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Cuestiones prácticas
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Contenido del Seminario - TEMA 11 PDF Imprimir E-mail
Indice del artículo
Contenido del Seminario
ELEMENTOS COMUNES
1.1 ¿ES ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?
1.2 ¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
1.3 ¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
1.4) ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEÑO? ¿Y LA RESTRICCION A DUEÑOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES TALES COMO ASCENSOR, PISCINA…?
1.5 ¿CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRÚA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?
1.6 ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.
1.7 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
1.8 ¿ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL DERECHO DE VUELO?
1.9 ¿ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
1.10 ¿QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE PORTERIA?
1.11 ¿CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
1.12 ¿EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR LUGAR A SU DESINSTALACION?
1.13 ¿LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?
1.14 ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIÓN DE APARATOS INSTALADOS EN LA FACHADA?
1.15 ¿ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?
1.16 ¿PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIO?.
1.17 ¿SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?
1.18 CONCEPTO DE ELEMENTO COMÚN.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.
EL PRESIDENTE.
EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIÓN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIÓN. FUNCIONES DE LA JUNTA
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIÓN
CUESTIONES PROCESALES.
LA ACCION DE CESACIÓN.
Todas las páginas

 

TEMA 11 LA ACCION DE CESACIÓN.
11.1¿Cuales son sus requisitos?
Ejercicio de la acción que prevé el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal;
a) El requerimiento fehaciente al infractor
b) Certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios en el que se autoriza al presidente a
entablar la acción de cesación.
c) acreditación de las actividades proscritas por el citado artículo 7.2.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 04/04/01
"...El artículo 7-2° de la Ley de Propiedad Horizontal, viene a manifestar que "si el propietario persistiese
en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al
efecto podrá entablar contra él la acción de cesación que... ". La nueva redacción del precepto es de una
claridad meridiana cuando el Presidente tiene que requerir no solo al propietario sino también a cualquier
otro ocupante, que ostente el inmueble por cualquier otro título, como el arrendatario. Además del
requerimiento es necesario que el mismo haya sido desatendido; pero como requisitos para la
interposición de la demanda el apartado 4° del articulo 7-2° de la Ley referida exige que se aporte
acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y la certificación del acuerdo de la Junta de
Propietarios, adoptado por mayoría para entablar la acción; esto es, no cabe la actuación directa del
Presidente, salvo para el requerimiento, se necesita en todo caso que la Junta acuerde previamente las
actuaciones, pudiendo concluirse que sin acuerdo de la Comunidad no hay proceso al faltarse el
presupuesto previo de la acción; y estas formalidades legales establecidas por el legislador son
consecuencia de que una sentencia favorable a la comunidad de propietarios conlleva efectos muy
importantes, tal como resume el artículo 7 in fine de la L.P.H., pudiendo consistir en la declaración del
cese efectivo de la actividad; en una indemnización de daños y perjuicios; en la privación del uso de la
vivienda o local por un tiempo no superior a tres años, y así como también a la declaración por la que
quedan definitivamente extinguidos todos los derechos relativos a la vivienda o local; cuando se ha
intentado actuar sin ese acuerdo previo de la Junta de Propietarios, la jurisprudencia ha rechazado la
posibilidad de sancionar. Establecidos los requisitos, se hace necesario comprobar si en el caso de autos
concurren; y del detenido examen de las actuaciones resulta que el acuerdo de la Junta de Propietarios
que autoriza al Presidente para ejercitar acciones contra los que tengan perros, es de 9 de Marzo de
1.999, muy anterior al requerimiento, que lo fue el 25 de Noviembre de 1.999. En consecuencia, no
existiendo el acuerdo de la Junta con posterioridad al requerimiento debe ser desestimado el recurso al
no cumplirse los requisitos de procedibilidad señalados en la Ley..."
Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3ª, de 17/11/00:
"...En los Estatutos de la Comunidad aprobados el 01.10.82 se establece que los propietarios de las
plantas bajas y de sótano precisarán solicitar el consentimiento por unanimidad de los copropietarios del
edificio para destinarlo a industrias o utilizar los mismos con horario que exceda del usual del comercio
general en Burgos.
Por resultar claramente contraria a esta prohibición la actividad del local de la planta baja destinado a
restaurante, y no haber obtenido la autorización unánime de la Junta de propietarios, la sentencia de la
Sección Segunda estimó la ación de cesación ejercitada por la Comunidad y condenó al cese de la
actividad por el período de un año.
Por lo tanto, si ahora se suspendiera la ejecución de la sentencia con el voto mayoritario de los
propietarios reunidos en Junta, se estaría vulnerando el precepto estatutario citado, que exige que la
autorización para realizar esa clase de actividad en los bajos comerciales se conceda por unanimidad.
