lo justifique. En el primer caso, especialmente si la causa del cese anticipado
responde al incumplimiento de las obligaciones del mandatario, éste carece de derecho a ningún tipo de
indemnización pues, además de la antedicha pérdida de confianza inherente al mandato, el mandatario --
desoyendo las instrucciones del mandante con infracción de lo preceptuado en los artículos 1.719 párrafo
primero del Código Civil y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal-- al no cumplir sus obligaciones
contractuales tampoco podría reclamar la remuneración convenida a tenor de lo establecido en el artículo
1.124 del citado Código; en cambio, si la remoción del administrador es injustificada sí tendría derecho a
ser indemnizado tanto en los gastos y desembolsos que acredite haber efectuado durante el tiempo que
prestó sus servicios como en aquellos otros realizados en la legítima creencia de que la relación iba a
durar un año, incluso abarcando en lucro cesante o pérdida de expectativas que la imprevista terminación
de la relación le hubiera podido ocasionar, pero en ningún caso el íntegro percibo de las cantidades
pactadas que el mandante habría de abonar doblemente y que el mandatario obtendría pese a no realizar
el trabajo, pudiendo tanto sustituir el contrato extinguido por otro nuevo cliente, según recoge
acertadamente la sentencia apelada, como suprimir --al menos parcialmente-- los costos derivados de su
trabajo. En el presente caso resulta de aplicación el primero de los supuestos antedichos pues ha sido
probado documentalmente que el administrador ha incumplido reiteradamente las instrucciones recibidas
de la Comunidad demandada sobre la presentación del cierre de cuentas que esta pretendía se hiciese
de forma individualizada dejando constancia del saldo de cada vecino al final de los sucesivos ejercicios
de regularizar la situación contable de la Comunidad de Propietarios...."
De ser así:
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 62
El carácter esencialmente revocable para el mandante del mandato, que se establece expresamente en
los arts. 1.732.1, 1.733 del Código Civil, y que se reitera en el derogado art. 12.5 LPH (hoy art. 13.7.2
LPH), se infiere que la Comunidad de propietarios es libre para remover al Administrador aunque todavía
no haya transcurrido el tiempo para el que fue designado.
El art. 1.729 Código Civil sólo permite al mandatario reclamar los daños y perjuicios que haya sufrido a
causa de la realización o cumplimiento del encargo objeto del mandato, por lo que no faculta al
Administrador que ha sido removido anticipadamente para exigir como daños y perjuicios la retribución
que le hubiera correspondido percibir por todo el tiempo que restaba para concluir su mandato.
La remoción anticipada del Administrador, salvo que haya sido debida a justa causa (por ejemplo,
incumplimiento de sus obligaciones contractuales), le faculta para exigir, en concepto de daños y
perjuicios, todos aquellos cuya realidad acredite ha sufrido a consecuencia de la destitución anticipada.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 3ª, de 25/04/96.
"...El primer problema que se plantea es el de precisar la naturaleza de la relación jurídica que ligaba a los
litigantes (administrador y Comunidad de Propietarios), si se trata de un arrendamiento de servicios o de
un mandato, para de esta forma determinar la procedencia de la indemnización solicitada por el actor por
haberle cesado dicha Comunidad en sus funciones con antelación al plazo para que estaba contratado.
La doctrina mayoritaria se inclina por la tesis de que se trata de un simple mandato en razón,
principalmente, de la similitud del contenido del artículo 12, párrafo quinto -los nombrados podrán, en todo
caso, ser removidos en la Junta extraordinaria de propietarios-, con los artículos 1732 -el mandato se
acaba por su revocación- y 1733, ambos del Código Civil, a los que cabría añadir el de la sustituibilidad,
porque no es obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la Comunidad. Por lo que
afecta a la indemnización de daños y perjuicios ocasionados, la jurisprudencia se inclina por esta postura
precisando ésta última que cuando se ha establecido un plazo de duración, evidentemente en interés
común de ambas partes contratantes, aunque la facultad de revocación subsiste si se impone antes de la
expiración, el plazo debe indemnizarse; precisando que ello no es así cuando se ha demostrado que
media justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por el mandatario...."
7.6¿Cabe la resolución unilateral del contrato administración?
