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LHP Cuestiones prácticas

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LPH
Cuestiones prácticas
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Contenido del Seminario - TEMA 8 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 8. LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN.
FUNCIONES DE LA JUNTA
8.1 ¿Es motivo de nulidad la falta de citación por escrito a junta de propietarios cuando la misma
ha sido anunciada en el tablón de anuncios de la comunidad?
En consecuencia, si no esta acreditado que las Juntas se celebrasen cumpliendo los requisitos formales
mínimos, ni que se notificasen fehacientemente los acuerdos a quienes no asistieron, resulta claro que
esos acuerdos no son válidos y que las posibilidades de impugnación están perfectamente abiertas
(véase la SAP de La Coruña, secc 3ª, de 23 de Julio de 2002).
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 66
8.2 ¿Vulnera la ley de protección de datos de carácter personal 15/99 de 13 de Diciembre, publicar
el nombre de los morosos en el tablón de anuncios de la comunidad para la convocatoria de la
Junta?
El recurso de esta forma de convocatoria, o incluso a veces de comunicación, es consecuencia de la
aplicación de un precepto legal que persigue dar a conocer al propio comunero interesado la existencia
de la reunión en que se debaten cuestiones de interés para la comunidad de que forma parte. No tiene
finalidad punitiva, sino de advertirle de qué requisitos ha de cumplir para poder ejercitar sus derechos en
aquélla. Dentro de la norma orgánica 15/99, esta actuación estaría exenta por el art 6.2 (no será preciso
el consentimiento del interesado cuando se refiera a partes de un contrato o precontrato de una relación
negocial necesarios para su mantenimiento o cumplimiento, o cuando tengan por finalidad proteger un
interés vital del interesado, o sea necesario para satisfacer un interés legítimo perseguido por el
responsable del fichero
8.3¿Es motivo de nulidad la adopción de acuerdo que no estuviese recogido en el orden del día?
Basta con una referencia genérica pero comprensible del tema
Hay un posible defecto en la convocatoria de la junta, por cuanto —según se dice— se habría votado y
acordado un punto que, previamente, no había sido indicado en aquélla.
Partiremos de que tal indicación de los «asuntos a tratar» que contempla el referido precepto goza de
indudable relevancia en orden a determinar el cumplimiento de los requisitos legales para que la
celebración y el resultado de las Juntas lleven aparejados los efectos que la LPH anuda. Prueba de ello
es que nuestro Tribunal Supremo ha reiterado, tanto en la redacción anterior a la reforma introducida por
la Ley 8/1999, de 6 de abril (antiguo art. 15.2, muy similar al actual 16.2), como en la regulación actual, la
trascendencia que comporta la redacción clara y precisa del orden del día según la convocatoria toda vez
que siempre habrá de exigirse una perfecta armonía y congruencia entre lo anunciado como tema a tratar
y deliberar y, en definitiva, acordar o rechazar, y lo que en efecto se decida en la Junta al respecto, ya
que siendo la asistencia de los interesados copropietarios voluntaria, no lo es sin embargo la citación de
todos ellos, que obviamente harán uso de su facultad de asistir o no con vista del orden del día como
marco indesbordable de los asuntos que han de discutirse. La exigibilidad de la mención clara y detallada
de los asuntos a tratar es, pues, el mecanismo que prevé la ley para evitar los riesgos que en otro caso
podrían crearse en la formación de la voluntad de los propietarios.
Ahora bien, el rigor en la valoración del cumplimiento de los requisitos exigidos para la formación del
orden ha sido objeto de cierta flexibilización puesto que el actual del régimen de propiedad horizontal (art.
3 del Código Civil) implica que en muchos casos y en función de las materias tratadas, resulte imposible
prever en dicho orden del día todas y cada una de las derivaciones del debate sobre cuestiones incluidas
en el orden del día. En estos casos, la jurisprudencia considera suficiente que los temas estén
enunciados con claridad, sin que sea exigible prever en su formación y enunciado, todos y cada uno de
los posibles matices del debate ya que, en definitiva, lo que exige el art. 16.2 es que se haga una
«indicación de los asuntos a tratar» sin que por «indicación» deba entenderse una relación de asuntos
detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todos las posibles derivaciones que puedan surgir al
tratar de un tema, sino –por el contrario– ha de bastar la mención del asunto concreto, quedando
comprendidos todos los acuerdos que tengan una relación directa el mismo.
Necesidad de hacer constar su oposición en el acta por no incluir el tema en el orden del día.
Además, debe valorarse como los impugnantes estuvieron presentes en la junta de propietarios cuyos
acuerdos cuestionan, que en modo alguno hicieron constar en el acta su oposición por esta posible falta
de inclusión en el orden del día, ni que tal circunstancia les generase algún tipo de perjuicio; al respecto,
la sentencia de la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de septiembre de 2006 recordó,
por un lado, que —con invocación de la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1987— es
normal y propio de la vida real, que los comunitarios usuarios de los elementos comunes, perciban
deficiencias funcionales no observadas por la junta Directiva o Presidente que confecciona el Orden del
día para su discusión en junta y cuanto estas cuestiones surgidas en el seno de ella no merecen, por su
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 67
naturaleza o importancia económica o jurídica, una convocatoria especial, como acontece en el caso que
se analiza, pueden y deben ser tratadas en la junta y válido el consenso mayoritario que sobre el mismo
recaiga. Por otro, ―solo los ausentes podrán impugnar este acuerdo pues se verían afectados por la falta
de conocimiento del asunto a tratar, antes de asistir a la misma y valorar así la oportunidad de asistir por
sí o representado. Lo que no es aplicable a la apelante que acudió a la junta sin ver mermado su posible
derecho de asistencia, y sin alegar que la falta de inclusión en el orden del día le hubiera supuesto algún
tipo de perjuicio‖.
8.4 ¿Qué sucede cuando el presidente no comunica al administrador la existencia de la Junta? ¿Si
no comparece los acuerdos serán válidos?
