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Cuestiones prácticas
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Contenido del Seminario - TEMA 10 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 10. CUESTIONES PROCESALES.
10.1¿Cabe someter a arbitraje las cuestiones o discrepancias que surjan en torno a la comunidad?
Sentencia Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección 3ª, de 15/05/01
"...No desconoce la Sala el debate doctrinal acerca de que materias deben entenderse excluidas del
pacto arbitral, tanto en sede de propiedad horizontal como de arrendamientos urbanos o de sociedades
mercantiles, pero lo cierto es que, en el presente caso, aún entendiendo que la materia objeto del litigio
puede entenderse comprendida en la en la cláusula 37 de las Estatutos donde se establece que las
diferencias que puedan existir entre los comuneros o entre éstos y la Comunidad serán resueltos por
arbitraje de equidad, la excepción no puede ser acogida por cuanto, y a tenor del escrito de contestación
a la demanda formalizado por la comunidad de propietarios, se infiere la renuncia de la parte demandada
a someter la cuestión a arbitraje. En efecto, y a pesar que articula dicha excepción bajo la rúbrica de
"inadecuación de procedimiento" por ser consciente, seguramente, que a tenor de su actuación posterior
no resultaba procedente la excepción contemplada en el nº 8 del artículo 533 de la LEC de 1881,
aplicable al presente procedimiento, la parte demandada no se limitó a oponer la excepción, sino que
contestó a la demanda, negando los hechos relatados en aquel escrito inicial y alegando hechos propios,
peticionando tanto el acogimiento de las excepciones opuestas como la desestimación íntegra de la
demanda; de la misma manera, en las sucesivas actuaciones procesales puso de manifiesto su sumisión
a los órganos judiciales proponiendo y practicando prueba; así pues de la propia conducta procesal de la
parte que propone la excepción de sumisión a arbitraje, se concluye que renuncia a la misma al pretender
una resolución judicial, en sentido desestimatorio, sobre el fondo del asunto, y no una sentencia
absolutoria en la instancia. Como señala la jurisprudencia constante y reiterada del Tribunal Supremo, "El
precepto (art. 11 Ley de Arbitraje) ha sido interpretado al caso en que el demandado no se limita única y
exclusivamente a proponer la excepción que se estudia, sino que contesta a la cuestión de fondo,
oponiéndose a la demanda mediante las alegaciones que aporta, por lo que ha de entenderse, necesaria
e ineludiblemente, por la imperatividad del artículo 11 referido, que renuncia a la vía arbitral,
produciéndose la sumisión tácita prevista en el artículo 58 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, doctrina que
confirma la sentencia del alto tribunal de 13 de mayo de 1999. Este es el criterio mantenido por esta Sala
en numerosas resoluciones. A mayor abundamiento, debe señalarse que no existe constancia en autos
de que la comunidad de propietarios haya instado, desde el año 1973 en que se aprobaron sus estatutos,
arbitraje alguno y si, por el contrario, ha acudido a los Tribunales del orden jurisprudencial civil, tanto en
calidad de parte actora como demandada, lo que inevitablemente obliga a traer a colación la doctrina de
los actos propios invocada por la parte apelante. Por último, no puede olvidarse que se invocó por la parte
actora en su escrito de demanda el apartado c) del citado artículo 18, que contempla el supuesto de
impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios cuando los mismos "supongan un grave
perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho". Dicho apartado, tal como se ha puesto de manifiesto por la doctrina, supone una
importante novedad en la regulación de la impugnación de acuerdos lesivos para los propietarios, ya que,
en la anterior normativa se exigía que la acción de impugnación se ejercitara por los propietarios que
representaran al menos una cuarta parte de las cuotas de participación, requisito que se omite en la
actual regulación; pero, además, el antiguo artículo 16.3ª remitía al procedimiento en equidad para la
impugnación de acuerdos lesivos, lo que ahora no se produce, por lo que, habida cuenta del carácter
excepcional que en nuestro derecho tiene la posibilidad de que las resoluciones judiciales se funden
exclusivamente en la equidad, la decisión del Juez deberá ser en derecho. Lo expuesto pone de
manifiesto la contradicción, insalvable a juicio de la Sala, de que una impugnación fundada en los
apartados a) y c) del citado artículo 18, tuviera que ser resuelta en base a un "arbitraje de equidad", tal
como se pretende por la parte demandada. En consecuencia, se estima el primero de los motivos del
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 82
recurso de apelación con el consiguiente rechazo de la excepción opuesta por la parte demanda y la
revocación de la sentencia apelada en cuanto estima dicha excepción...."
Sentencia Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 1ª, de 14-07-2000:
A la luz de lo anteriormente transcrito se aprecia que la cuestión que se plantea no es una caprichosa
alteración de un elemento común de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, a
instancia de un comunero frente a otro, materia esta sobre las que ambas partes carecen de poder de
disposición, que le viene atribuida en exclusiva a la Junta de Propietarios, y sobre la que no cabe arbitraje
al amparo del artículo 2.1.b de la Ley reguladora.
Por el contrario, el arbitraje se contrae a determinar, sin que este Tribunal tenga que decidir sobre la
bondad o no de lo resuelto por el laudo, si la promotora ha incurrido a la hora de construir la ventana en
incumplimiento de normas urbanísticas que disciplinen la misma, y ello sí es una materia sobre la que
cabe el arbitraje.
Lo que quedaría fuera del poder de disposición de la Junta de Propietarios sería el imponer a un
comunero tener que soportar una técnica constructiva o configuradora de su finca que fuese contraria a
las normas administrativas que disciplinan la materia.
Por tanto, el laudo no se pronuncia sobre una cuestión sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal surgida
entre comuneros sino que se detiene a examinar y decidir sobre la reclamación que hace el adquirente de
una vivienda a la promotora del inmueble, en el terreno puramente contractual, por haber escogido ésta
una técnica de diseño del hueco-ventana de una habitación que contraría las normas urbanísticas que
disciplinan la misma, normas cuyo cumplimiento o no escapan del poder de disposición de la Junta de
Propietarios de la finca constituida en régimen de propiedad horizontal.
TERCERO.- En consideración a lo "ut supra" razonado no procede estimar el recurso de anulación de
laudo deducido, con expresa condena a la parte recurrente en las costas de este procedimiento.
Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 11-04-2000:
SEGUNDO.- La parte demandada, apelante en este incidente, reproduce la excepción de arbitraje en
base a los estatutos de comunidad de la finca que, a su criterio, impiden al Juzgado pronunciarse el
interdicto de recobrar planteado. El estudio de la cuestión requiere partir del texto de los estatutos.
El art. 36 dice: "Cualquier divergencia que se suscitara entre los copropietarios o entre estos y la Junta de
condueños deberá ser sometida como trámite previo a la resolución de árbitros con arreglo a la vigente
Ley de Arbitrajes Privados".
El art. 30 dice: "A efectos de los recursos posibles contra los acuerdos de la Junta, se estará a lo
dispuesto en el artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal".
Lo primero que resulta del texto de los estatutos es que lo sometido a resolución de árbitros son las
divergencias entre los propietarios y la Junta, cosa que aquí no ocurre pues la Junta, como tal órgano, no
ha tomado ningún acuerdo o resolución a propósito de las obras realizadas por la demandada, sino que
es el Presidente quien promueve la acción en base la representación orgánica que le corresponde de la
comunidad y en defensa de los intereses de la misma.
Pero, además, el texto de los estatutos tampoco es claro, dada la contradicción aparente entre los dos
artículos que hemos transcrito. El primero, artículo 36, es el invocado por la demandada para fundar la
excepción de arbitraje. El segundo, artículo 30, viene a colación traído por el Tribunal al examinar los
estatutos y comprobar que en aquel se habla de "divergencia entre los propietarios y la Junta de
condueños", expresión equivalente a la del art. 30 donde se dice: "recursos posibles contra los acuerdos
de la Junta". No cabe duda que las divergencias de los propietarios y la Junta deben referirse a los
acuerdos adoptados en ella, puesto que la Junta expresa la voluntad de los condóminos mediante
acuerdos. Así pues, una y otra expresiones son equivalentes y contradictorias, remitiendo en un caso a la
vía judicial y en otro al cauce arbitral.
Ante la contradicción entre uno y otro texto, debe prevalecer la jurisdicción frente al arbitraje al ser
aquella la regla general, como expresión de una función primaria del Estado, como señala el art. 4 de la
LOPJ diciendo: "La jurisdicción se extiende a todas las personas, a todas las materias y a todo el territorio
español, en la forma establecida en la Constitución y en las leyes". Frente a esa regla general, el arbitraje
constituye la excepción, como derogación de ese principio general de competencia. Y, como tal
excepción, no se extiende a cualquier supuesto ni a todas las materias, como resulta del art. 2 de la Ley
36/1988, de 5 de diciembre, de arbitraje, al señalar las materias o cuestiones que no pueden ser objeto
de arbitraje.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 83
TERCERO.- Ello no obstante, y aun para el caso de que no hubiera ningún problema de interpretación de
los estatutos y resultase de ellos la necesidad de sometimiento a arbitraje, el Tribunal entiende que
tampoco es hacedero en el caso de autos por razón de la naturaleza especial del procedimiento.
En efecto, el procedimiento interdictal es por propia naturaleza sumario y no decide definitivamente sobre
la cuestión de fondo planteada, que debe ventilarse en juicio declarativo ulterior. Por esa razón, en el
interdicto de retener o recobrar la posesión, el art. 1658 in fine, de la ley de enjuiciamiento civil, dispone
que la sentencia debe reservar alas partes el derecho que puedan tener sobre la propiedad o sobre la
posesión definitiva, el que podrán utilizar en el juicio correspondiente; en el mismo sentido, el interdicto de
obra nueva, donde el art. 1671 de la misma ley contempla que el dueño de la obra pueda pedir que se le
declare el derecho a continuarla luego que sea firme la sentencia, y el art. 1675 remite al juicio declarativo
para pedir la demolición de la obra.
La finalidad del interdicto no es otra que mantener la paz social, impidiendo que los ciudadanos se tomen
la justicia por su mano y acudan a la violencia o las vías de hecho para salvaguardar los derechos. De ahí
que la ordenación del procedimiento interdictal lo sea con pocos tramites; es decir, muy rápida con el fin
de atender con prontitud a la defensa de la paz social violada (cuestión distinta es que no lo sea tanto por
el cúmulo de asuntos que pesan sobre los Juzgados). Por su naturaleza sumaria pretende mantener el
status quo preexistente a la violación del derecho, o el actual cuando se demanda la intervención judicial,
pero sin entrar a decidir si verdaderamente existe o no derecho a realizar los actos que motivaron el
interdicto; cuestión que queda deferida a un segundo momento (proceso ordinario), donde con plenitud de
medios probatorios y de posibilidades de ataque y defensa podrá resolverse definitivamente sobre la
cuestión de fondo, lo que podrá tener lugar ante los órganos judiciales o mediante el sistema arbitral pues
no repugna la actuación arbitral en este segundo momento, sino en el primero, donde se atiende a la
protección del señorío de hecho sin entrar a resolver cuestiones de derecho. En este mismo sentido se
pronuncian las sentencias de la A.P. de Teruel de 15 de abril de 1991; Cádiz, de 29 de abril de 1991; y
Sevilla, de 23 de noviembre de 1992.
En suma, la apremiante necesidad de una actuación inmediata que demanda la urgencia de evitar la
violencia o las vías de hecho conllevan la intervención del Estado a través de los órganos naturalmente
previstos para dirimir las contiendas. Es decir, la jurisdicción como sistema predeterminado y, sobre todo,
permanente, que puede y debe intervenir en tiempo muy breve como señalan las leyes de procedimiento,
lo que no ocurre en el arbitraje donde las partes tienen comenzar por ponerse de acuerdo sobre la
designación de los árbitros (lo cual es difícilmente pensable cuando están seriamente enfrentadas por
una vía de hecho) y acudir en su defecto a la formalización judicial del arbitraje, todo lo cual conlleva unos
tiempos que chocan frontalmente con la inminencia de la actuación interdictal, razón por la que
entendemos que los interdictos, por su carácter urgente y naturaleza sumaria, son materia excluida del
ámbito de disposición de las partes, sin perjuicio de que pueda someterse a arbitraje el derecho violado
una vez que la jurisdicción haya atendido a la protección provisional de la situación de hecho (mediante el
interdicto), todo lo cual conduce a la conclusión de que su objeto no está incluido en el ámbito de
disposición de las partes y, por ende, no puede ser objeto de arbitraje conforme a lo prevenido en el art.
