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LPH
Cuestiones prácticas
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Nueva Normativa


El certificado de eficiencia
energética entra en vigor
y afecta a ventas o
alquileres de viviendas y
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Contenido del Seminario - TEMA 9 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 9. LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
9.1 El cambio de sistema de calefacción a una nueva instalación, ¿requiere el acuerdo unánime, la
mayoría simple o será suficiente con un tercio de los propietarios?, en definitiva, ¿regla 1ª, 2ª ó 3ª
del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal?
En cuanto se trata de infraestructura para acceder a nuevos suministros energéticos, podrá ser acordada
a petición de cualquier propietario por 1/3 de los integrantes de la Comunidad (art. 17, regla 2.ª), pues
cuando la Ley habla de «nuevos» suministros, parte de que antes podía haber otros y no halla obstáculo
alguno en la sustitución por 1/3 de los propietarios. (D. Francisco J. Arroyo Fiestas)
No requiere la unanimidad que exige el párrafo primero de la regla 1.ª del artículo 17 de la Ley de
Propiedad Horizontal, ya que, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de enero de 1982, la
modificación del sistema de prestación del servicio, primeramente carbón y actualmente por gasóleo, no
supone modificación de las reglas del Título Constitucional, pues aun teniendo en cuenta su carácter
extraordinario, no deja de ser un acto de administración que puede ser adoptado por acuerdo de la
mayoría.
Tampoco será necesario el quórum cualificado de los 3/5, que recoge el párrafo segundo de la regla
antes mencionada, ya que nos hallamos en presencia del establecimiento de un servicio común de
interés general, pues dicho servicio ya existía, y lo que se pretende es una «innovación» en el mismo.
Si se pone en relación la regla 2.ª del citado artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal con el artículo
11 del mismo texto legal, creo que nos hallamos en presencia de la instalación de una infraestructura
necesaria para acceder a un nuevo suministro energético colectivo y, en consecuencia, se puede adoptar
el acuerdo por 1/3 de los propietarios, conforme reza la mentada regla 2.ª.
La interrogante es si tal innovación se califica de requerida para la habitabilidad del inmueble, según su
naturaleza y características (art. 11.1), en cuyo caso es vinculante para los disidentes, o, por el contrario,
se considera que no es «exigible o requerida», supuesto del artículo 11.2 que provoca que el disidente se
libere en las condiciones que este precepto indica.
Entiendo que esta clase de innovaciones, acomodándose el inmueble a las nuevas tecnologías,
naturalmente dentro de un orden razonable y no muy sofisticado, son una mejora requerida para la
adecuada habitabilidad del edificio, adaptándose a la realidad técnica del tiempo en que se vive, y de ahí
la previsión de la regla 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no sólo basta con
el acuerdo de 1/3 de los propietarios, sino que además es vinculante, a efectos de contribución en los
gastos de la mejora, para los disidentes.
En este supuesto, no sería de aplicación el párrafo segundo de la regla 2.ª del artículo 17 de la Ley de
Propiedad Horizontal, y por ello hemos hecho mención al artículo 11, ya que si lo que existe es un cambio
en el sistema de calefacción difícilmente puede pensarse que el comunero disidente prescinda del acceso
a tal servicio.
En evitación de dudas y para que los disidentes queden vinculados, lo preferible será la mayoría que
prevé la regla 3.ª del citado artículo 17. (D. Eduardo Baena Ruiz )
Pienso que, en principio, no es aplicable al presente caso la regla del voto favorable de 1/3 de los
propietarios, prevista en el número 2 del artículo 17, puesto que dicho precepto parece referirse a los
casos de instalación de nuevas infraestructuras (entre ellas las necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos), pero cuando ello no suponga la supresión de otras ya existentes que cumplían
una función análoga. Ello se deduce del párrafo siguiente que permite a los propietarios que hubieran
votado en contra abstenerse del pago de las cuotas, salvo que deseen en un futuro aprovecharse de
dichas infraestructuras. Pero en el caso aquí examinado no cabría esa posibilidad, ya que si se sustituye
la calefacción de carbón por la de gas, evidentemente la misma habrá de prestar servicio a todos los
propietarios.