A mi juicio la respuesta varía según las circunstancias de cada caso concreto, no presentando una
respuesta única. Conforme con el art 13.5 y 6 LPH ―Las funciones del secretario y del administrador
serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por
acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocido
para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico”
Por tanto la regla general viene a ser la de que será el Presidente quien ejerza las funciones de secretario
de la Comunidad. Pero como sucede en tantas ocasiones la excepción se encuentra más generalizada
que la regla general, porque la mayoría de las Comunidades de Propietarios, bien por Estatutos, bien por
un acuerdo posterior, establecen la dualidad de personas para ambas funciones. En este caso que es el
supuesto que debemos tomar como punto de partida, la respuesta variará según nos encontremos ante
un Secretario, que sea propietario o no lo sea, esto es que sea ajeno.
En el primero de los casos, la omisión intencionada en la convocatoria al secretario tiene por de pronto
los mismos inconvenientes que toda omisión de un comunero, y en consecuencia vicia los acuerdos
adoptados en que su voto era necesario, lógicamente aquéllos que precisen de la unanimidad de los
comuneros, o de una mayoría que con abstracción del sentido de su voto, puedan haber variado por esta
omisión. Pero además siendo el secretario el encargado por la ley (art 19 LPH) de la redacción del acta,
su ausencia, y la necesidad de su firma en el acta al menos diez días después de la terminación de la
Junta puede condicionar la ejecutividad de los acuerdos adoptados, y dificultar la prueba de su propia
existencia. En este caso no será lo mismo que una vez redactada el acta por el presidente, quien debiera
hacer las veces de secretario tras una información de lo sucedido, la firme o que no lo haga y se interese
por algún comunero la impugnación de los acuerdos adoptados negando su existencia. Y en este último
supuesto tampoco es igual que se haya utilizado el mecanismo de rectificación o tacha del acta
redactada, por parte del impugnante, que no se haya hecho. Y también variará la solución si tal como
debe figurar en el orden del día de la próxima Junta, existe un acuerdo aprobatorio por parte de la
Comunidad del acta anterior.
En consecuencia para mí la omisión voluntaria por el presidente de no convocar al secretario-propietario
puede en los casos expuestos viciar el acuerdo adoptado.
En el supuesto de que sea un secretario ajeno a la Comunidad, el cual no tiene voto en la Junta, lo que
puede verse afectado es la documentación de los acuerdos, su acreditación, y por ende su fuerza
ejecutiva, pero bien entendido que ni los acuerdos dejan de existir porque siquiera exista acta, o ésta sea
incompleta, menos que se haya redactado por quien no debiera, toda vez que ello nos conduce a la
problemática de la naturaleza del acta, que a mi juicio no implica que sea requisito de existencia o validez
del acuerdo sino de su acreditación (por tanto puede ser probado por otra vía, y en este sentido pueden
consultarse las STS 23.1.1991, 2.3.1992 o 10.7.1995 ) Y que en todo caso quien impugna los acuerdos
adoptados sobre la base de la ausencia del secretario a la junta, habrá de negar su existencia y no
quedarse en un mero argumento formal basado en la ausencia de aquél, o utilizar el mecanismo de tacha
y rectificación del acta redactada, y en caso de no procederse por la comunidad y haberse adoptado el
acuerdo posterior de ratificación de ésta, impugnar este último.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 68
Las resoluciones de los Tribunales vienen a dar una respuesta tibia al conflicto planteado,
fundamentalmente creo, debido a la ausencia normativa de la sustitución del secretario en la Junta, y a
los problemas para su nombramiento en caso de imposibilidad de asistencia, a diferencia de lo que ocurre
en el supuesto del Presidente de la Comunidad.
Así por ejemplo la resolución de la APPontevedra de 7.2.2008 en un caso en que el Presidente excusó la
presencia del secretario en la Junta, y actúo el Presidente como tal, justificó tal posibilidad e incluso negó
que pudiera desvirtuarse el acta por este hecho, pues es el Presidente quien debe asumir tales funciones
de secretario de la Comunidad en su ausencia. La SAPTarragona (sección 3) de 13.1.2003, recuerda que
la posibilidad de que como secretario pueda actuar el Presidente, implica igualmente la posibilidad de que
tal cargo pueda delegarse por el presidente en favor de otro comunero presente sin oposición del resto de
comuneros.
8.5-¿Hasta donde llegar el derecho de información de los comuneros previo a la celebración de
una Junta?
Si bien en la Ley de Propiedad Horizontal existe un derecho al voto en Junta de todo propietario, lo cual
presupone una previa información de lo que en la Junta se va a tratar según el art. 16, tradicionalmente la
Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha negado que del espíritu, o de la letra del precepto referido, pueda
entenderse que exista un auténtico derecho de información regulado «ad hoc» y quepa por ello, derivar
un alcance distinto al que la expresiva literalidad de ese precepto consagra, que solo preceptúa que en la
convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, hora y lugar de la junta; indicación que sólo viene a referirse
a la descripción de la materia con sus notas individualizadas de referencia a los asuntos a tratar sobre la
cual habrá de versar la junta, y, naturalmente, sin que ello exija, con rigor, la exposición previa de todos
los datos o instrumentos de conocimientos precisos para poder participar o deliberar de forma decidida en
dicha junta. Expresamente se negó que cupiera vía analógica proceder un derecho de información similar
al socio de una sociedad anónima (ART 65 LSA), no sólo por no estar previsto en la LPH, sino por las
dificultades que ello conllevaría al propiciar, por ende, una serie de litigios sin fin, tantos como pudieran
darse según las diferencias que se pudiera suscitar a la hora de adoptar los acuerdos correspondientes,
ya que es difícil establecer un modelo apriorístico de cuándo los propietarios cuentan con la información
debida, o cuándo no cuentan, para poder participar, con plena reflexión en la adopción del acuerdo
correspondiente, porque, como se viene a insinuar, ello obedece además de a la índole o naturaleza del
acuerdo en cuestión y a su propia complejidad, a la actitud o capacidad personal de cada disidente,
dentro de las líneas de subjetivismo que pudiera existir con cualquier comunidad, pudiendo incluso
bloquear o paralizar el normal funcionamiento de una Junta de copropietarios regida por la LPH, en donde
naturalmente, deben las minorías someterse a los acuerdos de las mayorías, con los controles
adecuados si se exige unanimidad, y con independencia de los derechos de los perjudicados por esa
mayoría que encuentran cobertura a través del oportuno proceso de tutela. Y así lo puso de relieve el
Tribunal Supremo en sentencia de 16-4-1993, doctrina de la que se hacen eco las Audiencias
Provinciales de Alicante o Las Palmas en resoluciones de 3-2-1999 y 27-3-2001.