2.1.b de la Ley de Arbitraje.
Sentencia Audiencia Provincial de La Coruña, Sección 5ª, de 30-06-1999:
PRIMERO.- No se han desvirtuado en esta alzada los acertados argumentos que contiene la sentencia
de instancia en orden a la estimación de la excepción prevista en el núm. 8 del art. 533 de la L.E.Civil, de
sometimiento de la cuestión litigiosa a arbitraje. El primer motivo invocado por la parte recurrente se
fundamentó en que la cláusula contenida en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del inmueble
núm. ... de la calle ..., de La Coruña, que data de 1972 (Artículo 40.- Sumisión arbitraje.- Con excepción
de los procedimientos de desahucio o de privación del uso del apartamento a que se refiere el artículo 19
de la vigente Ley de Propiedad horizontal, y de aquellos otros de equidad regulados en los números 2º y
3º del artículo 16 de la misma Ley, todas cuantas otras cuestiones puedan surgir entre los propietarios
han de someterse al juicio de arbitraje de equidad) no fue adecuada al art. 5.1 de la Ley 36/1988, de
Arbitraje, por la falta de expresión de la obligación de cumplir la decisión de árbitros; con arreglo a la
legislación derogada, Ley de 16 de diciembre de 1953, la citada cláusula constituía un contrato preliminar
de arbitraje o cláusula compromisoria para la que no se requería una forma especial, pero que exigía lo
que se llamó formalización judicial del compromiso por el procedimiento especial que regulaba en su art.
10, con la consecuencia descrita en el art. 11, conforme al cual, si el compromiso no se hubiere
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 84
voluntariamente formalizado o no se hubiere hecho uso del derecho que reconocen los arts. 9 y 10, el
contrato preliminar de arbitraje quedará sin efecto. El motivo, sin embargo, no puede ser aceptado: ya en
el Preámbulo de la Ley 36/1988, de Arbitraje, se expresa que "el convenio arbitral, instrumento en el que
se plasma el derecho de las personas a solucionar las cuestiones litigiosas de su libre disposición que
reconoce el art. 1, puede tener por objeto cuestiones presentes o futuras. Se trata con ello de superar la
relativa ineficacia de la cláusula compromisoria o contrato preliminar de arbitraje, que solía estipularse
antes del nacimiento real de la controversia entre las partes, obligando quizá por la misma naturaleza de
las cosas a exigir su formalización judicial cuando la controversia ya estaba presente entre las partes" y,
efectivamente, el texto articulado no distingue, como lo hacía la ley anterior, el contrato de compromiso y
el preliminar de arbitraje, estableciendo el llamado convenio arbitral, cuyos requisitos fija en los arts. 5 y 6,
requisitos que se cumplen en la cláusula estatutaria antes reseñada, por cuanto en la escritura de
protocolización del documento privado de compraventa y cesión del dominio del piso 8ª B, de 30 de
marzo de 1973, suscrito por el demandante, hoy recurrente, consta el conocimiento por el cesionario del
régimen jurídico de la Comunidad, que aceptó y se obligó a su estricta observancia. Pues bien, la
Disposición Transitoria de esta Ley establece que, salvo en los casos en que el procedimiento arbitral se
hubiese iniciado ya, los arbitrajes cuyo convenio arbitral se hubiesen celebrado antes de la entrada en
vigor de esta ley se regirán por las disposiciones contenidas en la misma. Por tanto, ya no es necesaria la
formalización judicial de la cláusula compromisoria que exigía la Ley de 1953, y se entiende cumplido el
último requisito del art. 5.1 de la Ley 36/1988.
Ha de rechazarse también el segundo motivo del recurso, que sostiene que el art. 40 de los Estatutos
sería de aplicar exclusivamente a las cuestiones surgidas entre los propietarios, por lo que la Comunidad
no puede excepcionar como lo hizo. Olvida el recurrente que la Comunidad de propietarios carecía, y
sigue careciendo tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, por Ley 8/1999,
de personalidad jurídica, por lo que ha de entenderse que tal concepto engloba a la totalidad de los
propietarios, aunque ello no impide que la tal comunidad sea representada por su presidente, conforme a
lo que dispone la LPH.
SEGUNDO: Es absolutamente pacífico en la Jurisprudencia actual que el arbitraje debe hacerse valer
como excepción dilatoria (lo recuerda el propio art. 11.1 de la Ley de Arbitraje y queda configurada
definitivamente como tal en el art. 533-8º de la L.E.Civil) y en el procedimiento de cognición es
sobradamente conocido que las excepciones dilatorias propiamente tales, como la presente, así como las
perentorias deben formularse todas en la propia contestación a la demanda, la cual debe necesariamente
contener también, so pena de preclusión del derecho de invocar excepciones y defensiones de fondo, las
alegaciones relativas al fondo del litigio (art. 690 L.E.C.). En el caso, la excepción de sumisión a arbitraje
se ha propuesto por los codemandados, como defensa principal, y sólo con carácter subsidiario se han
propuesto la excepción de falta de legitimación pasiva y la oposición a la cuestión de fondo. En
conclusión, debe desestimarse el recurso en cuanto, como expresa la sentencia recurrida, es estimable la
excepción de arbitraje propuesta por las partes demandadas, y sin haber lugar a dilucidar la de falta de
legitimación pasiva ni, por supuesto, el fondo de la litis, por lo que ha de confirmarse la sentencia de
instancia, previniendo a las partes a que formalicen el arbitraje y estén a las resultas del laudo que en el
mismo se emita en los términos pactados.
10.2¿Es inmediatamente ejecutable lo resuelto en el proceso de equidad?
Sentencia Audiencia Provincial de Tarragona de 03/10/78
"...Al prevenir la Ley que la decisión del Juez, en el juicio de equidad, es ejecutiva e inapelable,
procediendo a la ejecución provisional del acuerdo impugnado, incluso si se viola un estado de Derecho,
atiende a la necesidad de unas obras, aprobadas por la mayoría de propietarios, con la presunción de no
poder demorarse su realización hasta resolverse la oposición de la minoría, al concurrir la posibilidad de
un grave quebranto para la Comunidad...."