Yo pienso que, por un lado, el sistema e infraestructura de calefacción tiene la naturaleza de elemento
común, y presta un servicio general (como el de ascensor, portería, vigilancia, etc.), y, por otro, el cambio
del sistema de carbón por el de gas debe equipararse a sendos actos de supresión e instalación, por lo
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 78
que será de aplicación la regla de la mayoría cualificada de las 3/5 partes de propietarios y cuotas
prevista en el párrafo segundo del número 1.º del artículo 17. (D. Juan José Cobo Plana )
La respuesta en modo alguno puede tener un valor absoluto, sino que la mayoría necesaria dependerá en
cada caso de las circunstancias concurrentes, y en particular del motivo que pueda imponer ese cambio
de combustible, ya que según venga impuesto por una sencilla necesidad de mantener en uso un servicio
ya existente, o bien obedezca a un mero deseo de modernización o mejora del servicio, la respuesta
deberá variar, bien entendido que siempre nos estamos refiriendo a aquellos casos en que el servicio ya
existe, es decir, que la edificación cuenta con un sistema de calefacción central como un servicio común
más, ya que su establecimiento ex novo sería un supuesto muy diferente que nos remitiría a la regla 2.ª,
de la mayoría cualificada de los tres quintos, desde el mismo momento en que es evidente que se trata
de un servicio de interés general, habida cuenta de que el clima que de ordinario o como media se da en
nuestra península hace necesario el que cualquier vivienda moderna cuente con un adecuado servicio de
calefacción.
Centrándonos en dichos supuestos, si de lo que se trata es de introducir una reforma en el sistema de
calefacción, en su combustible, que venga impuesto por el mantenimiento del servicio, hasta el extremo
que de no alterarlo puede determinar su supresión, o bien la necesidad de unas de obras de reparación
antieconómicas, es indudable que en la medida que se trata de una actuación tendente al mantenimiento
de un servicio con el que ya contaba la edificación, basta con el régimen de mayorías al que alude el
tercer párrafo. Solución que indudablemente deberá ser diferente cuando lo que se pretende es
sencillamente introducir una reforma o modernización del sistema, que puede que sea beneficiosa o
conveniente, mas no necesaria, ya que no puede dejarse de lado el hecho de que abordar una reforma
de esta naturaleza suele tener un coste elevado, que quizá pudiera hacer de aplicación lo prevenido por
el artículo 11.1.º y 2.º. De tal manera que, de un lado, nos encontramos con una obra no necesaria para
el adecuado mantenimiento del servicio, aun cuando en el fondo pudiera ser en alguna medida útil o
conveniente, por lo que imponer su realización por un mero régimen de mayoría, aun cuando de una
mayoría privilegiada se trate, podría afectar a los derechos del disidente, dado que en definitiva no se
trata de la instauración o mantenimiento de un servicio de interés general, ya que en puridad no es
precisa esa reforma, y por otro lado, no siendo del todo necesaria, si por su coste y en aplicación de la
regla 2.ª del artículo 11, se pretende dejar al disidente fuera de la reforma, supondría tanto como privarle
de un servicio que forma parte integrante de la Comunidad y en definitiva del Título, por lo que no sería
admisible, lo que nos llevaría a preconizar un régimen de unanimidad en este caso. Quedando siempre
vigente la excepción que previene tal precepto (11, 2.º), de tal manera que si la Comunidad se aviene a
hacer partícipe al disidente sin cargo alguno del coste de la reforma, cabría admitir su adopción por
mayoría. ( D. Antonio Ferrer Gutiérrez )
9.2 ¿Se puede suplir, por intervención judicial, la unanimidad que se requiera para la modificación
de los estatutos
No sabemos lo que dirá finalmente el Juez, pero anunciamos que lo lógico, lo correcto, es que rechace el
juicio de equidad, pues este procedimiento solo está previsto para cuando no se logra la mayoría simple
en los actos de mera administración, dentro de las previsiones del artículo 17, regla 3ª, de la Ley de
Propiedad Horizontal; y ahora también para los asuntos de nombramiento de Presidente, conforme el
artículo 13.2.
No es posible utilizar este sistema para conseguir que den su visto bueno unos propietarios que no están
conformes con la aprobación del Estatuto, para lo que se necesita unanimidad, conforme el artículo 17.1,
ya que afecta al Título. Cuando no se consigue esa decisión unánime, el único procedimiento adecuado
es el Ordinario, la resolución judicial, que es lo que previene el artículo 5.2.
9.3¿Qué interpretación debe darse al último párrafo del Art. 17 LPH? ¿Si no se produce
contestación por el ausente en el plazo de 30 días, ya no puede impugnar acuerdo alguno
adoptado en la Junta?