En consecuencia sobre esta base jurisprudencial debe exponerse que si bien puede interesarse una
documentación relacionada con el objeto de la Junta en poder del administrador, propiamente tal
pretensión va a depender de la voluntad del mismo su remisión, sin perjuicio de que se pueda atacar o
impugnar la resolución de fondo adoptada por la Comunidad en la Junta.
Ahora bien, entiendo que lo expuesto con anterioridad está relacionado con el tema del derecho a la
información previo a la celebración de la Junta. Cosa diferente considero la negativa del administrador de
presentar la documentación de la Comunidad a propietarios solicitantes, con incumplimiento de las
obligaciones generales de su cargo, esto es con infracción del art 20 LPH que establece que el
administrador tiene la obligación de custodia a disposición de los titulares de la documentación de la
Comunidad. Pero ello considero que debe reconducirse al tema contractual, no al tema de adopción de
acuerdos comunitarios o a su validez, pues el administrador que incumple de modo general la obligación
de puesta a disposición de los propietarios de la documentación de la Comunidad está a mi juicio
incumpliendo una de sus obligaciones contractuales.
8.6 La falta de consignación de un acuerdo en el libro de actas, ¿determina su inexistencia?
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 69
Sentencia Tribunal Supremo de 07/10/99
"...La falta de constancia en el Libro de Actas de la Comunidad de la autorización determina que queden
sin ninguna clase de pruebas su existencia y contenido, pues no existe ninguna otra en autos más que la
"nota informativa" a los propietarios del Tesorero, que, según la propia sentencia era un acuerdo de los
órganos rectores, no de la Junta de Propietarios. El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba
en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de
constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucha
más laboriosa y difícil. La expresión "se reflejarán" del art. 17 L.P.H. no significa que se establezca una
forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia,
sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden
exigirles aquel cumplimiento. Por otra parte, yerra la Audiencia también en considerar "en perjuicio de
tercero" la falta de constancia del acuerdo de autorización de obras en el Libro de Actas, porque los
demandados-recurridos no son terceros sino propietarios de los locales comerciales del edificio, que se
han beneficiado con las obras de excavación de su subsuelo para extender su negocio...."
8.7¿Que consecuencias tiene la falta de firma de las actas?
Sentencia Audiencia Provincial de Santander, Sección 3ª, de 16/03/00
"...El Tribunal Supremo en sentencia de 25 abril 1992 establece la ausencia de firmas en el acta de la
junta de propietarios no priva de virtualidad a los acuerdos adoptados dotados de la necesaria
legalidad...."
Revista Sepín, Marzo 2001 pag.57
Esta es una de las lagunas de la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente del artículo 19. Nuestro
criterio es que, en estos supuestos, el Secretario debe redactar el acta, firmarla y remitirla a todos los
propietarios, indicando en diligencia final que no está con el Visto Bueno del Presidente por que se niega
a ello. Ya sabemos que esto puede ocasionar problemas y seguro que una actitud no amistosa del
mismo, pero no vemos otra solución jurídica.
Dicho esto, que es lo correcto legalmente, si las reformas que quiere introducir el Presidente no son de
fondo, quizás le compense al Secretario hacer caso y modificar el contenido, consiguiendo con ello su
firma y evitando problemas de entendimiento.
Revista Sepín, Octubre 2000 pag.60
El artículo 19 de la LPH no tiene previsión alguna para el caso de que el Presidente o Secretario no
quieran firmar el Acta. Nuestro criterio es que entonces cualquiera de los dos pude hacerlo de forma
solitaria, indicando en una diligencia que no figura la firma del otro por negarse a hacerlo. Creemos que
será suficiente, siempre y cuando el contenido del Acta responde a los acuerdos adoptados y así se
pueda probar caso de reclamación o impugnación judicial.
Sentencia Audiencia Provincial Granada, Sección 3ª, de 12/07/99
"...En el presente caso, del acta impugnada correspondiente a la Junta de fecha 28 de marzo de 1996, se
Presenta una doble transcripción, la primera formando parte del Libro de Acta la que carece de las firmas
del Presidente y Secretario de la Comunidad, carente, por tanto de valor probatorio, y una segunda, como
documento seis de la contestación a la demanda, donde si esta refrendada con las referidas firmas, así
como la de los comuneros asistentes, por lo que la misma producirá todos sus efectos probatorios como
constancia de los acuerdos en la misma recogidas, que es, como queda dicho, la única finalidad propia
del acta, forme o no parte del Libro de Actas, lo que comporta la confirmación de la sentencia de instancia
en cuanto rechaza su impugnación y estima la validez de los acuerdos adoptadas en ella -participación de
los comunero en los gastos de la propiedad -, y todo ello al haber transcurrido los treinta días que el art.
16.4 LPH concede a los presente a la Junta, circunstancia que concurre en la recurrente, según se
acredita por la firma estampada en la misma por su representación (folio 53 de los autos) para dicha
impugnación desde que el acuerdo fue tomado...."
8.8¿Puede delegar la junta de propietarios en una comisión facultades que por ley le
corresponden a aquélla?
El hecho de que la competencia de aprobar obras de mantenimiento que recoge el artículo 14 c) de la
LPH sea de la Junta, esto no significa que en la propia Asamblea no pueda delegar la realización de las
mismas a una Comisión, con la facultad de aprobar el presupuesto técnico que consideren más
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 70
conveniente. Es lo normal y es lo que ocurre con los presupuestos ordinarios, que se aprueba una
cantidad y luego la realización la llevan a cabo el Presidente y/o Administrador.