10.3¿Cabe la acumulación subjetiva de acciones en el procedimiento monitorio del artículo 21 de
la Ley de Propiedad Horizontal?
No vemos inconveniente en acumular las acciones que se sigan contra varios propietarios de forma
conjunta a través de juicio monitorio previsto en el art, 21 de la LPH, siempre que se dan las
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 85
circunstancias previstas en el art. 72 de la LEC, es decir, idéntica causa de pedir, como es la morosidad
de propietarios en una misma Comunidad.
Pues bien, de acuerdo con lo previsto en el artículo 71 de la L.E.C, sólo procederá la acumulación de
acciones en los procedimientos que hayan de resolverse por sentencia, de tal manera que hallándonos
ante un proceso monitorio cuya finalización como tal proceso monitorio en ningún caso lo será por tal tipo
de resolución, no puede admitirse a trámite la demanda por improcedencia de la acumulación de
acciones.
10.4 ¿Es necesario recabar el visto bueno del Presidente para el ejercicio de la acción del Art. 21
LPH? ¿O puede presentarse la pretensión sin el mismo?
Debe partir de la consideración de que el visto bueno del Presidente es un requisito insoslayable, pues
de ese modo lo ha previsto la ley, sin que se faculte al administrador a actuar por sí solo sin ese requisito
de forma. Este visto bueno no es sino un refuerzo, un control que entiendo se justifica, porque la
representación de la Comunidad de Propietarios la ostenta el presidente, sin que propiamente el
administrador la tenga, al margen de que se le faculte como si la tuviera en algunas actuaciones, como de
hecho se deduce de la posibilidad de presentar un proceso monitorio por cuenta de la comunidad de
propietarios que administra.
Este complemento entiendo que guarda relación con el carácter de Presidente por un lado, y secretario,
con el que actúan generalmente el Presidente de la Comunidad y Administrador en las Juntas de
Propietarios donde se produce el acuerdo de liquidación de la deuda. (Ver a este respecto el art 21
párrafo 2 LPH)
Ahora bien entiendo que al tratarse de un problema de complemento de legitimación para actuar, habría
que distinguir los supuestos de discordancia entre el Presidente y administrador, de los supuestos de
retraso, y de los supuestos de imposibilidad en la emisión del Visto bueno.
En el primero de los casos entiendo que no existe posibilidad de actuación sin contar con este visto
bueno. Generalmente las exigencias relacionadas con la presentación de documentos justificativos de la
deuda al amparo del art 21 LPH y 812 LEC se han interpretado de modo estricto, como auténticos
requisitos de procedibilidad. Por ejemplo la resolución de la APZaragoza de 9-11-00 expone como la
doctrina mayoritaria considera que estamos ante auténticos requisitos de procedibilidad, cuya ausencia
llevará consigo la inadmisión a trámite de la demanda. Y en efecto, la propia Exposición de Motivos de la
ley 8/1999 atribuye carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de Propietarios,
estableciendo un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la
comunidad.
Por lo tanto esa eficacia ejecutiva (matizada) tiene como contraprestación una exigibilidad documental a
la Comunidad acreedora. No en vano los procesos monitorios se fundan en la eficacia apriorística de
determinada documentación.‖. En igual sentido por ejemplo el AAPGuipúzcoa de 28-2-05 y la
SAPCuenca de 21-4-04. En esta última resolución se hablaba por ejemplo del carácter preceptivo de que
la certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación redactada, lo fuera precisamente, por el
Secretario de la comunidad y no por otra persona con el visto bueno del Presidente.
El AAPValladolid, de fecha 13 de septiembre de 2001, puso de relieve que son tres sucesivas exigencias
procedimentales las demandadas por el legislador en el curso del proceso del art 21 LPH, a saber: debe
existir un acuerdo previo de la junta aprobando la liquidación de la deuda; una certificación de dicho
acuerdo por el Secretario con el visto bueno del Presidente y una notificación en forma a los propietarios
afectados, siendo que en el supuesto que ahora enjuiciamos el segundo de los requisitos de admisibilidad
de la demanda ha sido omitido y también el tercero. Expresamente sobre ausencia de este visto bueno se
pronuncia la SAPAlicante de 18-7-02 como requisito de procedibilidad.
Los supuestos de retraso, entiendo que deben diferenciarse de los casos de imposibilidad. Los primeros
participaran de lo expuesto anteriormente aunque este visto bueno puede ser subsanable (ver SAPMadrid
de 29-6-02), aunque también hay resoluciones que prevén lo contrario y requieren que exista al tiempo de
presentación del monitorio, mientras que los supuestos de imposibilidad creo que pueden resolverse por
la actuación del vicepresidente, (no por la de ningún otro) pues a éste o a éstos, caso de ser varios les
corresponde la sustitución del Presidente en esos supuestos de imposibilidad o ausencia conforme al art
13 LPH (Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 86
casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en
los términos que establezca la Junta de propietarios)
10.5¿En caso de que se apruebe proceder contra comuneros morosos y la renovación de cargo
del presidente ¿quién debe otorgar el poder? ¿el presidente saliente o el entrante?
El que sea presidente al tiempo del ejercicio de la acción judicial representa en juicio a la Comunidad. Así
lo entendió la STS de 23 de Diciembre de 2005. Sin embargo los poderes otorgados por el anterior
presidente son válidos ya que el cambio en la persona del presidente no implica una extinción en el
poder, por ser otorgado en la representación orgánica que ostenta de la Comunidad y no en su propio
nombre y derecho. Puede aplicarse aquí la regla contenida con carácter general en el el art 30.2 LEC (los
cambios en estos casos no dan lugar ni a la extinción del poder ni a una nueva personación)
10.6 ¿Qué puede entenderse con la previsión del Art. 21.4 LPH de dirigirse el monitorio contra el
titular registral?
La previsión del art 21.4 LPH en relación con la reclamación de la deuda en proceso monitorio al titular
registral de la finca no es aclarada por este precepto, dando lugar a confusión. No obstante entiendo que
por tener carácter procesal el indicado precepto, y no sustantivo, como se deduce del empleo de la
expresión ―cuando deba responder solidariamente de la deuda‖ referida al propietario anterior, habrá que
estar al precepto que fija la responsabilidad de pago de la deuda comunitaria, esto es el art 9.5.e LEC,
para delimitar el campo de la responsabilidad del titular registral, por cuanto no considero que por la
índole del proceso, quien no es responsable del pago de una deuda vaya a pasar a serlo, sin perjuicio de
que con anterioridad a la reforma propiciada por la nueva LEC ello fuera más que dudoso.