Sentencia de la Audiencia Provincial Oviedo, Sección 5ª, de 09/05/01.
"...Aún entendiendo como definitiva la rescisión del contrato la administración tal y como quedó
configurada en la Junta de 4 de Abril de 2000, de conformidad con la cláusula 14ª antes citada sería
precisa la concurrencia de justa causa o incumplimiento por parte del administrador para que la indicada
rescisión fuera operativa de inmediato, pues en otro caso sería preciso el abono del período que restare
hasta el vencimiento natural de la anualidad, esto es, 30 de septiembre.
Respecto a este tema, resulta obvio que los motivos de la rescisión a tener en cuenta ha de ser
forzosamente los consignados en la Junta y autos referidos, esto es, el no efectuar las gestiones
oportunas para el cobro de los saldos deudores, falta de atención a algunos comuneros, retraso en la
entrega de copia de una sentencia y existencia de una caja al margen de la cuenta de ingresos y gastos
de la comunidad.
La existencia de tales motivos es algo que correspondería acreditar en la presente litis incumbiendo ello
naturalmente a la comunidad demandada ahora apelada, y ciertamente esta Sala estima que de la
prueba ofrecida en autos no puede alcanzarse una conclusión clara y rotunda acerca de la existencia de
una conducta incumplidora o negligente lo suficiente para justificar una resolución anticipada.
En efecto, del contenido de las actas aportadas y en las que hace hincapié la demandada no se observa
que en momento alguno la comunidad instase reiteradamente a la administradora a gestionar el cobro de
las deudas, sino que lo que consta en dichas actas es que se procede a emitir los recibos por los saldos
deudores facultando al Sr. Presidente para otorgar poder a Procurador y Abogados para si fuera preciso
entablar las reclamaciones judiciales. Por otro lado, si bien en la Junta de 16-5-95 si se hacen constar
reclamaciones y quejas contra el administrador por número de impagos, deficiencias de limpieza y falta
de atención, significativo resulta que en la misma Junta se acordase la renovación de su cargo, lo que
asimismo se realizó en los años posteriores, sin que además en la presente litis se aportase prueba
alguna sobre si tales quejas se reiteraron. Tampoco se aporta prueba alguna sobre el retraso en la
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 63
comunicación de la sentencia a que se aludió en la Junta de 4 de Abril ni se indicó su contenido y en qué
pudo perjudicar a la comunidad, como asimismo no se justificó mínimamente si la existencia de la caja al
margen de la cuenta bancaria conllevó algún problema financiero por la existencia de un metálico no
ingresado pero en modo alguno sustraído (nótese que las comunidades de propietarios no son entes con
ánimo de lucro). Pero es que además los ex-presidentes de la comunidad que fueron citados por la actora
como testigos manifestaron que en su opinión no habían apreciado justa causa para resolver el contrato
al no existir verdaderos incumplimientos o irregularidades en la administración.
En base a ello, pues, tiene que discrepar forzosamente esta Sala de la conclusión alcanzada en la
sentencia recurrida, y estimar que la resolución unilateral del contrato de administración por parte de la
Comunidad si bien efectiva desde luego debe conllevar el abono de los honorarios correspondientes al
período anual que restaba por cumplir, máxime cuando la entidad liquidó el saldo de Caja y puso la
documentación a disposición de la Comunidad...."
7.7¿Puede un administrador aceptar letras de cambio en nombre de la comunidad?
Si el administrador puede probar que las letras las firma en representación de la Comunidad, por orden
del presidente y ratificado en Junta General, se puede decir que actuo conforme a derecho y cumpliendo
los requisitos del mandato del artículo 1.718 del C.C., a la vez que la Comunidad responde a tenor del
artículo 1.727 y otros concondantes del citado cuerpo legal.
7.8¿Está obligado el administrador a la llevanza y gestión laboral y fiscal de la comunidad de
propietarios?