Además en este supuesto parece que incluso se ha aprobado ya el gasto, lo que significa un límite a esa
Comisión, que, desde nuestro punto de vista, goza de plenas facultades para todo aquello que, por
delegación, ha determinado la Junta General.
8.9 ¿Cuentan, a efectos del cómputo de mayorías, los propietarios morosos a los que se les priva
del derecho de voto?; ¿y en los acuerdos para los que se requiere unanimidad?
Tanto en los acuerdos de simple mayoría o mayoría cualificada, en nuestra opinión los propietarios que
no pueden votar, por estar en situación de mora, no cuentan, de ahí que la mayoría o los 3/5 del total
deben computarse en la proporción correspondiente y restando de las cien centésimas las cuotas de los
morosos, pues así se determina en el artículo 15.2, final, de la Ley de Propiedad Horizontal.
No ocurre lo mismo con los acuerdos que necesitan la unanimidad, pues el precepto citado solo se
requiere a decisiones de mayorías y cuando la norma es privativa de derechos la interpretación debe ser
siempre restrictiva.
El criterio mantenido por REVISTA SEPÍN, es que no consideramos que el Titulo Constitutivo se pueda
modificar sin el concurso de todos y cada uno de los propietarios, de ahí que no creamos correcto admitir
pasivamente pueda aceptar, incluso el cambio de su cuota de participación, por lo que si consta en el
acta su negativa o luego, en el caso de estar ausente, contesta en este sentido, la unanimidad no se
habrá alcanzado y el acuerdo no se podrá llevar adelante, con independencia de si está o no al corriente
de pago de los recibos de la Comunidad, ya que, repetimos, el artículo 15.2 de la LPH, sólo se refiere a
los acuerdos de mayoría no, como es el caso consultado, a las decisiones que requieren del quórum
unánime.
Cualquier menoscabo de los derechos de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal deben
ser interpretados de forma restrictiva, como toda norma punitiva, de ahí que nuestro criterio, mantenido
desde el principio, es que esta privación del derecho a voto solo cuenta para los acuerdos que exijan
"mayorías", que es la expresión que utiliza el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y que no
cabe su aplicación en las decisiones que requieran unanimidad, pues si así fuera, por ejemplo, cabría
modificar el Título y los coeficientes particulares sin que pudieran oponerse los morosos.
En definitiva, que el deudor que acude a la Junta donde se trata de cambiar de destino elementos
comunes y pasar a ser privativos, debe votar en contar y si no se lo permiten hacer constar su
discrepancia en el plazo de treinta días, igual que si ha sido no asistente. Y, desde luego, acudir a la
impugnación judicial, tanto si han sido privados indebidamente del voto y/o por ser los acuerdos
contrarios a Ley, aunque aquí si que es exigible, como requisito previo, pagar la deuda pendiente o
consignar en el Juzgado, como establece el artículo 18.2 de la LPH.jurídicamente que por el hecho de ser
deudor, no tenga participación en esa modificación
8.10 En el supuesto de un titular con varias propiedades, algunas con deudas, ¿se aplica la
privación del derecho de voto sólo a los pisos o locales deudores, o de manera general?
Al ser una norma limitativa de derechos, ha de ser interpretada restrictivamente, por lo que la privación de
derecho de voto sólo afectará al piso o local deudor. (D. Eduardo Baena Ruiz )
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 10 de febrero de 1995 en relación con el artículo 16 de la Ley
49/1960, pero que tiene actualidad aplicándola al actual artículo 17 de la Ley, tras la reforma operada por
la 8/1999, mantiene que la ley ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los
acuerdos: mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación. Estas mayorías
son, en segunda convocatoria, mayoría de asistentes que representen a su vez a la mitad del valor de las
cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos: uno personal y otro económico. En
consecuencia, el cómputo ha de hacerse por persona una a una, es decir, de modo que tenga un solo
voto el propietario de varios pisos.
Mientras el titular de varias propiedades se encuentre al corriente del pago de los gastos comunitarios
correspondientes a una de dichas propiedades, mantendrá su derecho de voto en relación a aquellas
mayorías que hacen referencia al total de propietarios, si bien, evidentemente, sólo tendrá un voto. (D.
Juan José Cobo Plana )
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 71
Para una adecuada solución de la cuestión debe tenerse en cuenta que la posibilidad que introduce el
artículo 15.2 de privar al titular deudor de su derecho de voto, es un precepto de carácter sancionador,
claramente restrictivo de derechos, por lo que en esta medida sólo cabrá interpretarlo de manera
igualmente restrictiva, de tal suerte que sólo se aplique a aquellos supuestos que de una forma clara
encajen en el precepto. Lo que viene a suponer tanto como negar de forma categórica el que se puedan
corresponder por razón de la posesión de varias unidades, cuando sólo no haya satisfecho los gastos
correspondientes a alguna o algunas de ellas, ya que ello supondría tanto como hacer una interpretación
extensiva del precepto, que llevaría a ampliar la sanción a unas unidades que se hallan al corriente de
pago, lo que en modo alguno es querido por la nueva Ley, tanto por poderse deducir del tenor literal de la
norma, como por el hecho de que la ley en general no distribuye el número de votos con arreglo al
número de propietarios de la edificación, es decir, por cabezas, sino que lo hace atendiendo al número de
unidades susceptibles de aprovechamiento independiente, de tal manera que existirán tantos votos como
unidades existan, con independencia de que todas ellas pertenezcan a distintas personas o no,
funcionando estas unidades, y por derivación el voto que corresponde a cada una de ellas, con total
independencia de la persona que pueda ser su titular, por lo que en esta medida igualmente serán
independientes las sanciones que se puedan imponer al titular de cada unidad, ya que ésta nace del
incumplimiento de la obligación de contribuir al levantamiento de los gastos comunes directamente
relacionados con la parte que de estos le corresponda por razón de esa titularidad, con total
independencia de que puede poseer otra u otras. ( D. Antonio Ferrer Gutiérrez )
La dicción literal del artículo 15.2 permite contestar que la privación del derecho a voto es general, pues