En opinión de la parte apelante, el acuerdo de suspender la ejecución de la sentencia debiera haberse
adoptado por unanimidad, pues solo así es posible conciliar la posibilidad de que el propietario del local
pueda tener abierto su restaurante con la exigencia contenida en los Estatutos de que solo se le permita
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 93
hacerlo si concurre el consentimiento unánime de todos los condueños. Ahora bien, este planteamiento
de la parte apelante resulta en buena medida artificioso y no encaja con los presupuestos y requisitos de
la acción de cesación, en cuyo ejercicio es donde se ha tomado el acuerdo impugnado.
Efectivamente, no puede olvidarse que el acuerdo de suspender o de no instar la ejecución de la
sentencia donde se ha tomado es en el curso de un procedimiento en el que se ejercitó por la Comunidad
de Propietarios la acción de cesación, anteriormente regulada en el artículo 19 de la Ley de Propiedad
Horizontal, y ahora en su artículo 7 tras la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999. Y si para el ejercicio
de esta acción de cesación es necesaria, tanto en la antigua regulación como en la nueva, la autorización
de la Junta de propietarios, que adoptará el acuerdo por mayoría al no ser de los que exigen la
unanimidad o alguna mayoría cualificada, en buena lógica la decisión de suspender la ejecución de la
sentencia habrá de ser también tomada por mayoría, sin que sea necesaria la unanimidad.
Desde otro punto de vista, si algún propietario disconforme con la actividad realizada en el local pudo
beneficiarse del ejercicio de la acción de cesación gracias a que la autorización de la Junta para
ejercitarla solo tuviera que concederse por mayoría, lo que no puede pretender es que, ahora que se
pretende suspender su ejercicio, el acuerdo haya de adoptarse por unanimidad, y no por mayoría. Esto
último sería tanto como autorizar a cualquier propietario para que él solo, y sin necesidad de contar con el
consentimiento de los demás ejercitara por su cuenta la acción de cesación, o para que su único voto
fuera suficiente para que el Presidente procediera a su ejercicio ante los Tribunales.
Ciertamente resulta discutido cuáles son los remedios que se ofrecen a un propietario cuando el resto no
está conforme, ya sea en requerir al propietario molesto o incómodo para que cese en la actividad que
realiza, ya sea para ejercitar contra él la acción de cesación del artículo 7.
Algunos autores sostienen que, no estando facultado para ejercita él directamente la acción, podrá
solicitar el amparo judicial por la vía de impugnar el acuerdo en que la junta de propietarios no haya
autorizado el ejercicio de la acción, mientras que otros, entre los que se encuentran destacados juristas,
opinan que deberá en todo caso pasar por el deseo y voluntad de la mayoría.
Sin embargo, lo que se pretende en este caso no es impugnar un acuerdo de la Comunidad de
Propietarios de este tipo o suplir la inactividad de la misma en orden al ejercicio de la acción de cesación,
pues esta última ya está ejercitada, y lo único que se ha hecho es suspender la ejecución de la sentencia
que condenaba al propietario infractor, sin renunciar a instarla en un futuro, y a la vista de las nuevas
circunstancias, en las que el propietario del local ha eliminado buena parte de las molestias que causaba
al suprimir la música en vivo dentro del local y realizar las correspondientes obras de insonorización.
Sexto. La impugnación tampoco puede prosperar porque el acuerdo sea gravemente lesivo para los
intereses de la comunidad en beneficio de uno o de varios propietarios o porque suponga un grave
perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación de soportarlo, o porque se haya adoptado con
abuso de derecho, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1 de la Ley. Que no es gravemente
perjudicial para la comunidad se desprende de que la misma se ha reservado la posibilidad de volver a
instar la ejecución de la sentencia, además de haber obtenido determinadas prestaciones del propietario
del local, como las de hacerse cargo de la reparación de la fachada y pagar las costas causadas a la
Comunidad en el anterior procedimiento. Tampoco se ha acreditado que suponga un grave perjuicio para
el propietario impugnante, pues ninguna prueba pericial se ha practicado para determinar si el local,
después de realizadas las obras de insonorización, cumple los niveles de tolerancia en materia de ruidos,
de modo que aquel se pueda ver afectado gravemente por estos o por otras molestias, fuera de las que
constituyan las propias del horario de cierre del local, que no pueden calificarse de graves, sino de una
mera infracción estatutaria. Por otra parte, si lo que se pretende con la impugnación de los acuerdos es
volver a instar la acción de cesación, cuya paralización ha acordado la Comunidad de Propietarios, no es
suficiente para el ejercicio de la misma el que concurra alguno (s) de los supuestos de impugnación del
artículo 18, sino que es necesario que se den alguna de las situaciones previstas en el artículo 7.2 sobre
realizar en el inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas. Es decir, que si para el ejercicio de la acción de cesación no es suficiente que la actividad cause
un grave perjuicio a la comunidad o a los copropietarios, si no se dan también alguno de los supuestos
del artículo 7.2, la paralización de dicha acción es posible aunque con ello se pueda causar este perjuicio,
pues lo verdaderamente definitivo para obtener el cese de la actividad es que se den alguna de las
causas objetivas el artículo 7, no las del artículo 18...."
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 94
11.2¿Cuáles son ese tipo de actuaciones “no permitidas”?:
prohibidas por los estatutos; Consultar tales estatutos.