De entre las obligaciones concretas que tiene el administrador de una Comunidad de propietarios, que
figuran en el art.18 de la LPH, no se encuentra especificamente la gestión de documentación laboral y
fiscal como pago de nóminas, impuestos, seguros sociales etc, pero dichas atribuciones pueden ser
perfectamente conferidas por la Junta, segun señala la regla 5ª del citado precepto, 1pero al estar en una
relación de arrendamiento de servicios, el profesional podrá exigir el cobro de cantidades
complementarias, aunque la Comunidad tendrá opción de aceptar o no las condiciones económicas, toda
vez que se trata de pactos entre dos partes con libertad para ambos para aceptar o rechazar las
pretensiones de cualquiera
7.9¿Está obligado a dar información contable a propietarios fuera de la junta?
El administrador solo está obligado a facilitar información contable a todos los propietarios en la forma
que se haya acordado por la Junta General y naturalmente en la presentación de cuentas anuales, pero
de ninguna manera con carácter individual cuando cualquiera de ellos lo solicite y menos todavía
cuestiones como extractos bancarios y recibos pendiente de otros comuneros.
Por lo tanto, el Administrador debe negarse aduciendo que la información personal solo lo puede hacer si
así lo acuerda la Junta General o lo autoriza de forma expresa el Presidente.
7.10¿Es posible la remoción del cargo de administrador sin inclusión en orden del día?
El cargo del Administrador de Comunidad de propietarios, a tenor del artículo 13.7 de la LPH, podrá ser
cesado por acuerdo de la junta de propietarios convocada al efecto, bastando el quorum de la mayoría
para su cambio. Pero, sin duda, si el tema no se incluyó en el Orden del Día, dicho acuerdo es contrario a
la legalidad, ya que el citado articulo, si bien permite la remoción en cualquier momento, exige que la
Junta se haya convocado en reunión extraordinaria al efecto, lo que es tanto como que la cuestión debe
figurar en el Orden del Día para su conocimiento
1 Hoy, artículo 20.F.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 64
7.11 ¿Cuál es el fundamento de la responsabilidad del administrador? ¿La tiene por la falta de
reparaciones edificio?
Si el Administrador de fincas pierde un acta que tiene gran trascendencia para el resultado de un
procedimiento, deberá exigírsele la responsabilidad que con carácter general determina el art. 1726 del
Código Civil para el mandato cuyas disposiciones, según ha reiterado la jurisprudencia, son aplicables a
la relación profesional que le une a la Comunidad de propietarios. Por lo tanto el administrador será
responsable no solamente por dolo, sino también por culpa o negligencia, que deberá estimarse
atendiendo a las circunstancias del caso concreto por los Tribunales.
El administrador será responsable como consecuencia de la falta de su diligencia profesional, pero nunca
por la ruina de un edificio si comunica al propietario (o a la Comunidad), de forma que le quede
constancia, de la obligación de proceder a la revisión del edificio y de las consecuencias de su
incumplimiento, comunicando además de que la responsabilidad del art.1907 será ya indiscutible si no se
han seguido las normas técnicas o legales aplicables al caso.
Por el contrario, si el administrador como profesional no comunica ni avisa al propietario de las
circunstancias, podrá responder conforme el art.1726 del C.Civil y otros concordantes, así como el art.
18-3.º de la Ley de Propiedad Horizontal.
7.12 ¿Y en el caso de la certificación sobre el estado de las deudas del comunero transmitente de
un elemento privativo del inmueble? ¿Deben incluirse en la certificación el importe de derramas
proyectadas no devengadas?
Entre las obligaciones del secretario administrador previstas en el art 16 LPH se encuentra la de expedir
certificaciones de los acuerdos de las Juntas, y, en particular, la liquidación de la deuda del propietario
moroso con la Comunidad, a efectos del procedimiento previsto en el art. 21 de la LPH. Dentro de este
cometido el art 9.1 en su párrafo 4 establece que ―En el instrumento público mediante el que se transmita,
por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de
los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá
aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente‖. Este certificado será expedido por el
secretario-administrador.