aplica esa sanción a los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que el voto sirve para formar, de manera inseparable, mayoría de
personas y mayoría de cuotas, y en el inciso final del artículo 15.2 se expresa que en el caso de
propietarios privados del derecho de voto, su persona y cuota de participación no será computada a
efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la ley. No resulta posible que una persona pueda votar para
formar la mayoría de cuotas al estar al corriente en parte de sus pisos o locales, pero que su voto no
pueda computarse para formar la mayoría de propietarios al ser deudor. (D. Enrique García-Chamon
Cervera )
Es claro que las normas que regulan la restricción del derecho de voto deben ser interpretadas
restrictivamente, pues encierran en realidad sanciones civiles derivadas del incumplimiento de
obligaciones. En el supuesto de la pregunta, la interpretación más favorable es aquella que compatibiliza
la sanción legalmente prevista con el derecho del propietario al voto, que puede conservarlo en cuanto
respecto de algún elemento de su propiedad se encuentre al corriente en el pago, pues cuando la Ley se
refiere a «todas las deudas vencidas con la Comunidad» (art. 15.2), cabe sostener que se refiere a todas
las deudas de cada piso o garaje -visión objetiva-, no a todas las que tenga cada propietario -visión
subjetiva-. Y ello supone que en las votaciones deberá ser admitido su voto personal, si bien a efectos de
cómputo de las cuotas representadas sólo podrán tenerse en cuenta las correspondientes a los pisos o
locales en los que esté al corriente de pago. (D. JAVIER DE LA HOZ DE LA ESCALERA )
Para la adopción de acuerdos la LPH exige una doble mayoría: una de las personas, en la que se
computa individualmente, con independencia del número de departamentos privativos de los que cada
uno pueda ser propietario; y otra, de índole económica, en la que se toma en consideración la cuota de
participación de cada uno de esos propietarios en el total inmueble, determinado, en el caso de que un
mismo sujeto sea titular de más de un departamento privativo, por la adición de los coeficientes
correspondientes a cada piso o local.
Para el cómputo de la primera mayoría, de carácter personal, el Tribunal Supremo ha aceptado -STS,
Sala Primera, de 10 de febrero de 1995- la regla de que a cada propietario sólo corresponde un voto, ya
sea titular dominical de un solo departamento privativo o de varios en el mismo inmueble sujeto a la LPH,
abstracción hecha de la mayor cuota de participación de que disponga, a los exclusivos efectos de la
mayoría económica.
En consecuencia, el carácter unitario del voto personal determina que la privación del derecho por el
descubierto en el pago de las cuotas, aunque conciernan a uno solo de los elementos privativos de que
sea titular, le impidan su ejercicio de modo absoluto, lo que, a su vez, se proyecta sobre la mayoría de
coeficientes, en la medida en que tampoco se podrá computar ninguna de las cuotas de los
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Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 72
departamentos cuya titularidad, ni siquiera de aquellos respecto de los cuales se encuentre al corriente de
pago.(D. Angel V. Illescas Rus )
El hecho puntual que se plantea en la pregunta parecería tener una respuesta positiva a primera vista
(privación total del derecho de voto) y en una lectura rápida del art. 15.2 LPH. Ello es así, por cuanto la
Ley habla de que «el propietario que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrare al corriente en
el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad... no tendrá derecho de voto». Veremos a
continuación que la realidad es bien distinta.
Una lectura literal del precepto parece indicarnos que al hablar el texto legal de «todas las deudas con la
Comunidad», pudiera entenderse que, en el caso que ahora nos ocupa, el propietario al que se refiere el
supuesto práctico quedaría privado del derecho de voto por tener deudas pendientes respecto a alguna
de sus propiedades. Sin embargo, la realidad jurídica es otra, ya que la atribución del derecho de voto
viene ligada individualmente por la propiedad de una vivienda o local en la Comunidad de Propietarios,
siendo irrelevante para el ejercicio del derecho de voto el que un propietario cumpla sus obligaciones con
unos inmuebles (respecto a los que mantiene el derecho por su cuota de participación) y no haga con
otros dentro de la misma Comunidad (respecto a los que queda privado).
El art. 15.2 recoge que en el acta de la Junta se reflejarán los propietarios que quedan privados del
derecho de voto respecto a su persona y la cuota de participación, pero circunscrita ésta, evidentemente,
a la propiedad del bien del que resulta deudor para con la Comunidad el propietario. Una interpretación
distinta que extendiera al resto de inmuebles, en los que el propietario cumple sus obligaciones, la
privación del derecho de voto por el incumplimiento de otros dentro de la misma Comunidad sería
entendido como una sanción penal, y entendemos que nos encontramos en el marco del Derecho Civil,
en el que la sanción del incumplimiento se refiere al caso y supuesto concreto, y en este caso la privación
del derecho de voto se referiría sólo respecto a las viviendas o locales sobre los que no se ha cubierto la
deuda y por sus cuotas de participación, que no quedarían computadas a efectos de alcanzar las
mayorías previstas en la Ley. ( D. Vicente Magro Servet )
8.11¿A qué momento a de referirse la morosidad para la privación del derecho de voto?
Hay que entenderse que al tiempo de celebrarse la Junta. En cualquier caso, téngase presente que la
sentencia de la Sección 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 19-12-2005 consideró que no
existiendo en la Ley de Propiedad Horizontal precepto alguno que obligue al pago de las cuotas de
comunidad anticipadamente al mes en curso, ni constando norma estatutaria que estableciera tal
obligación para los propietarios integrados en la Comunidad, no cabe calificar el débito de unos de los
vecinos como deuda vencida al tratarse de una cuota correspondiente al mes en curso, conforme a las
previsiones contenidas en los artículos 15 y 16 de la LPH a los efectos de privar del derecho de voto a un
propietario
8.12¿Qué cantidad tendría que consignar el propietario moroso para poder intervenir y votar en la
Junta de Propietarios?