Su interpretación y alcance debe hacerse teniendo en cuenta su finalidad y la realidad social en cuyo
contexto se han de aplicar (art. 3 núm. 1 Cº Civil), así como el carácter restrictivo y no extensivo que ha
de darse a toda prohibición o límite al ejercicio de los derechos, y en concreto el de propiedad conforme
al artículo 348 del Civil (Así se expone por la SAP Vizcaya de 17-3-03)
Por ejemplo se consideran como tales, el daño intencionado de los elementos comunes o el boicot a su
uso por otros propietarios, caso al que se refiere por ejemplo la SAP Cantabria de 8-1-04, o el destinar la
vivienda a hospedaje cuando expresamente se excluía (SAP Cantabria 7-11-03)
La STS de 20-9-1997 consideró como tal la instalación de un bar, que estaba prohibido estatutariamente,
y a tal efecto recordaba que sólo por ello la actividad no era factible, al margen o no de que se hubiera
acreditado la existencia de incomodidad derivada de la actividad para los comuneros.
También se ha considerado actividad contraria a los Estatutos la realización de obras inconsentidas que
pretenden apropiarse de elementos comunes como es una parte de un patio común (S AP Jaén de 10-10-
03)
La ya mencionada S AP Madrid de 7-9-93 consideró que la instalación de unas estanterías en una plaza
de garaje era contraria a los Estatutos, pues tales plazas están destinadas al estacionamiento, guarda y
conservación de vehículos, pudiéndose admitir otros usos complementarios o accesorios a aquellos, pero
siendo incompatible con el almacenamiento y depósito de enseres que no guardan relación con el fin
primordial
dañosas para la finca; Acreditación mediante pericial.
Incluye toda actividad que resulte dañosa para la finca, es decir toda aquella que causa daño o perjuicio a
aquella.
Como tal se señalaban por la SAP Cantabria los daños en pintura de escaleras y roturas de armarios de
avisos comunes
Disposiciones Generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas:
1.- Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades
Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas:
Artículo 1: El presente reglamento de obligatoria observancia en todo el territorio nacional, tiene por
objeto evitar que las instalaciones, establecimientos, actividades, industrias o almacenes sean oficiales o
particulares, públicos o privados a todos los cuales se aplica indistintamente en el mismo la denominación
de "actividades", produzcan incomodidades, alteren las condiciones normales de salubridad e higiene del
medio ambiente y ocasionen daños a las riquezas pública o privada o impliquen riesgos graves para las
personas o los bienes.
Molestas: Artículo 3: Serán calificadas como "molestas" las actividades que constituyan una incomodidad
por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión
o sustancias que eliminen.
Insalubres: Se calificarán como "insalubres" las que den lugar a desprendimiento o evacuación de
productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
Nocivas: Se aplicará la calificación de "nocivas" a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar
daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
Peligrosas: Se consideran "peligrosas" las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o
almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones
u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.
Tener presente igualmente, la regulación que hace el Reglamento de todas estas actividades (Distancias,
límites de toxicidad, productos inflamables, ruidos, etc.).
2.- Ley 7/1997, de 11 de agosto, de Protección contra la Contaminación Acústica. Artículo 7.Regulación
del ruido para actividades varias:
1.- Con carácter general no se permitirá el empleo de ningún dispositivo sonoro con fines de propaganda,
reclamo, aviso o esparcimiento.
Esta prohibición no regirá en los casos de alarma, urgencia o especial significación ciudadana,
determinada por los Ayuntamientos.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 95
2. En los trabajos realizados tanto en la vía pública como en la edificación no se autorizará el empleo de
maquinaria cuyo nivel de emisión externo (NEE) sea superior a 90 dB(A), medido en la forma que se fije
reglamentariamente.
3. Los trabajos realizados tanto en la vía pública como en la edificación no podrán realizarse entre las
veintidós horas y las ocho horas del día siguiente si producen niveles sonoros superiores a los
establecidos con carácter general en el título II del anexo de la presente Ley.
4. Se exceptúan de la prohibición anterior las obras urgentes, las que se realicen por razones de
necesidad o peligro y aquellas que por sus inconvenientes no puedan llevarse a cabo durante el día. El
trabajo nocturno deberá ser expresamente autorizado por el Ayuntamiento, que determinará los limites
sonoros que habrá de cumplir en función de las circunstancias que concurran en cada caso, sin perjuicio
de la establecido en la legislación laboral.
5. Cuando el anormal funcionamiento de un sistema de alarma produzca molestias al vecindario y no sea
posible localizar al responsable o titular de dicha instalación, el órgano municipal competente, en
cumplimiento de lo dispuesto en el art. 20 de la presente Ley, procederá a desmontar y retirar el sistema
de alarma.
6. Cualquier otra actividad que implique una perturbación por ruidos del vecindario se entenderá incursa
en el régimen sancionador de la presente Ley.