En este artículo la responsabilidad del pago de estos gastos corresponde como todas las obligaciones
que en el precepto se enumeran al propietario de la vivienda. Ahora bien, sentado lo anterior, para
garantizar el cobro de la deuda a las Comunidades de Propietarios el párrafo e) establece que existirá
igualmente una responsabilidad frente a ésta por una serie de personas, sin perjuicio del derecho de
repetición íntegro de lo abonado por éstas al propietario obligado. Y así el precepto dirá que ‖El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta
el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.‖
Siguiendo con lo anterior señala igualmente como obligación de todo propietario el párrafo i) Comunicar a
quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas
con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél a repetir sobre éste.
Y de estos preceptos es donde hay que extraer quienes pueden estar legitimados pasivamente en el
curso del proceso monitorio a quienes se refiere el artículo 21.4 LEC. Lo va a estar el propietario (por la
regla general) en el momento de devengarse los créditos, pero además solidariamente lo va a estar el
actual propietario adquirente por la parte de la anualidad en que se practique la adquisición y el año
natural anterior. Y también lo va a estar el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de
titularidad, conjuntamente con el actual propietario.
Ahora bien ¿dónde entra aquí la figura del titular registral?
Considero que la redacción del precepto permite sostener que las Comunidades de Propietarios pueden
ejercitar dos tipos de acciones, una con base obligacional contra el obligado al pago, y otra con sustrato
real, sobre el piso o local afecto al pago.
Y es en el curso de esta afección que se crea conforme al párrafo 9.5.e) para el pago de las deudas
comunitarias, que hace que hace responder al bien con independencia por tanto de su titular, y a los
solos efectos de poder hacer efectiva esta responsabilidad, por cuanto resultaría la misma ilusoria en
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 87
caso de discordancia de deudor y titular registral, es donde hay que enmarcar la responsabilidad del
titular registral. En tal sentido por ejemplo la APLas Palmas en resolución de 26-5-06 expuso que esta
legitimación lo era para facilitar que mediante tal mecanismo pudieran quedar jurídicamente vinculados
los titulares registrales a soportar la iniciación de una posible vía de apremio contra los bienes que,
consecuencia de dicha reclamación, quedaran afectos al pago de la deuda.
Creo que la SAPZaragoza de 11-1-01 es bastante clarificadora al respecto, y me permito reseñar alguna
de sus manifestaciones. ―Es preciso distinguir a este respecto que la Comunidad de Propietarios tiene,
para reclamar sus cuotas, dos acciones: una personal y otra real. La primera es de naturaleza puramente
obligacional, sólo admisible contra el verdadero deudor; es decir, contra el propietario del bien cuando se
produjeron las deudas. Con arreglo al art. 1911 C.c., este deudor responde con todos sus bienes. La
acción real (con la limitación temporal correspondiente: gastos de la última anualidad y los vencidos de la
corriente) sólo se dirige contra el nuevo adquiriente del piso o local -que no es deudor de aquellas cuotaspara
obligarle a soportar la declaración de sujeción del bien ("estará afecto -al pago de aquellos gastos- el
piso o local, cualquiera que fuere su propietario y el título de su adquisición"). Es lo que se ha
denominado una obligación "propter rem", pues aunque la acción, propiamente dicha, se dirige contra el
bien (piso o local), necesita de un substrato subjetivo y personal ineludible‖ Es en este segundo ámbito
donde se encuentra la legitimación del titular registral aunque el texto como ya se ha dicho, poco
afortunado da lugar a confusión pues parece extender la responsabilidad a supuestos distintos del art
9.5.e) y permite entender que será responsable es el titular registral actual respecto de deudas nacidas
anteriormente sin límite alguno.
Pero la necesidad de traer al titular registral si se pretende ejercer la acción real sobre la finca derivaba
como recuerda la sentencia aludida de la APZaragoza de la doctrina de la Dirección General del Registro
y del Notariado, según la cual los principios de "legitimación" y "tracto sucesivo" exigían demandar al
titular registral ajeno al deudor obligacional, a fin de que la ejecución del piso o local del que dimana la
deuda pueda tener los debidos y deseables efectos ante el Registro de la Propiedad, evitándose
trascendentes trabas en el proceso de apremio del bien (Res. 9-2 y 18-5-1987, 1-6-1989 y 15-1997).
No obstante el cambio operado tras la entrada en vigor de la LEC al sustituir la necesidad de traer al
titular registral por la facultad de traerlo reconduce la situación como pone de relieve la sentencia de la
APZaragoza de 25-2-03 a los términos en que se debió plantear de modo que la dirección de la demanda
contra el titular registral sólo habrá de hacerse cuando, como tal, tenga responsabilidad personal o real en
la deuda. No por el mero hecho de esa titularidad formal.
10.7En caso de oposición en el juicio monitorio, en el subsiguiente ordinario ¿pueden servir de
base los documentos acompañados a aquél, o han de presentarse nuevamente junto con la nueva
demanda?
Determinar lo que es o no correcto en los juicios monitorios es casi imposible, toda vez que la doctrina y,
lo que es peor, los propios Juzgados actúan de distinta forma. SEPIN lo que puede hacer es dar su
opinión, pero sin que ello suponga que el Juez que ha conocido del Monitorio tenga el mismo criterio.
Desde nuestro punto de vista, el juicio verbal u ordinario que se lleva a cabo cuando hay oposición del
deudor, conforme el artículo 818 de la LEC, es como una continuación del monitorio, salvo que,
tratándose de cuantía superior a 500.000 ptas., el acreedor deje de presentar la demanda en el plazo de
un mes que fija dicho precepto legal. Es decir, si el escrito del proceso ordinario tiene lugar antes del
vencimiento de dicho plazo, corresponde su conocimiento al mismo Juzgado y, así, tanto la
representación procesal como los documentos aportados inicialmente deben servir de base para la
demanda, naturalmente haciendo constar que se incorporen cumpliendo lo dispuesto en los artículos 265
y siguientes de la LEC. Téngase en cuenta que solamente el Juzgado dictará auto de sobreseimiento
cuando se deje transcurrir el periodo de un mes será entonces la demanda tendrá independencia y será
repartida en la forma establecida, siendo conveniente y necesario que se recuperen los documentos
aportados en el Monitorio y se incluyan con el escrito, pero no es correcto que todo esto suceda si el
proceso se inicia en el plazo antes mencionado.