La filosofía de la norma gravita sobre la idea de que el moroso deba abonar toda la deuda que tenga
hasta el momento de realizar el acto que estime procedente, por tanto hasta la fecha de celebración de la
Junta, por tanto no sólo las que hubieran servido de base a la declaración de morosidad y que sirven para
tal declaración en la convocatoria, sino las devengadas con posterioridad. Y en los mismos términos debe
de suceder cuando se pretenda impugnar los acuerdos adoptados, siendo consustancial en su caso la
consignación judicial conforme a los art 15.2 y 18.2 LPH ( SAPMadrid 17.6.2005 o de 22.3.2005, secc11)
8.13 ¿Podría el comunero calificado como moroso pagar con efectos mercantiles (un cheque por
ejemplo) en el momento de inicio de la Junta?
Lo normal es que existiendo una cuenta a favor de la comunidad, la llamémosla puesta al día del
comunero, se verifique por un ingreso en esa cuenta antes de celebrarse la Junta, pero nada obsta a que
el pago pueda verificarse incluso en metálico antes de su inicio por cuanto no hay previsión en contrario.
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Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 73
La cuestión del pago mediante cheque, pagaré o título mercantil similar, que se plantea entiendo que
queda resuelto por el artículo 1170 CCivil, según el cual la entrega de pagarés a la orden, o letras de
cambio u otros documentos mercantiles, solo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido
realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado. Entretanto la acción derivada de la
obligación primitiva quedará en suspenso.
Por tanto el cumplimiento mediante esta forma si bien no produce inicialmente los efectos propios del
pago (ya que en los términos en que se plantea el supuesto práctico, habrá que esperar a lo normal, esto
es el cobro del título-valor, no siendo suficiente por ejemplo la posible aceptación del título cuando ello
sea una garantía adicional de cobro, así por ejemplo SAPGuadalajara 1-6-06, ni tampoco la renovación
del título por otro de fecha posterior, como por ejemplo sentencia la APAlicante en resolución de fecha
14-11-02), sí suspende la acción derivada de la obligación primitiva, lo cual considero que debe
entenderse como que el acreedor no puede dirigirse contra quien ha hecho la entrega de ese título por
razón de esa obligación hasta que se dé uno de los supuestos que la norma contempla.
Ello plantea el problema de si a los efectos que plantea el art 15 LPH, los comuneros pueden votar para
la adopción de los acuerdos cuando la acción de la comunidad se encuentra en suspenso. Esto es
¿pueden ser considerados como morosos cuando la Comunidad de Propietarios no puede dirigirse contra
ellos para reclamarles el pago? Personalmente considero que no, dada la situación de suspense de las
acciones derivadas del art 9 LPH, pero correlativamente sí entiendo que la eficacia de esta actuación y
por los mismos motivos, quedará condicionada a la real concurrencia de esas causas previstas en el art
1170 CC, de tal modo que de no concurrir, la conclusión será que el voto emitido por el comunero que
entregó como pago un efecto que no fue satisfecho ni perjudicado por culpa del acreedor, no será eficaz,
ya que los efectos del pago o cumplimiento se predican respecto al momento de verificarse la Junta, y en
ese tiempo no se estaba al corriente de pago. Y ello aunque posteriormente se abonen esas deudas con
posterioridad, por ejemplo con la finalidad de acudir a los mecanismos de impugnación de los acuerdos
comunitarios.
Esta solución no se me escapa que tiene notables inconvenientes en la práctica, y que también de modo
razonable, podía sostenerse la tesis contraria, cual es mantener que como la entrega del título valor no
produce propiamente los efectos del pago, se mantiene la condición de moroso del comunero (otra cosa
es que se pueda actuar contra él para reclamarle la deuda al estar en suspenso la acción) y que en
consecuencia como tal se mantiene su privación al voto, pero considero que es la que mejor guarda un
equilibrio entre los distintos intereses en juego.
8.14¿La privación del derecho de voto por impago de cuotas se extiende tan sólo a las ordinarias
o también a las extraordinarias?
Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª, Sentencia de 8 Oct. 2004
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. El actor D. Bernardo impugna un acuerdo adoptado en la junta de la comunidad de
propietarios de 3 de julio de 2003 relativo a la negativa a la autorización para instalar una chimenea para
el negocio de bar restaurante que explota en la localidad de Castelldefels.
Como cuestión previa al fondo, la comunidad plantea la excepción de falta de legitimación del Sr.
Bernardo por no estar al corriente en el pago de las deudas comunitarias, según exige el art. 18.2 LPH.
La juzgadora de primera instancia parte de la realidad de la mora del actor pero no le otorga relevancia
impeditiva para el ejercicio de la acción, en base al hecho de que en la misma situación participó sin
oposición alguna por parte de la comunidad en la junta impugnada, sin que, por tanto, se hiciera valer
similar norma restrictiva de la actuación del propietario moroso del art. 15.3. Se razona en la sentencia
que la comunidad no puede hacer caso omiso a la morosidad e invocarla a su interés y comodidad y que
una actitud permisiva en la participación de la junta constituye acto propio para la impugnación del que no
puede contradecirse.
Estimada la pretensión del actor y dejado sin efecto el acuerdo, la comunidad vuelve a plantear por la vía
del recurso la misma cuestión, insistiendo en ella.
SEGUNDO. Ante todo hay que partir, como se hace en la sentencia, de la situación de mora del actor.
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Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 74
En efecto, a la alegación de tal situación y aportación como documento 19 de la contestación de una
certificación del administrador secretario de la comunidad en la que se recoge el contenido del acta de la
junta de 20 de mayo de 2003 en la que se determinan los saldos negativos que pesan sobre los
departamentos del Sr. Bernardo y del incremento experimentado hasta la fecha de la certificación, 16 de
octubre, la defensa del actor se ha limitado a atacar la credibilidad de la deuda mediante argumentos
indirectos planteados al DIRECCION001 en el acto del juicio, tales como la falta de indicación del
concepto concreto de la deuda o si ello le fue comunicado al actor o si fue requerido de pago.