3.- Directiva 92/97/CEE del Consejo, de 10 de noviembre de 1992, por la que se modifica la Directiva
70/157/CEE relativa a la aproximación de las legislaciones de los estados miembros sobre el nivel sonoro
admisible y el dispositivo de escape de los vehículos a motor.
11.3 ¿Puede un copropietario no presidente requerir al que realice esas actividades?
No cabe ya que la Ley reserva a la Junta de Propietarios la decisión d verificar el requerimiento, a
salvo el problema de inactividad de la Comunidad, pero requeriría la convocatoria de Junta al respecto, su
discusión y el acuerdo denegatorio o al menos instar por sustitución el acuerdo judicial. (SAPVizcaya
17.3.2003 o SAPPontevedra 10.3.2003)
11.4 ¿Cabe la delegación por el Presidente a favor del administrador del requerimiento a un
comunero que realiza actividades molestas, peligrosas…?
No lo creo ya que el Art. 7.2 exige que el requerimiento sea verificado por el Presidente, y además se
requiere un acuerdo de la Junta de Propietarios. Se trata como prevé la SAPTenerife de 7.6.2004 de dos
requisitos previos. Y la necesidad de cumplimiento de ambos han sido normalmente estrictamente
exigidos. (SAPTenerife de 7.6.2004; SAPAsturias de 29.1.2004 entre otras)
El presidente de la Comunidad no puede tampoco por sí solo entablar esta acción amparado en el poder
general de representación. (APMálaga 30.6.97, APMadrid 10.10.1997, APAlicante 2.6.1999; APAsturias
14.1.2000 o APValencia 24.10.03)
La posible facultad delegada por el Presidente a favor del administrador fuera de los casos en que
expresamente se permite por la ley, viene a ser problemática y cuestionada, toda vez que esta facultad se
reserva a favor de la figura del vicepresidente, pues es este el sustituto que la ley prevé
11.5Cuando tiene lugar en la finca actividades prohibidas del art. 7.2 de la Ley, pero la Junta se
niega a actuar y no se obtienen los requisitos del requerimiento del Presidente y acuerdo previo,
¿qué acciones pueden llevar a cabo los propietarios?
Acreditada la inactividad o la autoría del Presidente en la actividad, cabría reconocer legitimación a otro
copropietario, con las prerrogativas del artículo 7.2 si se cumplen el resto de requisitos.
11.6¿Qué tipo de Medidas cautelares podrían adoptarse? ¿Hay alguna limitación?
En relación a las medidas cautelares quizás la pretensión más conforme fuere la pretensión de la
anotación preventiva. Nada creo que se oponga a esta petición al margen de la acreditación de la
concurrencia de los requisitos a tal fin previstos.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 96
11.6 ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción de cesación de actividad y daños y perjuicios?
Esta acción de cesación, no puede tener otra prescripción que la personal de 15 años del artículo 1964
del CC, pero a la petición de daños y perjuicios debe ser aplicado lo dispuesto en el artículo 1902 y el
artículo 1968-2, por lo que la acción prescribe al año.
Conforme él artículo 9.1 y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal el propietario responde de los daños
ocasionados por las personas que ocupen el piso o local, entre ellos obviamente el cónyuge, aunque no
figure como copropietaria.
11.7 ¿Cabe ejercitar una Acción de cesación contra la propiedad si ésta vuelve a arrendar su
inmueble a otro infractor?
Ante la situación de que lanzado un ocupante a base al art.7.2 de la LPH, se vuelva a arrendar la vivienda
o local a otra persona con carácter inmediato y que incurra en la misma actividad, permitiendo el
propietario que el arriendo continúe con la actividad sancionada, nuestro criterio, para evitar que la acción
de cesación sea ineficaz, es que la Junta podrá acudir a la acción de privación de la propiedad, ya que de
otra manera existiría fraude de Ley, según el art.6.4 del C.Civil, y se estaría actuando con mala fe o con
abuso de derecho a tenor del art.7 del citado código
11.8 Según el artículo 7.2, ¿qué sucede si la actividad no contraviene ninguna Disposición u
Ordenanza?
A) Creo que la diferencia fundamental entre la anterior redacción y la actual es eliminar la indeterminación
del concepto y evitar la subjetividad en la apreciación, por ello modifica la prohibición de las actividades
no permitidas en los estatutos, por la más concreta de las prohibidas en los mismos, remitiendo al
examen concreto de dichos estatutos la prohibición expresa de la actividad frente al difuso concepto
anterior de las no permitidas, que podría incluir algunas no previstas pero perfectamente tolerables. La
referencia expresa a las disposiciones generales tiene una clara alusión a la necesidad expresa de
calificación como actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita en una normativa de carácter
general, pero reglado, ausente, por tanto, de cualquier valoración de tipo subjetivo o personal que pudiera
mermar las garantías del comunero frente a la actuación de la Comunidad. Por ello, si no se puede
calificar la actividad dentro de una expresa prohibición normativa, no puede incluirse en este concepto de
actividad no permitida.