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 79
El TS en sentencia de 16.12.2008 expuso la correcta interpretación que debía darse al inciso. Y el Alto
Tribunal ha querido desmarcarse de la interpretación de la norma que entendía que el propietario que en
el plazo de 30 días, tras serle comunicados los acuerdos comunitarios, no los impugnaba, perdía el
derecho a impugnar aquéllos dentro del plazo marcado por el artículo 18 LPH, con abstracción del motivo
de esa impugnación. Ello concuerda con la génesis del precepto, y con la propia finalidad del mismo. Lo
que se pretendió era salvar el obstáculo de cómo debía de entenderse la voluntad del ausente cuando
para la adopción del acuerdo controvertido era necesario una concreta mayoría cualificada. Fuera de ello
nada se pretendía modificar, y en consecuencia hay que respetar el plazo marcado para la impugnación
en atención al acuerdo de referencia que establece el artículo 18 LPH.
Hay que recordar que la impugnación del acuerdo mantiene distintos plazos de caducidad según el
motivo alegado por el comunero disidente, pero lo que no hace el TS es vincular el párrafo 4 del art 17,
con los plazos del art 18. Quien no asistió a la reunión y tras serle comunicado el acuerdo y no
manifestar en contra su voluntad en el plazo de 30 días, podrá impugnar el acuerdo en los plazos del art
18, toda vez que la particularidad de la novedad legislativa se ciñe a la obtención de la mayoría necesaria
para la adopción del acuerdo y no a negar al ausente la facultad de impugnar el acuerdo caso de
concurrencia de los requisitos del art 18. Lo que no podrá será impugnar sobre la base de que el acuerdo
alcanzado infringe el régimen de mayoría por computar su voto como favorable al no oponerse (este es el
efecto legal del art 17.4 LPH), pero nada le impedirá por otro motivo impugnar el acuerdo dentro de los
plazos, como cualquier otro comunero presente que haya salvado su voto contrario. No se ha pretendido
sancionar al comunero ausente, obligándole a anticipar sus plazos de impugnación de tres meses a 30
días. Pensemos en que se impugna el acuerdo por un defecto en la convocatoria, como de hecho ocurría
en la sentencia aludida, la obtención de la mayoría con el presunto voto favorable del ausente, no implica
que éste no pueda dentro del plazo del art 18 LPH impugnar el acuerdo, ya que no hay sino una voluntad
presunta, y no un acto propio, como ocurriría con el comunero presente que voto favorablemente o quien
no salvó su voto discrepante.
9.4 ¿Cómo se obtiene la unanimidad en caso de inasistencia de comuneros a la Junta, cuando
aquélla es necesaria para la toma de acuerdos? ¿Opera de modo automático si los presentes
votan favorablemente? ¿Y caso de existir abstenciones?
Conforme al art. 17.1 de la LPH "Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes
normas: 1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación
o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad". Ahora bien, a los efectos de computar tal mayoría el mentado art. 17 sigue
señalando: "se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza
las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que
permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto
en esta norma obligan a todos los propietarios".
Consecuentemente con ello, inicialmente al voto unánime de todos los presentes, debe computarse el
voto para conformar esa unanimidad, de todos aquellos ausentes, que en el tiempo reseñado en el
precitado artículo, no pusieron de manifiesto su voto en contra de esa decisión oportunamente
comunicada.
Por tanto considero a la vista de ello que no bastaría con el voto favorable al acuerdo de todos los
propietarios presentes, sino que sería preciso esperar a la comunicación a los ausentes, para transcurrido
el plazo de treinta días, constatar la ausencia de una opinión contraria, para poder integrar el concepto de
unanimidad a la toma del acuerdo.
Este criterio viene a ser el que viene a imperar en resoluciones como la de la APCoruña de 11-1-07 o de
la APAlava de 1-12-06 por citar dos resoluciones próximas en el tiempo.
Por lo que respecta a la incidencia de las abstenciones, considero que quien se abstiene no vota a favor
de la toma del acuerdo. La norma, en concreto el artículo 17 LPH, respecto de los ausentes que no
emitan su voluntad en contra, lo que hace es considerarlos votos favorables, y en esa consideración
pueden integrarse en la unanimidad. A mi juicio los votos absteniéndose no entrañan un voto favorable al
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 80
acuerdo, y no considero que entre en contradicción con lo anterior, pues la regla del art 17.1 in fine, está
tomada para favorecer la toma de acuerdos comunitarios en base a una voluntad presunta, reforzada por
la ausencia de una comunicación contraria al acuerdo ya tomado, mientras el voto de abstención implica
una voluntad expresa de no votar favorablemente el acuerdo.
9.5¿Qué medidas cautelares podrían adoptarse cuando se impugna un acuerdo comunitario por el
impugnante en el curso de un proceso para proteger sus intereses? ¿Podría el comunero obtener
una dispensa de caución? Y ¿Podría caso de acordarse la medida, la Comunidad interesar dejarla
sin efecto? ¿Bajo qué condiciones?