La manera de desvirtuar lo acordado en la junta de 20 de mayo y reflejado en la certificación de la misma
pasaba por la oportuna impugnación o la acreditación del pago, cosa que no se ha hecho, siendo
irrelevante la falta de aportación de datos específicos por el DIRECCION001 por no constarle en el
momento de su declaración. Sean cuotas correspondientes a gastos o derramas extraordinarios, como
así parece, o por ordinarios, o que no se haya podido precisar a qué obras o conceptos obedecen
aquéllos, no empece la consideración de la realidad de los descubiertos a cargo del actor, según acuerdo
de junta documentado y no impugnado.
TERCERO. En cuanto a la valoración que se hace en la sentencia de la eficacia que debe tener en el
caso presente la situación de morosidad en base a la consideración a actos anteriores, no se puede estar
de acuerdo.
Si bien las restricciones para la esfera de actuación que establecen los arts. 15 y 18 LPH
responden al mismo principio de sanción al propietario que no está al corriente de sus
obligaciones con la comunidad, en aras a favorecer el interés superior del normal
desenvolvimiento de la actividad de ésta, la restricción para la participación en una junta es algo
que queda limitado a la esfera interna de la actuación comunitaria, pudiendo adoptarse una u otra
estrategia y decisión por los allí intervinientes según proceda y convenga a sus particulares
intereses en aquel momento y, en cambio, la restricción para el ejercicio de la acción de
impugnación trasciende del puro ámbito interno de la comunidad y afecta al público del proceso.
Además, y en el terreno de los actos propios que es donde sitúa la Juez a quo el debate, es preciso el
carácter inequívoco de la voluntad expresada, el designio de definición de un modo inalterable de
la situación. En el caso presente sería tanto como entender que la actitud permisiva de la comunidad en
cuanto a la participación del propietario conflictivo, a fin precisamente de tratar de solucionar el conflicto,
debe equivaler a un asentimiento para que, no alcanzado el acuerdo pacífico, el propietario en la batalla
procesal posterior quede liberado de una obligación prevista específicamente para tal situación. El
planteamiento, actitud y postura de la comunidad en uno y otro momento no son coincidentes y sus
decisiones se mueven en planos también distintos, no teniendo por qué extenderse el efecto de lo
decidido en uno de ellos como algo inseparable o que crea estado en el segundo, no pudiendo tampoco
presumirse que la conducta primera de la comunidad ha fundado la confianza en cuanto a una
determinada conducta en alguien, el propietario, a quien no se puede defraudar en las expectativas
generadas por la buena fe porque no es así.
Un propietario a quien se permita participar en una junta, máxime si es con el objetivo indicado de
solución de un problema, no puede presumir en base a ninguna confianza razonablemente
alcanzada que podrá efectuar impugnación del acuerdo perjudicial sin tener que ponerse al
corriente en el pago. Una tesis como la sostenida en la sentencia podría suponer una restricción de
intentos de soluciones pacíficas en el caso de las comunidades si ello tenía que suponer más tarde la
privación de un arma que legítimamente les confiere el art. 18.
Procede, por tanto, aplicar dicho precepto, dándole toda la indiscutible eficacia que, en forma de
imposibilidad de ejercicio de la acción, se deriva de su texto. Ello supone la estimación del recursos y la
consiguiente desestimación de la demanda, con imposición al actor de las costas de primera instancia y
sin hacer pronunciamiento sobre las de esta alzada.
8.15¿Cual es el alcance que hay que dar a la expresión “salvado su voto en la junta”?
Auto de 27/04/2006 de Juzgado de Primera Instancia 58
PRIMERO.- Con respecto a la falta de legitimación activa primeramente alegada, y con independencia de
que por su naturaleza resultaría más apropiada su resolución en sentencia, con base a lo previsto en el
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Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 75
artículo 425 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede admitir su estudio aunque sea para rechazar tal
motivo por cuanto no se considera necesario para impugnar un acuerdo en acordado en el seno de una
junta de propietarios mayor requisito que el voto en contra del propietario impugnante.
Aún cuando puedan existir criterios divergentes en la interpretación del número 2 del artículo 18 de la ley
de propiedad horizontal (―Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta‖), no parece adecuado exigir a los actores que llevasen a cabo el
cumplimiento de ninguna otra formalidad cuando ello no se les exige en la norma expresamente, máxime
cuando todo parece indicar que la obligatoriedad de la salvedad del voto debe quedar referida a los que
se abstuvieron en la votación correspondiente. Ha de valorarse en este punto que la oscuridad de la
norma no puede resolverse haciendo una interpretación contraria a la tutela judicial efectiva de quien,
votando en contra, dejó clara su oposición a lo acordado en gente.
De hecho, se muestran en contra de negar legitimación para impugnar un acuerdo de la junta de
propietarios a quienes únicamente se limitaron a votar en contra del acuerdo impugnado, tanto la mayoría
de nuestra doctrina (D. Loscartes, J.I. Rosat) como la mayor parte de las resoluciones dictadas por
nuestras Audiencia Provinciales (sentencias de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Palma de
Mallorca de 15 de mayo del 2001, de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra de 14 de
septiembre de 2001, de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Albacete de 18 de julio de 2000, entre
otras).
Sentencia Audiencia Provincial Palma de Mallorca, Sección 3ª, de 15/05/01
"...La razón de ser de la expresión "haber salvado el voto", debe ponerse en relación con la constancia de
una voluntad manifiesta contraria al voto afirmativo al acuerdo, de tal forma que no quepa lugar a dudas
del parecer del comunero "disidente" del que hablaba la anterior regulación. En el presente caso, el
parecer contrario al concreto extremo del acuerdo referido a la sustitución de la escalera fija por una
mecánica y las modificaciones que ello comportaba respecto de la anterior situación, consta clara y
fehacientemente en el acta de la Junta celebrada el día 4 de noviembre de 1999, es más, luego de la
votación realizada respecto al punto 6º del orden del día, consta textualmente en el acta lo siguiente: "Al
final de este punto, los doce votantes en contra hacen constar que entienden que la reforma aprobada
supone una alteración de elementos comunes que exigen la unanimidad de los propietarios. Por lo cual
instan a la Junta a dejar en suspenso la ejecución de las obras hasta no se obtenga la unanimidad
exigida por la ley". Entender, tal como hace el Letrado de la comunidad, que los actores deberían,
además, haber hecho constar que impugnarían el acuerdo ante los tribunales, supone establecer un
obstáculo desproporcionado con la finalidad perseguida por la ley, e implicaría una vulneración del
derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, al impedirse a los demandantes acudir a la jurisdicción
en base a una interpretación rigorista y restrictiva de la norma que, por tanto, debe rechazarse....".