A) Creo que el problema se planteará para las objetivamente molestas, insalubres, nocivas, o peligrosas,
que no estén contempladas en el Reglamento de 30 de noviembre de 1961 o en cualquier otra
disposición autonómica o municipal, pues la «ilicitud» supone ya de por sí la contravención de una norma
del ordenamiento jurídico.
Hecha la anterior puntualización mi respuesta es que, aunque la actividad molesta, insalubre, nociva o
peligrosa no esté contemplada en ninguna disposición o norma administrativa, sea estatal, autonómica o
municipal, la Comunidad podrá acudir a la previsión del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal,
pues la «ratio legis» es preservar el sentido vecinal de respeto y armonía, de forma que no se haga
incómoda y poco cívica la convivencia, y es llano que las previsiones legales, por exhaustivas que sean,
no pueden agotar todos los supuestos en que una actividad pude calificarse de molesta, insalubre, nociva
o peligrosa.
Naturalmente el Juez decidirá, en suma si lo denunciado merece tal consideración.
La SAP de Tarragona de 22-11-2003 y por la de Barcelona de 8-10-03 que expone que el legislador ha
optado por deferir la delimitación del contenido esencial de cada una de tales reprobables actividades al
legislador sectorial o al ejecutivo competente (en la expresión ―contravención de las disposiciones
generales‖ cabe toda norma jurídica cualquiera que sea su rango jerárquico y su órgano emisor).
.
11.9 ¿El concepto de inmoralidad del antiguo art. 7.3 se puede considerar como actividad ilícita?.
El término inmoralidad que contemplaba el antiguo artículo 7.3 ha desaparecido tras la reforma de la Ley
y se sustituye por el de ilicitud.
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 97
Es claro que un hecho, aunque objetivamente se considere inmoral, puede no ser ilícito y en tal caso la
Comunidad, por el simple hecho de ser inmoral, no podría hacer uso de la previsión del artículo 7. 2, a
salvo que la actividad inmoral, no ilícita, sea a la vez molesta, insalubre, nociva o peligrosa.
Por tanto, el concepto de inmoralidad no coincide con el de ilicitud
11.10 La ilicitud, ¿es penal, administrativa o civil?
Es actuación contraria a derecho y puede tener carácter civil, penal, administrativo o cualquiera otra que
contravenga una determinada normativa sea cual fuera su naturaleza
A mi entender la ilicitud a que se refiere el precepto es no sólo a la administrativa sino también a la civil y
penal que, en ocasiones, tendrá mayor relevancia que aquella. Piénsese en una vivienda en la que el
usuario de la misma se dedica, por mucha discreción con que lo haga, a la venta de drogas tóxicas o
estupefacientes.
11.11¿Cabe catalogar como actividad molesta o insalubre la tenencia de animales de compañía a
los efectos del art 7.2?
Según el caso. Así por ejemplo en caso de dos cachorros de perro que ladraban de modo continuado día
y noche y que depositaban los excrementos en el patio común, se ha entendido que sí. (SAPLeón
11.1.2007 y SAPHuelva 8.10.2004)
En el supuesto de constancia de animales peligrosos sin la oportuna licencia administrativa, también se
ha venido a entender (SAPMurcia de 2.1.2003 o SAPValencia de 29.12.2006
11.12 ¿Y la tan traída de hospedaje?
Por las características de esta actividad la misma ha sido abordada en múltiples ocasiones, por lo que he
intentado sintetizar algunas de las resoluciones que sobre esta actividad han venido a sustanciarse. Se
da por reproducida la ya expuesta SAPCantabria de 7-11-03)
La STS de 23-11-95 consideró como contraria a los Estatutos (a la par que incomoda y molesta) el
desarrollo de una actividad de hospedaje efectuada en tres plantas de un edificio por cuanto la escritura
de división de propiedad horizontal del edificio especificaba que constaba de siete plantas con dos pisos
cada una, dedicadas a vivienda, lo que supone que no se podía instalar en estos pisos ningún uso
comercial, interpretación que se veía reforzada por el hecho de que para la planta baja y sótano sí se
hacía mención a que se podía dedicar a cualquier tipo de uso comercial.
La sentencia de AP Barcelona de 8-10-03 por ejemplo al abordar el tema del hospedaje considera que
incluso aún no estando expresamente prohibida en los Estatutos debe entenderse contraria al Título
constitutivo.
Como las anteriores la SAP Tarragona de 23-5-02 consideró contraria a los Estatutos la actividad
realizada en los apartamentos propiedad de los demandados que se dedicaban a su explotación como
apartamentos turísticos, alquilando algunos de los apartamentos litigiosos sitos en la comunidad
demandante con derecho a usar las instalaciones del "Hotel V ― y como fundamento recurre a la
Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, expuesto inicialmente en este trabajo, y
expone que si bien en los Estatutos se permite el cambio de vivienda a despacho profesional, lo es con el
límite del artículo 7.2. Por tanto en las viviendas podrán instalarse despachos profesionales y negocios,
siempre que las actividades que en ellos se desarrollen no sean molestas, nocivas, peligrosas o
inmorales". Si bien es cierto que la doctrina jurisprudencial constata que el dominio se presume libre de
cargas y limitaciones, y que en el supuesto de autos ninguna duda ofrecen los estatutos sobre la
posibilidad de los demandados de dar a las viviendas el destino de negocio o despacho profesional, dicha
facultad quedará enervada por dedicar los apartamentos a alguna de las actividades proscritas tanto por
los Estatutos como por el art. 7 de la LPH, es decir que la actividad que en ellos se realice sea molesta,
nociva, peligrosa o inmoral.