10.8¿Cabe reconvención en el proceso monitorio?
Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, de 02/04/01
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 88
"...Se tiene en cuenta que el procedimiento del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal es un
precedente o ensayo del actual proceso monitorio de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Art. 812 y ss.) no
ofrece duda alguna que su naturaleza de proceso de cognición no impide formular reconvención, pues en
su actual redacción (Art. 818 de la L.E.C.) el proceso de oposición se seguirá por el ordinario que
corresponda en razón de la cuantía, así pues a diferencia del anterior artículo 21 de la Ley de Propiedad
Horizontal, deberá interponerse la demanda reconvencional al contestar a la demanda que presente el
acreedor, conforme a las reglas el artículo 404 y ss en la misma L.E.C; por ello, tal como ya se ha
indicado, nada obsta que en el proceso del artículo 21 se puede instar dicha demanda reconvencional al
formularse la oposición y seguirse por los trámites del juicio verbal..."
10.9 ¿Cabe la reclamación de honorarios de letrado por condena en costas en procedimiento
monitorio?
Auto Audiencia Provincial de Valencia. Sepín Mayo 2001 pag.CJP-37
UNICO. De conformidad con el artículo 815 de la LEC 1/2000, la admisión de la petición inicial de proceso
monitorio viene condicionada a que se contenga reclamación de deuda dineraria, vencida y exigible de
cantidad determinada que no exceda de cinco millones de pesetas, siempre que se acredite mediante
alguno de los documentos establecidos en el artículo 812 de la nueva Ley.
Y al respecto, a tenor de los hechos expuestos en la petición, se reclama cantidad correspondiente a
honorarios profesionales por la actuación del demandante como Letrado por costas en el trámite de
apelación respecto a litigio en el que defendía a ... en reclamación de gastos de comunidad, en el que fue
absuelta ésta sin entrar en el fondo del asunto por falta de personalidad de ..., e imponiéndose las costas
de la primera instancia a la actora en aquel procedimiento por parte de la Audiencia Provincial, una vez
apelada la sentencia por la mercantil indicada respecto a su no imposición en la sentencia dictada en
primera instancia, tras intentar sin que fuera admitido procedimiento de jura de cuentas contra la
Urbanización, al no interesar dirigir la reclamación contra la misma al carecer de bienes.
Expuestos en estos términos no procede admitir a trámite la demanda, toda vez que para ello resultaría
obligado partir de otros hechos diferentes de los que por sí solos pueden deducirse del documento que
sirva de base para entablar la demanda de proceso monitorio, cual es la minuta de honorarios del Letrado
que precisarían de su previa declaración, cuando no se alega una relación simple entre Abogado-cliente,
sino otras circunstancias complejas, como son, entre otras, la pertenencia o no de la demandada en la
Comunidad que se indica, y lo que es más importante, la propia vinculación de la demandada respecto de
los actos de las personas que habrían concertado la intervención del Letrado cuando no lo ha hecho
directamente la demandada y cuando a la vez se dice que se ha dictado sentencia judicial en la que se
parte de su falta de personalidad, aparte de otras circunstancias como la corrección de la proporción
reclamada, etc. Lo que escapa del ámbito limitado de conocimiento del proceso monitorio, circunscrito a
supervisar si del solo documento que se acompañe como fundamento a la misma puede deducirse la
deuda que se reclama, lo que no es el caso.
Y siendo que atendiendo a tales consideraciones, la minuta del Letrado no encaja con los documentos
que se prevén en el artículo 812 de la Ley, que no debe olvidarse, están enfocados, según su Exposición
de Motivos, para la protección rápida y eficaz del crédito dinerario líquido, en especial de profesionales y
empresarios, medios y pequeños, y precisa, con la solicitud, se acompañen documentos de los que
resulte una base de buena apariencia jurídica, de la demanda, analizados por sí solos.
Ello con independencia de que se pueda instar el oportuno declarativo ejercitando frente a quien se
estime conveniente las acciones que se considere.
10.10 ¿Vale como certificación de la deuda el acuerdo adoptado en junta de proceder
judicialmente contra el propietario moroso?
Sentencia Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9ª, de 05/03/01
"...El procedimiento del artículo 21 de la Ley 8/1999 de Propiedad Horizontal es un medio para cobrar
rápidamente por las Comunidades de propietarios la deudas que contraen los copropietarios por la
obligación de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, o para la dotación del fondo de reserva
que existirá en la Comunidad para atender a las obras de conservación y reparación de la finca (artículo
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 89
9, apartados e y f), de suerte que "si el demandado no comparece o no se opusiera a la demanda el juez
dictará auto en el que despachará ejecución que proseguiría conforme a lo dispuesto para las sentencias
judiciales .... (apartado 5 del artículo 21). Esta situación privilegiada, similar a la del juicio ejecutivo de la
L.E.C. de 1881, está compensada con ciertos formalismos, como la documentación que se ha de
acompañar a la demanda, necesariamente. El artículo 21.4 de la Ley 8/1999 dice que "el proceso
principiará por demanda sucinta a la que se acompañará la certificación a que se refiere el número 2 de
este artículo". Esta certificación es la referente al "acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda por la comunidad de propietarios por quien actúe como Secretario con el visto bueno del
Presidente". No se ha acompañado al escrito inicial este documento, pues en el apartado 6º de la
demanda se dice que "con fecha 30 de abril de 1999 la Junta General Ordinaria de Propietarios aprobó la
liquidación de las deudas exigibles a los copropietarios morosos por la reparación de la fachada
resultando exigible a la demandada un total de 140.0000 pesetas". El documento 5 a que se refiere dicho
hecho no contiene tal contenido, sino que hace sólo referencia al acuerdo (tomado en dicha Junta) de
proceder judicialmente contra los siguientes propietarios de plantas bajas del edificio con deudas por la
reparación de la fachada..." En definitiva, la certificación de acuerdo debió de presentarse en toda su
literalidad, como exige la Ley, con el fin de que el demandado conociere todos los extremos de la misma,
no siendo admisible que esta omisión lleve a la demandada a conjeturar si el montante de las obras de
reparación ascendían a 4.3387.816 pesetas, 2.880.324 pesetas, o 2.031.154 pesetas, sino que la cifra
debe constar en la liquidación efectuada en el referido acuerdo, que debió de presentarse por
certificación, debidamente notificada, junto con la demanda, y el efecto de su incumplimiento deberá ser
la inadmisión de la demanda, que en este estado procesal es causa de desestimación del recurso...."
Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, de 06/02/01:
"...La acción ejercitada reclamaba el pago de derramas especiales correspondientes a los meses de junio
a octubre de 1993, mayo, septiembre y octubre de 1995, y octubre y noviembre de 1995, por importe total
de 218.331 pesetas. De igual forma se reclamaban consumos de agua correspondientes a los meses de
noviembre de 1993, noviembre de 1994, y mayo y agosto de 1995, por importe total de 23.867 pesetas.
La acreditación de los gastos por derramas supuestamente aprobados en Juntas de la Comunidad de
propietarios, se pretende probar mediante certificación del administrador de la Comunidad demandante,
mediante la manifestación siguiente: " Por el presente certifico como secretario de esta comunidad que el
propietario del piso 2ª A del portal D, tiene pendiente de pago en concepto de gastos comunes la cantidad
de 242.198 pesetas". Los recibos que acompañan dicha certificación se refieren a derramas conforme a
lo anteriormente expresado, circunstancia por la cual dicha certificación no se corresponde con lo
reclamado ya que no son gastos comunes lo que se pretende cobrar, circunstancia por la cual dicha
certificación no prueba lo que se pretende. A mayor abundamiento no se acompañan las actas de la
Junta aprobando la realización de las obras a que corresponden las derramas, ni la liquidación
correspondiente con arreglo a las cuotas de participación que determinen el modo de obtención del saldo
deudor. La simple certificación aportada no prueba por sí misma la realidad de la deuda, siendo además
certificación unilateral del administrador, no aprobada en junta de propietarios como resultado de
liquidación efectuada y aprobada por la Junta de la Comunidad a los efectos de su reclamación al
copropietario deudor, motivos por los que incumple la parte demandante la obligación que le impone el
artículo 1214 del Código Civil, insuficiencia probatoria igualmente aplicable a la reclamación por los
consumos de agua tal y como razona la juzgadora en la sentencia apelada, motivos que deben llevar a la
desestimación del recurso con firmando íntegramente la resolución recurrida...."
10.11¿Cuando cabe la notificación de la deuda al propietario moroso por medio de tablón de
anuncios de la comunidad?; ¿ha de ser fehaciente la notificación?
Lo que es preceptivo es que la Comunidad, conforme al art. 21.2 de la LPH, notifique al propietario
moroso el acuerdo en el que se apruebe la liquidación de la deuda. Esta notificación no tiene que ser
fehaciente, no será por lo tanto necesario que se haga por conducto notarial o por medio de un Acto de
conciliación, se podrá utilizar cualquier sistema siempre que deje constancia de su recepción. Lo que sí
debe tenerse muy en cuenta es que la notificación mediante el citado Tablón de anuncios de la
Comunidad, sólo será posible cuando los otros medios no hayan dado resultado. Es decir, no es posible
acudir directamente a la comunicación por medio del Tablón de anuncios, ya que en su día deberá
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 90
acreditarse que no fue posible por vía normal porque el propietario no tenía designado domicilio, porque
el mismo estaba cerrado o simplemente las cartas eran devueltas.
10.12 ¿Puede hacer las veces de notificación el requerimiento previo de pago?
Sentencia Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección 5ª, de12/05/00
"...Para que una comunidad de propietarios pueda ejercitar este procedimiento singular debe presentar,
como requisito formal previo, adjuntándolo a la demanda, la certificación del acuerdo firmada por el
Secretario con el visto bueno del Presidente, notificada a la entidad demandada afectada en la forma
establecida en el artículo 9. Si se examina la documentación aportada con la demanda, existe dicho
documento, pero no consta la notificación previa del mismo a la entidad demandada. La actora presenta
nota registral de la titularidad de los siete puestos, una copia firmada por el secretario administrador del
acta de la junta de 16 de abril de 1.999, siete certificados (uno por cada puesto) en los cuales el
secretario administrador con el visto bueno del Presidente, recoge abreviadamente acuerdos de las juntas
de 16 de abril y 22 de mayo de 1.999, detallando los conceptos que estima adeuda, incluidas multas e
intereses de demora, y finalmente un "buro-fax" de fecha 30 de junio de 1.999 que recoge una carta
constitutiva de un requerimiento de pago por la suma de 2.871.362 ptas., concediendo un aplazamiento
en el pago de seis meses. De todo ello se colige que los siete certificados no fueron notificados a la
entidad demandada previamente a la interposición de esta demanda, con lo cual de modo notorio falta el
requisito de la notificación del acuerdo de la junta en la forma establecida en el art. 9. No es admisible
una sustitución por un requerimiento previo de pago, pues obviamente sí éste hubiera sido la intención
del legislador, así se habría expresado, y en modo alguno es equiparable el simple requerimiento de pago
de una suma, con la certificación exigida por dicho apartado segundo. El recurrente plantea que tal
notificación se ha acreditado al haberse adjuntado a las actuaciones, un certificado de correos conforme
al cual el día 28 de abril de 1.999 se presentaron diversas cartas a la oficina de Correos de Ibiza para ser
certificadas con acuse de recibo, una de las cuales iba dirigida a la entidad demandada, y un acuse de
recibo con firma ilegible de 11 de mayo, sin que conste el contenido del sobre remitido, y que según la
actora contenía notificación del acuerdo de la junta de 16 de abril de 1.999. Tal documento no reúne los
requisitos exigidos por dicho párrafo segundo, resaltando que aspectos de la deuda fueron liquidados en
otra junta posterior, es dudoso el contenido del sobre, y no consta que el mismo fuere firmado por el
Secretario y por el Presidente, aparte de presentarse en momento inhábil, pues tal notificación debe
adjuntarse a la demanda, no acompañarse en período probatorio, si bien en tal caso, como antes se ha
indicado, la demanda no debió ser admitida. Dicho defecto formal comporta la nulidad del procedimiento
por falta de título hábil para la interposición del mismo, con lo cual deviene improcedente entrar en el
examen de las diversas cuestiones solicitadas atendido el hecho de que el párrafo 10 de dicho artículo
indica que la sentencia que recaiga en el procedimiento tendrá fuerza de cosa juzgada, es de reseñar que
esta sentencia desestimatoria no impide que la comunidad actora pueda acudir nuevamente a este
procedimiento presentando los documentos legalmente exigibles, o acudir a otro procedimiento distinto,
atendido el hecho de que se declara la nulidad del procedimiento por no presentarse con la demanda
título hábil para interponer este procedimiento privilegiado...."