8.16¿Requiere la representación algún requisito especial?
Como establece el art 15.1 LPH ―La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.‖ En
consecuencia el apoderamiento no precisa de ningún otro requisito formal de que la autorización venga
claramente expuesta por escrito firmado por el demandado. En este sentido tampoco se hace necesario
que el documento venga autografiado por el representado, esto es que sea manuscrito por el mismo
como si de un testamento ológrafo se tratare. Lo que sí se exigirá es que el documento venga firmado por
el representado. Por tanto será válida una autorización a maquina o por cualquier tipo de soporte de
impresión escrita, con tal de que haya una firma del representado. La SAPMurcia de 7-2-05 así lo
confirma al decir ―… toda vez que el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal sólo exige un escrito
firmado por el propietario, sin adicionales exigencias formales, salvo, claro está, la posibilidad, implícita en
el precepto, de identificar a través de dicho escrito al representante y al representado. En este sentido
una sentencia del TS de 5-2-92 ya expuso que no eran precisas mayores formalidades para el
apoderamiento por cuanto se admite que para acreditar la representación voluntaria al efecto de
asistencia a la Junta basta un escrito firmado por el propietario y que el apoderamiento no viene sujeto a
forma "ad solemnitatem- tal como establece el artículo 1.710 CCivil.
8.17¿Cabe cuestionarse por el presidente la validez o falsedad de la firma del representado?
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 76
Así la sentencia TS 5.2.1992 dirá ―Y el escrito presentado cumplía esas mínimas exigencias de forma, no
siendo admisible que, una vez cumplidas éstas, quede a la apreciación discrecional de los órganos de la
comunidad la admisión o inadmisión de la representación así acreditada, sin perjuicio de las acciones que
puedan ejercitarse contra quien se atribuya falsamente la representación de otro y sin perjuicio de la
posible ineficacia del acuerdo en cuya adopción hubiese sido relevante la falsa representación‖.
Hay sin embargo otras resoluciones dentro del ámbito de las Audiencias Provinciales que ven razonable
la exigencia de algunas comprobaciones por parte de los miembros de la Junta. La APGirona en
sentencia de 24-12-02 dijo: ―resulta razonable el establecimiento de algún sistema para certificar la
autenticidad de las firmas, máxime teniendo en cuenta la existencia de Comunidades de propietarios
enormemente numerosas en las que, como es el caso, podría resultar conveniente establecer algún
sistema de cautela al respecto. También resulta razonable que sea el Presidente de la Comunidad (en el
ejercicio de sus funciones de representación del conjunto de la Comunidad de Propietarios -artículo 13-3
LPH), quien impulse estas cautelas, las cuales no imponen nuevos requisitos a los exigidos en el artículo
15-1 de la LPH, sino que, por el contrario, lo que procuran es el cumplimiento del requisito legal, al
establecer una sistema que acredite que la firma impresa en la delegación de voto pertenece,
efectivamente, a quien se atribuye.‖
Ahora bien la resolución mencionada no explica qué cautelas podían ser aquéllas ni hasta donde puede
llegar el presidente en su actuación preventiva.
Por lo que en consecuencia entiendo que no corresponde al Presidente aventurar un juicio de valor sobre
la supuesta veracidad o falsedad de la firma en ese momento, a no ser que le conste efectivamente por
manifestaciones del propio representado que tal representación sea inexistente, y que las mismas se
produzcan de modo anterior a la celebración de la Junta, o en ésta.
8.18¿Puede una sola persona representar a varios?
Revista Sepín, Diciembre 2000 pag.62
No hay impedimento legal en ello, la Ley no establece limitaciones, de ahí que una sola persona puede
representar a uno, a diez o 68 propietarios, que suponen el 37,505% de las cuotas, con lo cual su parecer
(o el criterio que le hayan dado los representados) se impondrá casi siempre en las votaciones, con la
aclaración de que no contará como varios a efectos de unidades si alguien es titular de dos o más pisos,
que solo se contabilizará como uno.
Y recordar también que es necesario que se alcance la doble mayoría simple o cualificada, de cuotas y
de número, para que los acuerdos sean válidos.
8.19¿Es necesario que el representante sea un comunero?
No existe ningún inconveniente en que un propietario este representado en la Junta por una persona que
no lo sea, como algún familiar, amigo etc., pues el art.15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no exige tal
requisito.
Pero si se trata que esa persona no propietaria pueda ser nombrada para cualquier cargo de los
mencionados en el art.13, la contestación seria negativa, pues dicho precepto solo se refiere de forma
exclusiva a los propietarios, nunca a terceros.
8.20¿Puede un propietario moroso representar a un comunero?
La representación del art.15 de la Ley, ya sea legal o voluntaria, no puede estar condicionada por otras
normas jurídicas que las que establece el precepto legal.
En consecuencia, no existiendo ninguna prohibición ni limitación en la Ley para que un propietario moroso
pueda actuar en representación de otro que no lo es, la Comunidad no tiene facultades para modificar el
derecho, que es de carácter imperativo. Si la Junta adopta decisiones en distinto signo, por lo menos
desde nuestro punto de vista, está vulnerando el contenido del art. 15 y seguramente, caso de darse
impugnación judicial, tal postura sería declarada contraria a derecho y declarados nulos los acuerdos
adoptados con este sistema prohibitivo.
Naturalmente el suscriptor puede hacer lo que considere oportuno, pero, en resumen, con todos los
respetos REVISTA SEPÍN, considera que esa cláusula que incluye en las convocatorias nace con vicio de
nulidad.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 77

 



 

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