Creo que la parquedad que a tal efecto contiene la mención del artículo 18.4 de la Ley de Propiedad
Horizontal debe completarse con la normativa procesal que al efecto contiene la LEC, en materia de
medidas cautelares. A estos efectos debe reseñarse que el artículo 727 de la Ley procesal reseña que
podrán acordarse entre otras las siguientes medidas cautelares: 11) Aquellas otras medidas que para la
protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para
asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere
en el juicio. Es en este ―cajón de sastre‖ donde tiene sin duda cabida esta petición de suspensión del
acuerdo comunitario, no siendo ajeno o extraño a este proceso cautelar la materia de suspensión de
acuerdos, cuando en el párrafo anterior del mencionado, se prevé específicamente la tramitación de
suspensión de acuerdos sociales impugnados. Y a tal fin por ejemplo la utilización de la regulación de
estas medidas cautelares se ha aplicado al fin reseñado sin mayores problemas, e incluso con carácter
urgente inaudita parte, con aplicación de la facultad a tal efecto prevista por el art 733.2 LEC,
circunstancia esta última que a mi juicio plantea serias dudas (Por ejemplo ver el AAPBaleares de 9-6-05)
En consecuencia y en la medida en que la regulación sustantiva, en cuya base el párrafo 11 del 727 tiene
apoyatura, no lo contradiga, entiendo aplicable la normativa que en su conjunto prevén los artículos 721 y
ss de la LEC. Por ello existirá la necesidad de articular una pretensión concreta de suspensión a la par
que la impugnación del acuerdo, o bien con carácter previo a esta última, pero con la obligación de
presentar aquella en el plazo de los 20 días siguientes a la adopción de la medida (art 730) y de justificar
la pretensión sobre la base de que se acrediten los requisitos básicos de toda medida cautelar, esto es la
apariencia de buen derecho (el perjuicio que le irroga el acuerdo adoptado en el caso planteado) y el
peligro en la demora.
En consecuencia como cualquier persona que interesa una medida cautelar, el comunero deberá ofrecer
caución (Art 732.3), si solicita la suspensión del acuerdo comunitario, pues la regulación específica nada
dice en contra de ello, y por regla general el juez para acordar la medida interesada le obligará a
prestarla, puesto que así se prevé en el art 737 LEC.
La posible dispensa por parte del juez de la prestación de caución fue en su día objeto de polémica, en la
medida en que de la propia redacción de preceptos como los ya mencionados, (art 732, 737) 734.2 y 735
ninguna opción daba de posible dispensa. Sin embargo entiendo que el párrafo 3 del artículo 728 puede
dar pie a ello, al prever que salvo que expresamente se disponga otra cosa, el solicitante deberá prestar
caución suficiente para responder, de manera rápida y efectiva, de los daños y perjuicios que la adopción
de la medida cautelar pudiera causar al patrimonio del demandado. Esta salvedad expresa, entiendo que
como nada se expone podrá ser recogida en la ley (aquellas normas subjetivas que expresamente
dispensen de tal caución para interesar una medida cautelar) o por resolución judicial en que se contenga
esta dispensa, por cuanto la generalidad del precepto creo que permite ambas posibilidades.
A la pretensión formulada seguirá entiendo una vista, creo que de modo necesario, pues el párrafo 4 del
art 18 LPH entiendo que exige precisamente la audiencia de la Comunidad para poder acordar la
suspensión del acuerdo comunitario, lo que entiendo que hace dudosamente posible la aplicación del art
733.2 LEC de acordar esta medida inaudita parte, aunque como ya se ha expuesta por razones de
urgencia hay resoluciones que así han justificado su adopción. Debe exponerse que aun cuando no
considero que sea equivalente, siempre puede oírse a la comunidad por vía de impugnación de la medida
a través del proceso específico que fija también la LEC.
Sobre la posibilidad de que la Comunidad pida, que pese a haberse solicitado la suspensión del acuerdo
o en su caso adoptada la medida, pueda hacerse ejecutivo el mismo a través de una fianza, es una
posibilidad que entiendo factible, y es lo que viene a denominarse ofrecimiento de contracaución.
Independientemente de su articulación procesal, este juego de la contracaución entiendo que se justifica
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 81
por la posibilidad de adopción de la medida, esto es porque se acuerde la suspensión del acuerdo. El
afianzamiento por esta contracaución de los daños y perjuicios que pueda irrogar la no aplicación de esa
medida entiendo que están en la base de tal posibilidad.

 



 

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