10.13¿Cabe la actuación en juicio de otro comunero distinto del presidente para defender
intereses de la comunidad?
Creo que con independencia de que el art 13 de la LPH atribuya al Presidente de la Comunidad la
representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, y que
conforme al art 14 corresponde a la Junta conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para
la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común, la
actuación en juicio de un comunero para la defensa de los intereses comunes, y no debe olvidarse que el
presidente de la Comunidad es ante todo un comunero, ha quedado reconocida ampliamente. Así por
ejemplo las resoluciones del Tribunal Supremo de 16.Mar.1994¡Error! Referencia de hipervínculo no
válida., o 22.Oct.1993 con cita de las de 9.Feb.1987, 7.Dic.1987¡Error! Referencia de hipervínculo no
válida. o 12.Feb.1986 entre otras, manifestaron que ―cualquiera de los comuneros puede comparecer en
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 91
juicio en asuntos que afectan a la comunidad para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada
aprovechará a todos los cotitulares, legitimación no resulta desvirtuada por el hecho de omitirse en la
demanda la afirmación de actuar en beneficio de la Comunidad, siempre que efectivamente se persiga
ese beneficio, y así lo dispone la S.T.S. 8.Abr.1992, sobre todo si se trata de la defensa de los elementos
comunes que sólo pueden alterarse por vía de unanimidad.
El propio Tribunal Supremo en resoluciones de SS.16 de diciembre de 1996 22 de noviembre de 1997 4
de diciembre de 1998 2 de diciembre de 1999 ha trasladado lo anterior al presidente de la Comunidad de
modo que éste para actuar dentro de este ámbito no precisa acuerdo específico previo de la Comunidad,
si bien no se desconoce que en otras ocasiones ha seguido la tesis contraria (ver sentencia de 11 de
diciembre de 2000).
Ahora bien aún partiendo de lo anterior y considerando legitimado al Presidente para actuar sin acuerdo
previo en defensa de los intereses de la Comunidad y sin perjuicio de la responsabilidad que asuma para
con ésta, existen parcelas que creo que la ley veta a la exclusiva intervención del Presidente, como de
hecho las veta a cualquier comunero. Estas son las contempladas en los artículos 7 y 21 de la LPH. Y ello
porque en ambos casos, tanto para el ejercicio de las acciones de cesación como para la reclamación de
cuotas a morosos por vía del proceso monitorio, la norma requiere por circunstancias distintas sendos
acuerdos de la Junta como requisitos de procedibilidad de la acción, sin los que el proceso siquiera puede
iniciarse. En estos casos será imprescindible que el Presidente para actuar tenga el expreso acuerdo de
la Junta de Propietarios, además de la concurrencia del resto de requisitos que el ejercicio de estas
acciones requiere.
10.14¿Cabe una previsión estatutaria a un acuerdo comunitario de sometimiento a arbitraje para
resolver cuestiones que atiendan a los problemas con el funcionamiento comunitario, la toma de
acuerdos…?
La ley de Arbitraje 60/03 en su exposición de motivos ya sienta el criterio de que la arbitrabilidad de una
controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes. En principio, son cuestiones
arbitrables las cuestiones disponibles aún siendo concebible que por razones de política jurídica haya o
pueda haber cuestiones que sean disponibles para las partes y respecto de las que se quiera excluir o
limitar su carácter arbitrable. El artículo 2 L 60/03 no lo veda y la ley de Propiedad Horizontal guarda
silencio sobre ello, por lo que en principio entiendo que debe regirse por la regla general expuesta, de que
serán susceptibles de materia arbitral aquellas cuestiones que sean disponibles por las partes, y no lo
serán aquellas sobre las que las partes no tengan poder de disposición, lo que conduce a desbrozar los
supuestos dentro de la norma que puedan considerarse dispositivos, de aquellos que por imperativos
quedan fuera de arbitraje. Ahora bien considero necesario incidir en que los principales conflictos que se
entablan dentro del ámbito de las Comunidades de Propietarios no serán susceptibles de convenio
arbitral, por ejemplo los relacionados con las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos por ser
cuestión indisponible para las partes o aquellas cuestiones sobre las que la norma incide sean de
aplicación la normativa legal en todo caso (ver el artículo 2 LPH cuando se refiere al régimen jurídico de
la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y
obligaciones recíprocas de los comuneros), pero por ejemplo sí que lo serán todas aquellas cuestiones
que por ejemplo la Ley somete en equidad al Juez de Primera Instancia, como los supuestos de excusas
de los cargos de la Comunidad o en los del artículo 17.3 in fine.
10.15¿En su caso como podría canalizarse el convenio arbitral?
El modo de hacer valer la posibilidad de acudir al arbitraje guarda relación con el método de
instrumentalización del mismo, esto es a través del convenio arbitral. El artículo 9 de la Ley de Arbitraje
permite la inclusión genérica como cláusula incorporada a un contrato (o bien la existencia de un acuerdo
independiente). Ello trasladado al ámbito de la Propiedad Horizontal permitirá la incorporación en los
Estatutos de esta cláusula de resolución arbitral, con los mismos requisitos para la toma de acuerdos que
una reforma estatutaria, por tanto con el requisito de la unanimidad.
Respecto de la elección de árbitros es una cuestión propia de las partes, no de un determinado colectivo
con exclusión de otro, debiendo estarse sobre los requisitos de capacidad al contenido de los artículos
13, 14 y 15 de la Ley de Arbitraje. En este sentido hay que resaltar que en el caso de que el arbitraje no
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 92
sea de equidad, la regla general es que el arbitro tenga la condición de abogado en ejercicio, si bien cabe
el acuerdo expreso en contra.
T

 



 

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