También relativa al hospedaje es la SAP Asturias de 4-1-02 la cual incide en la irrelevancia de que la
actividad ejercitada como tal tenga o no concedida la correspondiente licencia administrativa, sin embargo
entiende también que la actividad desarrollada en la pensión había producido numerosos altercados y
molestias por parte de los huéspedes al resto de la Comunidad, habiéndose advertido a quien regentaba
Propiedad horizontal. Cuestiones prácticas y novedades jurisprudenciales
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 98
la misma, en numerosas ocasiones de que dichas molestias eran causadas por los usuarios de la
pensión, sin que se hubiere atendido a los requerimientos de los otros propietarios para que cesara en su
actividad y controlase a las personas que por razón del negocio de pensión transitaba, por lo que
considera que el desarrollo de la actividad supone unas molestias superiores a la que viene impuestas
por la relación de vecindad; esto es, más allá de los limites tolerables y asumibles por la comunidad por
ser contraria a la buena disposición de las cosas para el uso normal que de hacerse de aquellas;
impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos. Esto
es, con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las
relaciones sociales, y se excede lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia
dificultándose a los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus
viviendas y del inmueble), protegido por la Ley de Propiedad Horizontal ) por lo que hay que entender
correcta y conforme a Derecho la aplicación que se ha hecho en la Sentencia de instancia de las
consecuencias legales previstas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso por
tanto la actividad se clausura no por atentar propiamente al título sino porque la misma se considera
incomoda y molesta.
11.13 ¿Es válida una cláusula estatutaria que prohíba el uso determinado de un local para realizar
una concreta actividad?
La jurisprudencia ha reconocido la validez de la cláusula estatutaria que prohíbe el destino del local o
vivienda en régimen de propiedad horizontal a determinadas actividades, no autorizando los cambios de
destino expresamente prohibidos en los Estatutos si no hay acuerdo unánime de la Junta (SAP de
Tarragona, Sec. 1ª, de 16 junio 1993, con cita de las SSTS de 14 junio 1968 y 16 junio 1972), pero siendo
válidas las limitaciones establecidas estatutariamente por la comunidad de propietarios al uso de los
locales, ha de entenderse que lo excepcional es la prohibición o límite al ejercicio de los derechos y no la
posibilidad de cambio de destino de los locales, lo que implica que la limitación ha de interpretarse
restrictivamente y la permisibilidad de modo amplio (STS 31 mayo 1996).
En este mismo sentido se pronuncia la STS de 5-3-1990 en un caso de destino de vivienda a oficinas,
cuando expresamente los Estatutos no recogían expresamente esa prohibición.
Por ello se ha negado que exista infracción cuando la actividad realizada se encuentra dentro del amplio
campo que queda al libre albedrío del titular, el cual no puede limitarse (como pretendió la comunidad de
propietarios) por un simple acuerdo de junta general, en tanto no se modifique con dicho acuerdo el
contenido de los estatutos, lo que no ha ocurrido en el caso discutido. (SAP Albacete 31-12-1999).
Ahora bien cuando la prohibición estatutaria existe y es clara, no es factible tal transformación, y en este
sentido la sentencia de la AP de Jaén de 22-2-1999 condeno a los demandados que destinaban su piso a
la actividad de academia de mecanografía e informática, a la privación temporal de su uso y al cese de la
actividad empresarial al figurar expresamente prohibida en los Estatutos el destinar pisos y locales a
consultorio, clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios o academias..., actividad ésta
específicamente desempeñada.
11.14 ¿Cabe equiparar la infracción estatutaria a la de normas de régimen interior?
No pueden sin embargo equipararse la infracción de normas de régimen interior aunque hubiesen sido
validamente aprobadas y no fueran contrarias a los Estatutos. (Ver SAP Cantabria de 31-10-2003)
Siguiendo este criterio es interesante el contenido de la SAP Vizcaya de 5-4-01, que tras exponer que un
local tenía reconocida la facultad de apertura de huecos para la instalación de chimenea para salida de
humos en el título constitutivo, expuso que dicha facultad contenida en el título registralmente inscrito no
podía entenderse modificada por las llamadas "Normas de Comunidad" otorgadas en escritura notarial de
fecha 23 de octubre de 1956 por quienes entonces eran dueños del inmueble, ya que si bien la naturaleza
de alguna de ellas era susceptible de formar parte del título de propiedad o de los Estatutos comunitarios
como, por ejemplo, la cuota de participación de cada uno de los pisos o lonjas en los elementos comunes
(art. 5, párrafo segundo LPH), la mayor parte de aquellas podían definirse como normas de régimen
interior a las que se refiere el art. 6 de la LPH para regular la convivencia comunitaria; y en cuanto a la
segunda de dichas normas, única aplicable al asunto que enfrentaba a las partes, no podía suponer la
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revocación o modificación de las facultades otorgadas a las lonjas, ya que no tuvo acceso al Registro de
la Propiedad por lo que no puede perjudicar a la entidad demandante que adquirió la lonja en 1988, por lo
que es tercero en relación a dichas "Normas de Comunidad" y, en concreto a la segunda de ellas, de
conformidad con el párrafo tercero, último extremo, del art. 5 de la LP.