La obligación para éste se circunscribe a recoger la información que requiere el precepto, cual es la
situación que mantiene el transmitente con la comunidad relacionada con las cuotas pendientes
existentes conforme al art 9. No existe otra obligación legal recogida que debe de quedar incluida en la
certificación. Hay que entender que en esta certificación lo que se incluye es la deuda real existente al
tiempo de operar la certificación, pero ni siquiera hay previsión normativa de que se refleje un concreto
importe en la mencionada (Y así lo recoge la resolución de la APMadrid de 17-5-05)
Todo lo que el secretario-administrador pueda incluir en esa certificación, tal como la existencia de
derramas aprobadas, pero pendientes de reclamación al cobro, existencia de litigios pendientes, sean en
fase declarativa o en fase ejecutiva, del trasmitente con la comunidad, no son sino afirmaciones que le
constan para una mayor información, en su caso del adquirente, pero al que no queda obligado, toda vez
que la norma no se lo exige.
Debe tenerse en cuenta que en todo caso, la posible obligación que se deriva de las exigencias de la
buena fe contractual, afecta a las partes de la compraventa. Por consiguiente si se realiza un acto
equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación o se crea una apariencia
jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, supuestos en que
pueden quedar quizás englobado el supuesto presentado y que han sido catalogados
jurisprudencialmente como contravenciones de la buena fe contractual, quien lo realiza, en este caso, el
comprador, es quien deberá afrontar las consecuencias de su actuación.
Sobre la conveniencia de que se reflejara en este certificado todas esas incidencias, considero que
cuanta más información se facilita a la hora de la transmisión, mayor conocimiento tendrá el adquirente
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 65
de la real situación de la finca que adquiere, pero hago la salvedad de que generalizarla como exigencia
tiene otros problemas, derivados precisamente, de que a diferencia de las cuotas pendientes, sobre las
que el secretario administrador tiene un conocimiento puntual, no siempre el administrador va a tener un
conocimiento exacto del estado de una ejecución judicial, más si la misma no es dineraria. Por lo tanto la
exigencia de tal obligación sería posible origen de nuevas responsabilidades para el administrador.
7.13¿Es posible la remoción del administrador fijado en los Estatutos con duración permanente?
El cargo del Administrador de Comunidad de propietarios, a tenor del artículo 13.7 de la LPH, podrá ser
cesado por acuerdo de la junta de propietarios convocada al efecto, e incluso antes de la expiración de su
mandato, que es de un año, de ahí que entendamos que la cláusula estatutaria fijando una determinada
administración permanente sería nula por contravenir una norma imperativa que señala que tal
nombramiento puede ser removido en Junta, por lo que nuestro criterio es que bastará con el quorum de
la mayoría para su cambio.
7.14 ¿Cabe la negativa del administrador a entregar la documentación de la comunidad? ¿Qué
puede hacer la Comunidad?
Es obligación del Administrador guardar la documentación a disposición de los titulares, como así lo
indica el art. 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, este profesional deberá tener a disposición
de la Junta de Propietarios o de sus representantes legales, especialmente al Presidente, todos los
documentos que estén en su poder.
De este modo, al cesar de su cargo deberá entregar toda la documentación ya que se habrá cumplido
con un arrendamiento de servicios o con un mandato, de tal forma que el profesional no es titular ni
dueño de nada, simplemente cumplía con sus funciones. Ni del Código Civil ni de la Ley de Propiedad
Horizontal se desprende ningún derecho del Administrador para que pueda disponer o ser el titular de una
documentación o cuentas que deben pasar siempre al mandante, que es la Comunidad, una vez
cumplida la misión encomendada. En caso de negativa, la Comunidad no tendrá otro remedio que acudir
a los Tribunales para que se le requiera formalmente para la entrega de la misma, por medio del
correspondiente procedimiento de menor cuantía por aplicación del art. 484.3 de la actual Ley de
Enjuiciamiento Civil.
7.15 ¿Es posible la sustitución del administrador titular por voluntad de éste en una junta?
La relación que une a la Comunidad de Propietarios con el administrador debe considerarse como
"mandato", a tenor de los artículos I.709 y siguientes del Código Civil .
El artículo I.72I establece la posibilidad de sustituir al titular salvo oposición expresa, por lo que no hay
ningún inconveniente en que un ayudante del profesional debidamente autorizado, asista a las reuniones
y firme el libro de actas.
Cuando el administrador es una entidad o sociedad, el rigor necesario exige que las personas que actúen
en su nombre lo hagan con el suficiente poder notarial.

 



 

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