11.15 .- ¿Qué consecuencias tiene la estimación de la demanda?
Conforme a lo expuesto por la LPH la estimación de la pretensión puede conducir:
-A la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
La AP MADRID en s 10-12-01 expone que ―La cesación definitiva de la actividad prohibida, en cuanto
actividad ejercida con extralimitación de la autorizada en la licencia y con infracción de las Ordenanzas
vigentes (cocinando y produciendo humos y olores, rebasando la franja horaria permitida, y superando el
nivel acústico los máximos permitidos), es una sanción que ha de mantenerse, pues es el único modo de
que cese la conducta infractora y es la principal finalidad del procedimiento. Esta sanción ha de referirse,
en el supuesto presente, al ocupante infractor, y no al propietario ya que quien ejerce la actividad
infractora y es titular del negocio es el primero y no el segundo.
-si el infractor no fuere el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. Antes sólo se tenía por la
Comunidad una legitimación por subrogación en el supuesto en que el propietario no cumpliera con su
obligación de resolución contractual, ahora tiene legitimación directa para pedir esta resolución, pese a no
ser parte en el contrato)
-la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años
11.16 ¿Qué particularidades tiene la privación de uso impuesto por la estimación de la acción de
cesación? ¿Puede afectar algún derecho fundamental?
Por tener carácter sancionador, aunque estemos ante un proceso civil, la misma debe guardar la
oportuna proporcionalidad con la actuación sancionada. (AP Asturias de 8-1-04) que la admite en el caso
concreto por entender que el ocupante ha mantenido una voluntad decidida y persistente que, en el curso
del tiempo, se ha manifestado de muy diversas formas dañosas o molestas para la comunidad
perpetuando una situación intolerable para el resto de los comuneros y directamente atentoria para el
normal desarrollo de la convivencia comunal.
En el mismo sentido la SAP Cantabria de 7-11-03 que dirá que en cuanto a la privación del uso de la
vivienda, el artículo 7 párrafo 3º de la L.P.H. es una norma sancionada civil con una importante intensidad
pues priva, aunque sea temporalmente y hasta un máximo de tres años, de uno de los contenidos
esenciales del derecho de propiedad como es el uso y disfrute de la cosa, por lo que dicha norma
sancionadora debe aplicarse con proporcionalidad, conjugando la gravedad e intensidad de la
perturbación que ha producido la vulneración de la prohibición estatutaria a los propietarios y ocupantes
de los pisos, y el derecho al uso y disfrute de la vivienda por parte de la propiedad La actividad
desarrollada no puede calificarse como inmoral peligrosa o insalubre, únicamente de incómoda, por lo
que al final se modera la sanción y se deja en seis meses.
La cuestión se planteó con relevancia constitucional por el juego del derecho a la libre circulación y
fijación de residencia, plasmada en el artículo 19 C o el de vulneración del derecho de propiedad (art
33C). El TC en sentencia de 8-3-1999 sobre el particular dijo ―Este precepto (el art 7 LPH) ha sido ya
objeto de control por parte de este Tribunal. Concretamente, en la STC 301/1993, como respuesta a una
cuestión de inconstitucionalidad en la que se planteaba la posible vulneración del derecho de propiedad
(art. 33 CE) a través de lo dispuesto en dicho precepto legal, este Tribunal declaró que «el artículo
cuestionado se refiere a un tipo de propiedad, el de la propiedad horizontal, en el que la necesidad de
compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los
pisos, justifica, sin duda, la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los
derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares» (fundamento jurídico
3º). En el mismo fundamento jurídico se concluía declarando que en el citado precepto «no se configura,
en efecto, una expropiación forzosa -en el sentido constitucional del concepto- sino una específica
sanción civil o, más precisamente, una obligación cuyo cumplimiento puede ser exigido por los órganos
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judiciales -que no ejercen potestad expropiatoria alguna- cuando se constate determinada conculcación
del ordenamiento y basta con advertirlo así para concluir en que la regla legal no está afectada por los
vicios de inconstitucionalidad que sugiere el Auto de planteamiento: la privación de uso se fundamenta en
la comisión de un ilícito y no cabe echar en falta en su regulación, por lo tanto, ni la invocación de una
causa expropiandi de utilidad pública o interés social -rigurosamente extravagante al supuesto- ni la
previsión de una indemnización por la privación misma, que contradiría, como es obvio, el repetido
alcance sancionador de la medida». (Niega la infracción del art 33C)
Y añade ―lo que no puede discutirse es que el derecho a habitar en un determinado lugar, «el derecho
subjetivo y personal a determinar libremente el lugar o lugares donde se desea residir transitoria o
permanentemente» (ATC 227/1983, fundamento jurídico 2) que el art. 19 CE proclama, implica el
reconocimiento a su titular del poder de configurar esa residencia con los elementos propios del domicilio,
con lo que resulta que es también un derecho a la libre elección del mismo.
Ahora bien, es claro que las libertades de circulación y residencia no confieren, como es natural, un poder
jurídico omnímodo a favor de su titular, ya sea en orden a pasar por cualquier lugar, ya sea en orden a
habitar en él. Así, la propiedad privada en cuanto garantía institucional (art. 33.1 CE), constituye un primer
y evidente condicionamiento al ejercicio de tales libertades.
De esta manera, el derecho a la libre elección del domicilio no puede entenderse como derecho a fijar el
domicilio en el concreto bien que uno desee, sin más, sino como un límite a los poderes públicos en
orden a constreñir esa elección por razones distintas a las derivadas de la libre configuración de las
relaciones civiles (art. 33 CE), del uso del suelo de acuerdo con el interés general (art. 47 CE) u otras que
resulten constitucionalmente admisibles
De este modo, nos encontraríamos ante la privación de un derecho privado, el derecho de uso de una
concreta vivienda, consecuencia del incumplimiento de deberes propios de una relación jurídico-privada,
la derivada del régimen de propiedad horizontal, que aun cuando va a suponer un condicionamiento al
derecho a la libre elección de domicilio no implica, por las razones antes expuestas, una restricción del
contenido constitucionalmente protegido del derecho fundamental a la libertad de residencia‖ (Niega
infracción del art 19C)
La sentencia de la AP Barcelona de 25-11-1998 fija con citas a la jurisprudencia del Tribunal Supremo
que la acción resolutoria del contrato de arriendo, entonces recogida en los artículos 7.3 y 19.1 LPH, para
que proceda su aplicación es preciso:
1) Que se de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos
singulares (STS de 2 de diciembre de 1970).
2) Que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de
permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad (SS TS de 8 de abril de 1965,
18 de enero de 1961, 30 de abril de 1965), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la
actividad incómoda pueda afectar, siendo-éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la
misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (SS TS de 7 de octubre de 1964 y 20 de abril de
1965).
3) Que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que
se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacifica convivencia jurídica lo que obliga
a una ponderación de cada caso concreto (STS de 8 de abril de 1965), teniendo sentado el Tribunal
Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en
la incomodidad" (S. de 20 de abril de 1967), entendiendo, asimismo, que en el concepto de actividad
notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia,
excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.
La sentencia de la AP Tarragona de 23-5-02 presta atención para la aplicación de la sanción a los
requerimientos efectuados a los demandados por el Presidente de la Comunidad de Propietarios para
que cesaran en las actividades molestas, apercibiéndoles del ejercicio de acciones judiciales en caso de
no cesar en las actividades mencionadas que fueron sistemáticamente desatendidos, y entiende que
procede fijar en un plazo de cuatro meses, atendidas las circunstancias concurrentes, entidad de la
infracción cometida y naturaleza y características del negocio, privación de uso de los referidos
apartamentos que no afectará a los restantes derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del
título.
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Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 101
Aprecia la referida sentencia que la arrendataria demandada de forma reiterada y pese a las quejas de
los convecinos, según testimonio de los mismos, que, como también se acredita, ha motivado la
intervención policial en más de una ocasión, viene ejerciendo en la finca actividades incómodas para el
resto de los ocupantes de la casa y que la masiva afluencia de clientes en ese establecimiento (bar
arrendado) produce hasta altas horas de la madrugada, un gran alboroto que imposibilita el sueño y el
descanso de los, vecino, por el ruido excesivo que se produce, así como suciedad y residuos de todo tipo
alrededor del establecimiento. Y que a los efectos de lo dispuesto en el art. 19 LPH deben entenderse por
actividades incómodas todas aquéllas que privan o dificultan a los demás el normal y adecuado uso y
disfrute de una cosa o derecho, bien se trate de actos de "emulación" por los que sin producir beneficio
alguno al propietario originen un perjuicio a los demás, o bien sean "inmisiones", es decir actividades que
desarrolladas por personas dentro del ámbito de su esfera dominical o de su derecho de goce, excedan
de los limites de la normal tolerancia proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de otros
perturbando su adecuado uso y disfrute. Esto sentado es claro que la música o la televisión a un alto
volumen en un bar sito en la zona comunitaria, es por si sólo suficiente para que pueda prosperar la
acción del art. 19 LPH cuando ese ruido es de tal nivel que perturba el descanso de los restantes
propietarios. Por tal motivo confirma la resolución del contrato de arriendo

 



 

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